寫字樓市場租金承壓

北京新機場試運營，麗澤商務區(qū)成投資新熱點

??2019年7月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2019年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧及展望》。報告指出，北京優(yōu)質寫字樓市場、優(yōu)質零售物業(yè)市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現(xiàn)如下特點：

??優(yōu)質寫字樓市場：

??2019年第二季度，北京寫字樓市場無新增供應；全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環(huán)比上升0.2個百分點至8.4%；

??全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.5%；

??未來六個月，超過77萬平方米的新增供應入市，空置率將會進一步推升，租金亦將承壓下行。

??優(yōu)質零售物業(yè)市場：

??國貿(mào)商城新區(qū)揭幕，上半年共錄得55,000平方米新增商業(yè)面積；

??上半年整體市場活躍度趨弱，租金變化不明顯；

??未來六個月，有四個項目計劃入市，總體量278,000平方米。

??倉儲物流市場：

??上半年新增供應量共計148,500平方米，由于政府對倉儲物流項目仍然采取較為嚴格的管控，有項目延期交付或者轉變用途；

??租戶調整較為活躍，第三方物流和醫(yī)藥醫(yī)療保持增長；

??城市專業(yè)配送的需求成為京津冀三地租賃市場的新興力量。

??投資市場：

??2019年第二季度，北京共錄得6筆大宗交易，上半年累計成交額同比增長30.1%；

??境外投資者季內未錄得物業(yè)成交，但對北京市場的投資熱情不減；

??近期新機場投入試運營以及大型優(yōu)質租戶入駐等因素利好麗澤，以麗澤為代表的新興商務區(qū)將繼續(xù)成為投資者關注的熱點區(qū)域。

??一．優(yōu)質寫字樓市場

??——業(yè)主去化壓力加大，租金環(huán)比下降

??2019年第二季度，北京寫字樓市場無新增供應。上半年僅兩個項目入市，共計體量83,000萬平方米。

??雖然本季度活躍度較前兩季度有所回暖，但租戶的決策謹慎使得成交滯后，且小面積成交比例較大。此外，企業(yè)間并購、整合以及非傳統(tǒng)金融行業(yè)的不穩(wěn)定性使得退租面積繼續(xù)增加，同時也錄得多宗科技企業(yè)大面積退租或削減面積的案例，使得全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環(huán)比上升0.2個百分點至8.4%。新租需求仍以金融、科技和專業(yè)服務為主，其中基金、證券及保險等非銀行金融為主要驅動力。

*2019年上半年

??樓齡較長的標準甲級和乙級樓宇去化壓力較大，特別是在即將迎來高品質項目入市的CBD和奧體區(qū)域。為了吸引和保持優(yōu)質租戶的穩(wěn)定性，部分業(yè)主開始下調租金，使得本季度全市平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.5%，報每月每平方米425.2元。

??未來六個月，超過77萬平方米的新增供應入市將加劇項目之間的競爭，空置率將會進一步推升，租金亦將承壓下行。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務|辦公樓|租戶部主管張冀蘇指出：“面對市場競爭壓力，出租率較為穩(wěn)定樓宇的業(yè)主積極調整租戶行業(yè)來維系長期的穩(wěn)定性；而入駐率較有壓力樓宇的業(yè)主則主動調整心態(tài)，降低租金并加大激勵機制，來刺激市場需求。整體租賃市場發(fā)展為租戶獲得更優(yōu)的續(xù)租條件或性價比更高的搬遷選址打開了更多機會窗口。”

??二．優(yōu)質零售物業(yè)市場

??——現(xiàn)有項目經(jīng)營調整持續(xù)推進，未來六個月有四個項目入市

??2019年第二季度，國貿(mào)商城新區(qū)揭幕，匯聚了眾多國際一線品牌。總體來看，上半年共錄得55,000平方米新增商業(yè)面積。現(xiàn)有項目經(jīng)營調整持續(xù)推進，如賽特購物中心閉店改造，愛琴海集團接管世界之花假日廣場等。

??本季度，餐飲中的茶飲小吃和國內餐飲品牌、電子產(chǎn)品、藝術類和兒童類教育培訓等業(yè)態(tài)較為活躍。服飾品牌表現(xiàn)分化明顯，運動服飾品牌相對活躍，快時尚品牌中的Forever 21、American Eagle因計劃退出中國市場而陸續(xù)關店。新進入北京市場的國際品牌眾多，包括國貿(mào)的Alice+Olivia、太古里的% Arabica、僑福芳草地的SALEEN、西單大悅城的Starter Black Label。整體空置率與上季度持平在5.0%。

*2019年上半年

??上半年整體市場活躍度趨弱，租金變化不明顯，本季度購物中心首層平均租金每天每平方米37.3元，同樣本比環(huán)比上漲0.1%。

??未來六個月，有四個項目計劃入市，總體量278,000平方米。其入市后，可使空置率小幅下降，而市場租金將保持平穩(wěn)。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“品類豐富度高、聚集人流、承租能力強的生活方式店，正在成為未來購物中心的新生力量。生活方式店貨品種類更為豐富，在某一品類上增加了消費者的選擇性，在為消費者提供更多選擇的同時縮短消費者的購買決策時間，給予消費者美好的購物體驗，成為實體商業(yè)轉型的全新突破口。”

??三．倉儲物流市場

??——第二季度租戶調整較為活躍，城市專業(yè)配送需求成京津冀新生力量

??2019年第二季度，無新增高標倉儲項目，北京市共有8宗工業(yè)地塊成交，全市主要工業(yè)園區(qū)土地價格報每平方米2,501元，同比上漲1.0%。上半年新增供應量共計148,500平方米。本季度，由于政府對倉儲物流項目仍然采取較為嚴格的管控，有項目延期交付或者轉變用途，以此減少政策對項目運營的影響。

??第二季度凈吸納量達到13,200平米，環(huán)比大幅回落，主要由供應短缺影響所致，空置率環(huán)比微降至2.2%。然而租戶調整較為活躍，第三方物流和醫(yī)藥醫(yī)療保持增長，同時可見來自專業(yè)細分領域物流配送的租賃需求，如專注于家裝產(chǎn)業(yè)鏈的平臺一智通、專注于長租公寓的平臺自如。

??新的租戶進駐增強了業(yè)主提高租金的信心，本季度平均租金同樣本比環(huán)比上升1.0%，報每月每平方米47.6元。

??未來六個月，預計有約150,000平方米新增供應，但由于各區(qū)縣政府對倉儲物流項目的管控存在不確定性，預計仍有項目改變用途或繼續(xù)推遲交付。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出：“倉儲物流市場在2018年租金經(jīng)歷了全面上調，倉儲面積租賃成本上升。進入2019年以來，以電商為代表的租戶面臨洗牌和融資壓力，態(tài)度趨于謹慎和保守；另一方面，來自城市專業(yè)配送的需求在商業(yè)模式創(chuàng)新和投融資市場推動下發(fā)展迅速，成為京津冀三地租賃市場的新興力量。”

??四．投資市場

??——本季度錄得6宗大宗交易，麗澤或成投資新熱點

??2019年第二季度，北京共錄得6筆大宗交易，交易總額達70.3億元，環(huán)比有所回落，但上半年累計成交額仍達到230.9億元，同比增長30.1%。

??自用型買家仍占據(jù)主導地位，貢獻了53.6%的投資總額及季內最大交易——中銀投收購通州富力中心C01棟。以改造為目的的中資基金亦較為活躍，如青杉資本以7.3億元購買東三環(huán)的船舶重工酒店，遠洋資本與華聯(lián)長山興合資21億元收購北三環(huán)的安貞華聯(lián)商廈。

??盡管寫字樓依然是最具吸引力的板塊，但本季度成交也體現(xiàn)了投資者對其它類別資產(chǎn)的關注，分別有兩宗零售物業(yè)、一宗酒店和一宗數(shù)據(jù)中心的成交。

??境外投資者季內未錄得物業(yè)成交，但仍積極在市場尋找投資機會并參與多個潛在交易的洽談，對北京市場的投資熱情不減。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部主管紀剛指出：“中美貿(mào)易談判及其對經(jīng)濟影響的不確定性，一定程度上拉長了近期交易談判和決策周期，從而影響本季度并可能影響今年全年成交額走向。但另一方面，賣家開價也更趨理性，有助交易談判的推進。此外，近期新機場投入試運營以及大型優(yōu)質租戶入駐等因素利好麗澤，以麗澤為代表的新興商務區(qū)將繼續(xù)成為投資者關注的熱點區(qū)域。”