四. 問題分析及對策提出

  1. 國外經驗借鑒

  美國住房與城市發展部(HUD)對于不同收入階層混合居住的模式提出了一些策略。即在公共住宅項目中，為解決貧困居民集中的現象，采取兩種方法。第一，分散法，即劃分將要開發的公共住宅單元，形成各種小組團。1996 年，在《創造可防衛的空間》一書中，其作者奧斯卡·紐曼提出“迷你鄰里”(Mini-neighborhood)模式，即在中產階級鄰里中成功插入了低收入住宅單元(圖24)，在7 個不同的地塊上分散布置低收入住宅單元。在建筑形式方面，要協調公共住宅和中產階級住宅。第二，將公共住宅和商品住宅共同開發在一個鄰里之中，比例視當地的住房市場情況而定，一般而言，HUD 允許公共住宅的比例在20%~60% 之間。混合居住的居民家庭收入水平的浮動范圍是平均收入水平的50%~200%，這一舉措的目的是要通過市場的力量，在開發的市場利益和非營利的社會目標之間取得平衡。

  2. 社會網絡

  ①存在問題

  社會網絡關系到廉租房居民在社會生活中是否擁有和其他人同樣平等的地位和社會資源。在調研中我們發現：在居住區規劃中，廉租房往往位于最不利的位置，例如：緊鄰車庫出入口、高壓線，或是運動場等。同時，廉租房的位置遠離居住區的公共設施，并且與商品房有道路相隔或者是有獨立的出入口。在外觀和質量方面，廉租房的立面與商品房相差很大，使人在視覺上輕易就能夠分辨出二者，直接產生了空間隔離。在調查中發現，廉租房的質量很差，在隔聲、防水、保溫上都有問題。由于這種空間的隔離和外觀上的差異，再加上居住區內廉租房居民人數較少，使得廉租房的居民很難融入到整個居住區的生活中，與周圍設施和環境還是有隔離的。

  ②解決方式

  為了避免這些空間隔離的問題，首先，在居住區規劃設計階段，廉租房與商品房應當統一規劃，統一風格，統一質量，消除視覺上的差異，從而才能影響到人們的心理，做到廉租房居民與商品房居民同等對待。再次，可以參考之前提到的“大混居小聚居”的模式，即Mini-neighborhood，使得廉租房分散到居住區的各處，并且可以利用人們傾向尋找同質人群交流的心理，促進他們利用居住區的公共設施進行交流。最后，增加居住區中廉租房的戶數，使得廉租房居民有更大的交流范圍。例如我國南京市政府規定的剛性配建比在20%~30%，法國的混居模式的居住區內，保障房也占有近20%。

  3. 社會控制

  ①存在問題

  社會控制關系到對廉租房居民生活的管理問題。在調研中了解到，廉租房的物業與商品房的物業不是同一個物業公司，而廉租房的物業往往管理松散，例如，在房屋的保修問題長時間得不到解決，廉租房周圍的環境臟亂等等。

  ②解決方式

  首先要做到和商品房平等對待，采用同一物業公司，同樣的管理制度，使得廉租房居民的生活環境得到改善。另外，廉租房的居民大多都是低保戶，沒有工作，政府可以同物業公司合作，在物業公司內部提供工作崗位給廉租房居民，例如，保潔員，保安等等，同時給予一定的經濟回報，來增強居民的工作熱情。這樣，廉租房居民在管理者與被管理者這兩種身份轉換的過程中，了解到如何融入到居住區生活中，同時也可以規范廉租房居民的行為，提高廉租房居民的素質，有利于創造和諧的居住區生活。

  4. 文化與行為

  ①存在問題

  廉租房居民與商品房的居民往往文化背景差異很大，在交流方面存在空白區。再加上廉租房居民以前大多都住在平房，因此還保持著以前的生活習慣，例如習慣在過道門口放東西，堆放不整齊。同時也沒有可以指導廉租房居民改善行為習慣，提高社區意識的措施，使得廉租房居民與商品房居民無法融洽地居住在一起。

  ②解決方式

  針對這樣的差異，可以引進一些介于廉租房居民與商品房居民的過渡階層入住，并控制好比例，從而起到一定的平衡作用，逐步增強居住區內部的社會交流。例如在北京萬科紅獅家園，將兩限房、廉租房和商品房居民混合在一起。美國住房與城市發展部(HUD)提出的混合居住政策中，混合居住的居民家庭收入水平的浮動范圍是平均收入水平的50%~200%。過渡階層的介入，可以有效地縮短各個階層的距離。另外，在促進交流方面，合理分配有兒童的廉租房住戶，利用兒童之間的玩耍，促進家長之間的交流，同時可以改善下一代的發展。

  5. 政治經濟

  我國廉租房的問題的產生與政策制度也有很大的關系。政府投入的資金短缺，導致廉租房的質量令人堪憂。管理監督機制的不完善使很多人有機可乘。同時，缺少一個系統的廉租房與商品房混居模式的政策進行指導，并且對已有的住宅存量沒有加以合理的利用。例如倫敦奧運會之后將奧運村變為保障房，供居民居住。相反，北京奧運會后，奧運村的住房則賣出很高的價錢。政府方面應加強管理力度，同時完善廉租房的體制。