??【四、政策匯編及業內解讀】

??3月5日，李克強在政府工作報告中明確了今年房地產任務，包括了完善住房保障體系，今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例；支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策；適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存；建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。同時提出，從5月1日起，營改增將試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業稅負只減不增。

??業內解讀：攸克地產分析，報告直接表述“提高貨幣化安置比例”，連實物安置提都不提了，是一個重要信號，政府要通過加大棚改拆遷，拆出需求，讓被拆遷者獲得資金補償，然后讓這些拆遷拆出的需求，到市場上購房，實現去庫存。2016年的房地產市場“需求側”，應該會有增量。“因城施策”則意味著，北京、上海、深圳、廣州這四個特大型城市，將被區別化對待。一旦市場過熱，全國去庫存、京滬穗深遏制投機投資的局面很可能出現。“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應范圍。”這一句話是2015年政府工作報告中沒有的。這意味著2016年，“二次房改”的方案應該出臺。同時，房地產信托投資基金的試點范圍，將進一步擴大，甚至不排除REITs在資本市場上掛牌交易的可能性。

??易居中國執行總裁丁祖昱表示，從兩年前就傳的沸沸揚揚的營改增，在建筑和房地產行業終于要落實了，這也是僅存的尚未營改增的大頭之一，除了房地產、建筑業之外，還有一個大頭就是金融業，這幾塊占比高達81.8%。房地產和建筑業營改增之所以遲遲沒有推出，最核心原因還是地方的利益分配問題，畢竟房地產相關稅收占到了地方政府稅收的“大頭”，而營改增之后，“大頭”要交給中央，地方政府毫無積極性可言。另外，最近關于房價暴漲的討論也如火如荼，那么，自然有人將營改增和房價漲跌聯系到一起，認為營改增之后房價有下跌的空間，因為總理也明確表示營改增是要降低企業稅賦，確保“只低不高”。

??2月29日，中國人民銀行宣布：自2016年3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。

??業內解讀：交通銀行研究中心首席經濟學家連平認為，此次降準表明，盡管1月信貸飆升，但經濟下行、“資產荒”仍在，2月信貸很可能大幅度回落，M2增速也不容樂觀，需要通過降準保持信貸和貨幣供應適度增長。加之近期外圍市場動蕩，美聯儲3月加息預期減弱，人民幣匯率階段性企穩，為降準提供了難得的時間窗口。

??海通證券分析表示，市場流動性再獲寬松。我們估算本次降準釋放基礎貨幣約7000億,有助于對沖資金外流、提升貨幣乘數,也意味著貨幣刺激力度加大,貨幣信貸有望持續超增。新年以來,政府連續從差異化信貸政策(降低首付比例、提高公積金存款利率)、交易費用等環節連續放松地產。本次再度降準后,我們認為政策累計作用不可忽視。考慮二季度將進入正常推盤期,預計屆時政策效果將在交易量層面持續體現。

??2月29日，廣東省政府發布2016-2018年供給側改革的一系列方案，其中提到廣東將降低住房公積金繳存比例，繳存上限從20%降低至12%，繳存基數上限從月平均工資的5倍降低到3倍。廣東將引導企業根據自身生產經營狀況在5%-12%自行確定合適的住房公積金繳存比例，對繳存住房公積金確有困難的企業，可經單位職工代表大會或工會討論通過后，申請降低繳存比例至5%以下或者緩繳住房公積金。

??2月29日，杭州政府官方發布《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展的通知》，被稱為樓市新政的“杭十條”，共十條，涉及優化土地供應、推進住房保障貨幣化、促進住房消費、發展住房租賃市場、鼓勵房企轉型發展、優化發展環境等方面。

??3月1日，石家莊市政府常務會議透露，將出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展的指導意見》。包括20條措施：推行棚改貨幣化安置，引導居民持幣購房；嚴格控制主城區開發強度，有序推進城中村改造；降低保障性住房配建比例，多渠道滿足保障對象的住房需求；充分發揮住房公積金作用；積極落實金融信貸和稅收優惠政策；引導農村轉移人口向城鎮聚集；進一步放寬抵押條件；優化商品房預售條件；完善房屋租賃市場；提高商品房供應品質，激發新的改善性需求；科學調配用地規模；合理調控供地節奏；引導鼓勵發展跨界地產；加快完善項目建設手續，進一步盤活遺留項目庫存；進一步刪減審批事項和辦理環節；進一步壓縮審批時限；進一步規范審批流程；改革招標投標監管方式；主動為項目單位搞好服務；進一步明確落實責任等。

??重慶市國土房管局公布，3月1日起重慶將開展土地二級市場交易服務。所有想進行建設用地使用權轉讓、在建項目轉讓等二級市場服務的企業，均可通過重慶市土地和礦業權交易中心進行咨詢交易。交易過程中，除收取相關法定稅費外，不再收取任何咨詢、服務費用。

??3月1日，《內蒙古自治區國有土地上房屋征收與補償條例》正式施行。今后，征收個人住宅，被征收人選擇貨幣補償的，應當按照同等建筑面積、類似新建商品住宅市場價格予以補償。征收非住宅房屋的，按照房地產價格評估機構確定的被征收房屋評估價格進行補償。

??3月2日，福州市政府出臺《福州市人民政府關于化解房地產庫存促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，從支持居民合理購房消費、發揮公積金購房扶持作用、合理優化土地供應、防控市場風險等七個方面提出具體的措施意見。

??廣州住房公積金管理中心宣布，將從3月7日起實施《廣州住房公積金個人購房貸款實施辦法》。《實施辦法》除對貸款對象、條件、額度、期限等問題進行明確規定，還明確規定了不予貸款情形及限制貸款的情形。

??業內解讀：CRIC 研究中心表示，兩會之前，地方政府的救市政策密集出臺，時間既早力度也大。“救市”手段主要集中在鼓農民進城購房、提高貨幣安置化比例、打通商品房保障房通道等手段。這也與兩會上總理明確去庫存手段相一致，即通過供給側改革和需求端促進兩方面緩解庫存壓力。總體來看，雖然政策密集，但行政化手段過多。想要真正緩解庫存風險，仍要在兩會提出的大方向下，積極落實已出臺的政策。