??2018年，全球房地產(chǎn)投資規(guī)模達1.75萬億美元，預(yù)計2019年將繼續(xù)保持這一發(fā)展趨勢

??房地產(chǎn)投資周期預(yù)計將延長，投資者將有時間適應(yīng)未來一段加息期

??跨境投資蓬勃發(fā)展，歐洲、中東和非洲地區(qū)成為首要目標

??上海，2019年3月15日——全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)交易規(guī)模創(chuàng)歷史新高，達到1.75萬億美元，同比增長4%，超過了2017年的1.68萬億美元。

??《2019年國際投資指南》（Global InvestmentAtlas 2019）回顧了2018年國際投資走勢，并預(yù)測來年市場表現(xiàn)。

??戴德梁行預(yù)測，2019年全球房地產(chǎn)市場規(guī)模將維持在1.75萬億美元的歷史新高水平，一方面投資者將瞄準更廣泛的市場，尋找投資機會；另一方面，越來越多的買家將會涌入房地產(chǎn)市場。這是因為買家們將調(diào)整房地產(chǎn)投資策略，適應(yīng)不斷變化的貨幣政策、緊張的地緣政治形勢和結(jié)構(gòu)性調(diào)整。該報告指出，房地產(chǎn)價格預(yù)計將小幅上漲，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)收益率的穩(wěn)定和租金的穩(wěn)步增長將助推這一趨勢的發(fā)展，從而一改近年來出現(xiàn)的收益率壓縮形勢。

??報告作者、戴德梁行歐洲、中東及非洲投資策略主管David Hutchings表示：“相對于前幾個月的預(yù)測，全球經(jīng)濟環(huán)境更加脆弱，通脹前景愈加走弱。因此，雖然風險升高，但企業(yè)和投資者的利率清算日再次被延遲。未來一年房地產(chǎn)周期將進一步延長，這將為投資者再次提供機會，以便在經(jīng)濟增長放緩到來之前，確定他們的投資組合。”

??“雖然穩(wěn)定的收入出現(xiàn)了縮水，經(jīng)濟增長和通脹也帶來了影響，但房地產(chǎn)依然具有難以置信的吸引力，合適產(chǎn)品的需求依然強勁。然而，電子商務(wù)、社會和商業(yè)的變革、低增長和支付能力受限等因素重塑了實力雄厚、積極拓展的租戶的房地產(chǎn)策略，定義合適的產(chǎn)品變得越來越困難。”

??戴德梁行大中華區(qū)研究部董事總經(jīng)理林榮杰表示：“盡管近期中國下調(diào)了銀行存款準備金率，但我們認為對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，緊縮的貸款環(huán)境將依舊持續(xù)。同時我們預(yù)測中國將不斷推進完善外商于境內(nèi)的投資環(huán)境。”

??“鑒于中國持續(xù)的降杠桿政策，預(yù)計中國境外投資在短期內(nèi)將有所放緩。但在長遠看來，境外投資將在金融收緊政策得以放松之后見到穩(wěn)定增長。另外，中資企業(yè)將持續(xù)出售在全球包括中國在內(nèi)的資產(chǎn)，進而改善其境內(nèi)周轉(zhuǎn)資金。”

??“同時，戴德梁行預(yù)計深圳，廣州，及香港的投資需求將在2019年有所增長。粵港澳大灣區(qū)的其他城市，比如珠海、中山、佛山和東莞也將受到大灣區(qū)利好政策的影響。”

??戴德梁行大中華區(qū)資本市場研究及預(yù)測主管陳妍斐提到，“中美貿(mào)易摩擦對美資企業(yè)于中國境內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資影響微乎其微。去年，由美資收購的物業(yè)總投資規(guī)模創(chuàng)下歷史高峰，其中大部分位于上海。在中國不斷以服務(wù)業(yè)為主導的經(jīng)濟發(fā)展下，其龐大的商業(yè)地產(chǎn)市場將吸引更多外商投資。”

??復(fù)雜的國際形勢

??由于美國在晚周期推出的稅收優(yōu)惠政策幫助抵消了較高的借貸成本，2018年北美的房地產(chǎn)投資從2017年的下滑中回彈，不僅成為投資的熱門對象，也成為了投資資金的重要來源地。上一年度，雖然全球所有地區(qū)都有活躍的購買者，但北美是唯一在整體商業(yè)地產(chǎn)（CRE）分配上較2017年出現(xiàn)資金投入增長的地區(qū)，投資額達5,460億美元，同比增長17%。預(yù)計2019年北美投資規(guī)模將達到5,307億美元。雖然這一預(yù)期同比下降了3%，但也反映了該地區(qū)處于發(fā)展成熟期的房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的壓力, 2018年的市場發(fā)展有其特殊背景，2019年出現(xiàn)下滑實屬正常。

??2018年，歐洲、中東和非洲以及亞太地區(qū)的CRE投資配置分別下滑了2%和1%，其中亞太地區(qū)的投資下滑主要是因為2018年全球購買量的下降。但是，歐洲和亞洲機構(gòu)正在增加房地產(chǎn)的投資配置，兩地區(qū)可能出現(xiàn)更多的跨境流入需求。并且，由于投資者的投資計劃往往會追隨人口統(tǒng)計學趨勢，這一情況將短期內(nèi)在歐洲尤為顯著。而從中期來看，亞洲或?qū)⒊蔀槿刖惩顿Y熱點。

??2018年，由于全球、歐洲、中東及非洲投資來源的減少以及一些大型投資組合交易的結(jié)束，歐洲、中東及非洲的總投資額為3,310億美元，同比下降10.8%。歐洲零售地產(chǎn)連續(xù)第三年出現(xiàn)下滑（560億美元），其他許多地區(qū)的零售額甚至更低。工業(yè)和辦公樓交易量分別同比下降24.7%和9.7%，但這也許是因為可投資存量的匱乏。預(yù)計2019年在不斷擴大的二線城市和新興部門需求的推動下，歐洲、中東及非洲投資額將達到3392億美元，相比2018年的投資規(guī)模上升2.5%。

??2018年，歐洲、中東及非洲和大陸地區(qū)的強勁消費水平使得亞太地區(qū)投資者得以保持投資總額的最高份額，投資額達8660億美元，創(chuàng)下本地區(qū)新高。雖然國內(nèi)投資者保留了絕大多數(shù)交易額，但所有以本區(qū)域為投資目標的資金源都增加了投資。開發(fā)地塊是本地區(qū)投資最熱的領(lǐng)域，占據(jù)高達80%的市場份額。在辦公樓和工業(yè)領(lǐng)域的投資也超過了之前的記錄，酒店市場則達到了GFC之后的最高點。亞太地區(qū)投資規(guī)模預(yù)計將在2019年達到8750億美元，相比2018年增長1%。

??巴西、墨西哥、哥斯達黎加和哥倫比亞都經(jīng)歷了政治動蕩。這些國家貨幣兌美元匯率的下降也使得投資出現(xiàn)下降，2018年拉丁美洲的交易額幾乎處于近十年的最低谷。然而，隨著機會型投資者信心的增長，投資額預(yù)計將在2019年飛躍增長6%，達到240億美元。例如，亞太地區(qū)投資者在本地區(qū)市場愈加活躍，其投資目標主要瞄準了酒店和建設(shè)用地。同時，預(yù)計中國也將繼續(xù)保持對物流設(shè)施的投資。

??洲際流動推動跨境投資

??相較更普遍的民族主義趨勢，跨境房地產(chǎn)投資增長了10.7％，達4,050億美元。這種蓬勃發(fā)展之勢得益于強有力的洲際流動。

??戴德梁行全球資本市場與投資者服務(wù)部首席行政官Carlo Barel di Sant'Albano表示：“國際資本流動變得更加活躍，跨境日益增多，而且更加注重質(zhì)與量的平衡——無論是存量、投資收益、人才或是生活水平，無不如此。”

??“2019年，充裕的資本將繼續(xù)推動市場并維持定價，即使經(jīng)濟周期放緩，電子商務(wù)等結(jié)構(gòu)性力量也仍將推動那些跑贏市場的地區(qū)。因此，一定要以超越市場平均水平的眼光來仔細了解當?shù)厥袌觥⒔灰住⒐?yīng)商、貸款方，尤其是用戶。”

??雖然美國是全球CRE投資的首要目標（450億美元），歐洲、中東及非洲仍保持其最受國際資本歡迎的投資目的地的歷史地位，其大多數(shù)城市位居十大跨境投資目標之列，吸引53％（880億美元）全球投資。

??美國和加拿大是跨境投資資本的主要來源地，占去年所有非國內(nèi)投資流量的40％（1,250億美元）。德國資本以260億美元躋身前三。有趣的是，盡管英國投資者加強了洲際投資組合，法國跨境投資外流量卻有史以來首次超過英國。亞太地區(qū)的跨境投資構(gòu)成同樣也發(fā)生了變化，中國大陸和香港有所回落，新加坡和韓國的排名出現(xiàn)上升。