非核心商務(wù)區(qū)崛起，麗澤發(fā)展?jié)摿ν怀觯簧虅?wù)園區(qū)為寫字樓提供廣闊腹地

??2019年9月11日，北京——CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《演變中的北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)》報(bào)告，針對(duì)94棟甲級(jí)寫字樓近3000家入駐企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，從行業(yè)、中外資、面積區(qū)間等維度剖析北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求來(lái)源。并在業(yè)內(nèi)首次對(duì)北京甲級(jí)商務(wù)園市場(chǎng)進(jìn)行租戶普查作為寫字樓市場(chǎng)的補(bǔ)充研究，涵蓋52棟樓宇的近900家入駐企業(yè)，以分析商務(wù)園和寫字樓市場(chǎng)間的聯(lián)系和影響。

??報(bào)告關(guān)鍵要點(diǎn)總結(jié)如下：

???   金融（31%）仍是第一大租戶行業(yè)。過(guò)去三年，TMT（15%）超越專業(yè)服務(wù)（13%）成為第二大需求引擎；金融的證券/基金/期貨/信托和TMT的科技互聯(lián)網(wǎng)成為需求增長(zhǎng)最快的兩大子行業(yè)；

???   中資租戶面積占比從2016年的35%上升到2019年的59%，成為甲級(jí)寫字樓的主導(dǎo)力量；

???   過(guò)去三年，非核心商務(wù)區(qū)貢獻(xiàn)了全市54%的甲級(jí)寫字樓凈吸納量；與此同時(shí)，商務(wù)園也成為寫字樓市場(chǎng)的重要補(bǔ)充。擴(kuò)租和升級(jí)搬遷是外溢型租戶在非核心商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)租賃的主要目的；

???   靈活辦公整體存量自2015年以來(lái)增長(zhǎng)5倍，但在甲級(jí)寫字樓的拓展受可租面積稀缺及租金高企制約，甲級(jí)寫字樓僅占靈活辦公在北京總租賃面積的15%。

??TMT、非銀行金融、中資企業(yè)成寫字樓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)三大引擎

??得益于頭部企業(yè)所創(chuàng)造的大量大面積需求，TMT（科技/新媒體/電信）行業(yè)過(guò)去三年成為僅次于金融的甲級(jí)寫字樓第二大租戶行業(yè)（由2016年的11%上升至2019年的15%）。盡管內(nèi)部各細(xì)分產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷興衰起落，但TMT整體擴(kuò)張勢(shì)頭強(qiáng)勁且不可逆轉(zhuǎn)。展望未來(lái)，隨著行業(yè)的洗牌和整合，大型成熟企業(yè)和獨(dú)角獸在租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)地位將更趨突出。集成電路、軟件開發(fā)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、企業(yè)端技術(shù)服務(wù)等領(lǐng)域也將成為新興租戶力量。

??盡管受到資管新規(guī)沖擊，長(zhǎng)期來(lái)看，在居民理財(cái)和機(jī)構(gòu)配置需求助推下，中國(guó)資管行業(yè)的潛力仍然非?？捎^。同時(shí)，資管新規(guī)引導(dǎo)資管行業(yè)回歸主動(dòng)管理、產(chǎn)品凈值化導(dǎo)向，以及政策對(duì)外資進(jìn)入門檻的大幅放開，都將推動(dòng)金融行業(yè)轉(zhuǎn)型并呈現(xiàn)螺旋式增長(zhǎng)，其中非銀行類金融，尤其是證券/基金/期貨/信托在過(guò)去三年擴(kuò)張迅速，對(duì)核心商務(wù)區(qū)的新增租賃面積貢獻(xiàn)明顯。

??2019年，中資企業(yè)在北京甲級(jí)寫字樓的租賃面積占比上升至59%，取代外資企業(yè)成為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。其中專業(yè)服務(wù)和能源成為中資租戶比例上升最明顯的兩大行業(yè)。此外，中資企業(yè)的壯大還得益于大面積租戶群體的迅速成熟，5000平方米以上租戶在整體市場(chǎng)的重要性上升至22%。未來(lái)，隨著大型中資企業(yè)的國(guó)際化發(fā)展，將推動(dòng)各行業(yè)企業(yè)在全國(guó)、國(guó)際交往中心的北京布局和擴(kuò)張。

??非核心商務(wù)區(qū)崛起帶動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓新增需求快速提升

??過(guò)去三年，北京寫字樓市場(chǎng)核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)持續(xù)緊張，而奧體、望京等非核心商務(wù)區(qū)則迅速成熟，有效承接了來(lái)自核心商務(wù)區(qū)的溢出需求。其中，擴(kuò)租/增設(shè)點(diǎn)是最主要的租賃活動(dòng)類型，占非核心商務(wù)區(qū)近三年新租面積的近半。從行業(yè)看，TMT是外溢需求的代表。而從區(qū)域看，望京成為受益最大的非核心商務(wù)區(qū)，承接了來(lái)自中關(guān)村、中央商務(wù)區(qū)、燕莎的外溢需求。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部主管張冀蘇：“驅(qū)動(dòng)北京租賃需求外溢的最重要因素是非核心商務(wù)區(qū)提供遠(yuǎn)比核心商務(wù)區(qū)更充裕的高品質(zhì)辦公空間，其甲級(jí)寫字樓存量在全市占比從三年前的9%上升至如今的31%。過(guò)去三年間，非核心商務(wù)區(qū)新建甲級(jí)寫字樓以其高端的硬件標(biāo)準(zhǔn)，為追求品質(zhì)的租戶提供了更多選擇?！?/p>

??麗澤發(fā)展?jié)摿ν怀?，商?wù)園區(qū)為寫字樓市場(chǎng)提供廣闊腹地

??展望未來(lái)三年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將維持“供給驅(qū)動(dòng)需求”的特點(diǎn)。中短期內(nèi)，中央商務(wù)區(qū)大體量新增供應(yīng)入市將釋放堅(jiān)守核心商務(wù)區(qū)租戶的升級(jí)需求。但長(zhǎng)期看，整體核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公空間仍供不應(yīng)求。

??非核心商務(wù)區(qū)中，奧體和望京將步入或接近新增供應(yīng)高峰的尾聲，麗澤和通州成為少數(shù)有集中新增供應(yīng)量入市的新興商務(wù)區(qū)，將承接未來(lái)大部分外溢需求。而部分成本導(dǎo)向型租戶將進(jìn)一步外溢至更外圍的商務(wù)園區(qū)，除了租金，商務(wù)園還能為符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠。在地鐵開發(fā)外延之下，商務(wù)園區(qū)將為寫字樓市場(chǎng)提供廣闊腹地。

??圖表：甲級(jí)寫字樓和商務(wù)園新增供應(yīng)量（2019-2022），按區(qū)域

??世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天表示：“未來(lái)，隨著北京地鐵開發(fā)重心的南移，南部非核心商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)的發(fā)展紅利將逐步顯現(xiàn)，其中麗澤的潛力最為突出。除了地鐵，大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)、環(huán)球影城等即將投入使用的項(xiàng)目，也將促進(jìn)麗澤、通州等新興商務(wù)區(qū)和豐臺(tái)科技園、亦莊等商務(wù)園區(qū)的發(fā)展?！?/p>

??靈活辦公飛速發(fā)展，成為甲級(jí)寫字樓的補(bǔ)充

??在移動(dòng)辦公科技發(fā)展和辦公場(chǎng)所策略演變的推動(dòng)下，自2015年以來(lái)，靈活辦公在北京的存量面積大規(guī)模增長(zhǎng)。然而，受可租面積稀缺及租金價(jià)格高企制約，甲級(jí)寫字樓僅占靈活辦公在北京總租賃面積的15%。未來(lái)，隨著越來(lái)越多大中型企業(yè)將靈活辦公納入到其核心部門的企業(yè)房地產(chǎn)長(zhǎng)期策略中，靈活辦公運(yùn)營(yíng)商將在甲級(jí)寫字樓加速擴(kuò)張，而甲級(jí)寫字樓業(yè)主也開始推出自有靈活辦公品牌，共同為寫字樓租戶提供傳統(tǒng)寫字樓產(chǎn)品以外的多元化選擇。

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