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??銷售市場(chǎng)繼續(xù)回升，住宅銷售全面轉(zhuǎn)正

??1—3月，商品房銷售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)1.4%。商品房銷售額30545億元，增長(zhǎng)4.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)7.1%。

??1-3月新建商品房銷售市場(chǎng)繼續(xù)向好，商品銷售指標(biāo)跌幅進(jìn)一步收窄，銷售金額同比由跌轉(zhuǎn)漲。與前兩個(gè)月相比，銷售金額同比變化大于銷售面積同比變化，表明整體市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升。目前行業(yè)處在由“高規(guī)模”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量”發(fā)展時(shí)期，城市之間、企業(yè)之間、產(chǎn)品之間分化都在加劇，市場(chǎng)仍存在不確定性，走勢(shì)仍需進(jìn)一步觀察。

??3月房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松，供需兩端政策正在合力確保市場(chǎng)回歸平穩(wěn)，地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。住建部門表示2023年工作重點(diǎn)著力“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生”三方面，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升充滿信心。央行調(diào)查也顯示居民購(gòu)房意愿提高，未來三月增加購(gòu)房支出的占比為17.5%，比一季度提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)要及時(shí)把握市場(chǎng)修復(fù)窗口，鞏固目前回升態(tài)勢(shì)。

??單月數(shù)據(jù)來看，3月銷售面積14813萬(wàn)平方米，同比減少3.5%；銷售金額15096億元，同比增加6.3%。市場(chǎng)沒有出現(xiàn)較明顯波動(dòng)，處于溫和調(diào)整階段。

??結(jié)合央行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)看，一季度人民幣貸款增加10.6萬(wàn)億元，同比增2.27萬(wàn)億，同期人民幣存款增加15.39萬(wàn)億元，大幅超過貸款；3月M2余額同比增長(zhǎng)12.7%，但M1卻下行0.7個(gè)百分點(diǎn)到5.1%，兩者剪刀差進(jìn)一步擴(kuò)大；3月，CPI同比上漲0.7，較上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，PPI同比下降2.5%，連續(xù)六個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)。總體來看，目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是貨幣大放水，但物價(jià)指數(shù)回落，居民存款意愿大于貸款意愿，通縮態(tài)勢(shì)明顯。基于上述數(shù)據(jù)及分析，我們?cè)倏捶康禺a(chǎn)市場(chǎng)的“波瀾不驚”“溫和恢復(fù)”其實(shí)是有點(diǎn)“步步驚心”，在貨幣大放水的條件下，錢沒有大規(guī)模回流到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，無論是交易量還是價(jià)格，都顯得太過理性，核心依然是市場(chǎng)信心沒有恢復(fù)。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅市場(chǎng)持續(xù)回升，本月銷售面積同比轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，銷售金額漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大；辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)持續(xù)下降，跌幅收窄，辦公樓改善更為明顯。

??從各地區(qū)銷售情況看，地區(qū)分化較為明顯。東部、西部和東北地區(qū)指標(biāo)均有所改善，特別是東北地區(qū)表現(xiàn)明顯，同比漲幅居首；中部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)下滑，且跌幅較上月擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國(guó)比重分別為41.5%、59.0%，份額分別比上月提升1.3個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

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??房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模低位徘徊

??1—3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%；其中，住宅投資19767億元，下降4.1%。

??1-3月全國(guó)房地產(chǎn)投資跌幅基本保持平穩(wěn)，并未隨著銷售回升持續(xù)改善。投資態(tài)度上企業(yè)分化趨勢(shì)加劇，資金實(shí)力強(qiáng)的央國(guó)企積極樂觀，投資拿地相對(duì)進(jìn)取；不少經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民營(yíng)企業(yè)表示2023年的投資策略仍以“保交付”為核心，在充分化解風(fēng)險(xiǎn)前提下，再審慎開展投資。目前市場(chǎng)并未形成全面回升趨勢(shì)，企業(yè)融資難度依舊較高，需要根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和政策變化，量入為出、把握投資節(jié)奏。

??月度數(shù)據(jù)方面，3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資12305億元，同比減少7.2%，跌幅較上月擴(kuò)大了1.5個(gè)百分點(diǎn)。投資單月走勢(shì)波動(dòng)相對(duì)明顯，市場(chǎng)復(fù)蘇仍存在不確定性，只有銷售端企穩(wěn)才能提振企業(yè)信心，帶動(dòng)開發(fā)投資逐步恢復(fù)。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資繼續(xù)改善，速度放緩，跌幅較上月收窄；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資跌幅明顯，且跌幅擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重為76.1%，比上月提升0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)減少，西部地區(qū)跌幅最大；東部和東北地區(qū)跌幅收窄，尤其是東北地區(qū)改善最為明顯。隨著氣溫回升，其他地區(qū)開發(fā)投資活動(dòng)逐步展開，開發(fā)企業(yè)投資重點(diǎn)仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重為58.6%，較上月降低2.5個(gè)百分點(diǎn)。

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??房屋新開工面積跌幅再次下探

1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積24121萬(wàn)平方米，下降19.2%。其中，住宅新開工面積17719萬(wàn)平方米，下降17.8%；辦公樓新開工面積613萬(wàn)平方米，下降25.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工1581萬(wàn)平方米，下降26.4%。

??1-3月年全國(guó)商品房新開工面積同比跌幅再次下探，主要受3月數(shù)據(jù)影響，3月新開工規(guī)模10554萬(wàn)平方米，同比跌幅近三成。與此同時(shí)，房屋竣工規(guī)模在年初同比回正后繼續(xù)上漲，且漲幅擴(kuò)大，反映出房地產(chǎn)企業(yè)施工重心仍然放“保交樓”上。新開工能否好轉(zhuǎn)仍要看銷售市場(chǎng)恢復(fù)情況，目前市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，增強(qiáng)企業(yè)信心是關(guān)鍵。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金依然負(fù)增長(zhǎng)

??1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4995億元，下降9.6%；利用外資8億元，下降22.7%；自籌資金10171億元，下降17.9%；定金及預(yù)收款11909億元，下降2.8%；個(gè)人按揭貸款6188億元，下降2.9%。

??1—3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位各項(xiàng)資金來源中，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的52.1%，較上月提升2.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占29.3%，國(guó)內(nèi)貸款占14.4%。同比數(shù)據(jù)看，各項(xiàng)資金跌幅均有所收窄，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款8.6個(gè)和12.4個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金僅縮小0.3個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，當(dāng)前企業(yè)到位資金持續(xù)改善主要受商品房市場(chǎng)銷售回暖影響，融資端能惠及的企業(yè)仍然有限。

??在銷售數(shù)據(jù)改善的情況下，仍有千億房企摘牌，反應(yīng)出房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨困境和挑戰(zhàn)。3月27日央行執(zhí)行降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，此次降準(zhǔn)釋放出中長(zhǎng)期資金，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)也利于繼續(xù)降低房貸及助力企業(yè)融資更加寬松，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)修復(fù)情況，靈活進(jìn)行調(diào)整，把握機(jī)會(huì)。

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??商品房待售面積較上月有所減少

3月末，商品房待售面積64770萬(wàn)平方米，較上月減少758萬(wàn)平方米。其中，住宅減少858萬(wàn)平方米，辦公樓減少31萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加127萬(wàn)平方米。

??3月末待售面積在上月高增長(zhǎng)基礎(chǔ)下有所減少，但減少幅度并不明顯；與去年同期相比上漲15.4%，且同比漲幅略有擴(kuò)大。銷售市場(chǎng)回暖主要集中在重點(diǎn)城市，三、四線城市仍去化困難，隨著項(xiàng)目竣工提速庫(kù)存進(jìn)一步增加。同時(shí)去化主要集中在商品住宅，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存仍在持續(xù)增加。