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??天津老牌國(guó)資房企天津津投城市開發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“津投城開”）業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型取得新進(jìn)展。

??6月25日，津投城開發(fā)布公告稱，其重大資產(chǎn)置換、發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金的方案已經(jīng)獲得實(shí)際控制人天津市國(guó)資委的同意批復(fù)。

??此前6月9日，津投城開就曾發(fā)布公告表示，擬置入天津津能股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“津能股份”）100%股份、天津市熱力有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天津熱力”）100%股權(quán)和天津港益供熱有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“港益供熱”）100%股權(quán)等一系列資產(chǎn)，同時(shí)擬置出截至評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債。

??公開資料顯示，津投城開此前的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，而在此次交易完成后，津投城開主營(yíng)業(yè)務(wù)將變更為城市集中供熱業(yè)務(wù)。

??不過，該交易還需提交津投城開股東大會(huì)審議，并且最終需獲得有權(quán)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)后才能正式實(shí)施，因此交易的順利進(jìn)行仍存在不確定性。

??房產(chǎn)業(yè)務(wù)承壓 轉(zhuǎn)型供熱公司

??津投城開此次轉(zhuǎn)型主要還是迫于原有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)壓力。

??津投城開表示，在此次交易之前公司主要通過債務(wù)融資等方式籌集資金以支持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，負(fù)債規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，面臨較大的償債壓力。而公司預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的經(jīng)營(yíng)壓力在當(dāng)前及今后一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。公司面臨較大的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)及盈利壓力，具有置出原有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、釋放經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的需求。

??從其最新年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年，津投城開營(yíng)業(yè)收入同比減少11.19%至27.12億元；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)則由盈轉(zhuǎn)虧，為-2.1億元，業(yè)績(jī)明顯承壓。

??作為天津老牌國(guó)資房企，津投城開前身是1981年由天津市政府住宅統(tǒng)一建設(shè)辦公室改建而成的天津市建設(shè)開發(fā)公司，原名為天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司。2001年，該公司成功上市，并于2023年將名稱變更為津投城開。

??津投城開上市后的十幾年時(shí)間里，業(yè)績(jī)都較為穩(wěn)定。但從2020年起，在地產(chǎn)行業(yè)下行的影響下，津投城開主要布局的天津市場(chǎng)供銷兩端逐步雙減，市場(chǎng)存量降低，銷售周期延長(zhǎng)，這也導(dǎo)致了津投城開業(yè)績(jī)連續(xù)下滑至虧損。數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，津投城開凈利潤(rùn)分別為-25.17億元、-18.44億元、-2.96億元。雖然2023年扭虧為盈，但主要原因是政府收儲(chǔ)使得營(yíng)業(yè)收入增加、利潤(rùn)增加，而實(shí)際上津投城開的經(jīng)營(yíng)狀況并未好轉(zhuǎn)，因此2024年，津投城開再次陷入虧損狀態(tài)，公司凈利潤(rùn)為-2.1億元。

??此外據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，津投城開資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期處于高位，尤其是2024年達(dá)到96.32%，2025年一季度繼續(xù)增至97.76%，負(fù)債規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。

??或許是為了扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)頹勢(shì)，也可能是早有轉(zhuǎn)型的打算，在此次資產(chǎn)重組之前，津投城開曾多次出售旗下資產(chǎn)。

??比如2021年12月和2022年6月，津投城開先后兩次發(fā)布公告，將控股子公司天津吉利大廈有限公司的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給津投資本，價(jià)格分別為2.11億元、5.36億元。2022年3月，津投城開發(fā)布公告，公開掛牌轉(zhuǎn)讓控股子公司天津市天薊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司60%股權(quán)，價(jià)格約為2.99億元，但此次掛牌交易未能成功。2024年11月，津投城開再次公告擬轉(zhuǎn)讓控股子公司天津市華馳租賃有限公司90%股權(quán)、參股子公司天津市華富宮大飯店有限公司46.33%股權(quán)和參股子公司天津市天房物業(yè)管理有限公司31.89%股權(quán)。

??但顯然，出售資產(chǎn)并未解決津投城開的難題，于是公司選擇全面轉(zhuǎn)型。

??未來(lái)發(fā)展前景未定

??相比置出資產(chǎn)，此次擬置入津投城開的資產(chǎn)明顯質(zhì)量更佳。

??具體來(lái)看，此次擬置入資產(chǎn)包括津能股份、天津熱力和港益供熱的全部股權(quán)。數(shù)據(jù)顯示，2024年，津能股份歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為3.47億元；天津熱力歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為1659.46萬(wàn)元；港益供熱歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)為2489.88萬(wàn)元。

??據(jù)此前公告顯示，津能股份賬面值為28.78億元，股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果為46.59億元，增值率為61.88%，交易價(jià)格為46.59億元；天津熱力賬面值為6.48億元，股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果為8.12億元，增值率25.27%，交易價(jià)格為8.12億元；港益供熱賬面值為3.06億元，股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果為3.91億元，增值率為27.62%，交易價(jià)格為3.91億元。

??“此次交易的擬置入資產(chǎn)主要從事城市集中供熱業(yè)務(wù)。城市化率提升及“雙碳”戰(zhàn)略背景下國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策將對(duì)上述行業(yè)發(fā)展提供持續(xù)、有力支撐，城市供熱行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)空間廣闊。“津投城開表示，上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)變更為供熱業(yè)務(wù)后有利于改善上市公司經(jīng)營(yíng)狀況，降低資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)流動(dòng)性，提升上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)發(fā)展能力。

??津投城開披露，此次交易將以“現(xiàn)金+發(fā)行股份”方式進(jìn)行。津投城開擬向天津市津能投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“津能投資”）、天津燃?xì)饧瘓F(tuán)分別支付現(xiàn)金3.06億元和1.94億元購(gòu)買其持有津能股份100%股份和港益供熱100%股權(quán)的等值部分；擬向津能投資發(fā)行股份購(gòu)買津能股份100%股份除現(xiàn)金支付部分，向天津燃?xì)饧瘓F(tuán)發(fā)行股份購(gòu)買天津熱力100%股權(quán)。綜上，此次交易中，津投城開支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)總規(guī)模為5億元，支付股份對(duì)價(jià)總規(guī)模為51.65億元。

??此外，津投城開擬向不超過35名特定投資者發(fā)行股份募集配套資金，計(jì)劃募集資金不超過5億元，募集配套資金在扣除相關(guān)費(fèi)用后，將全部用于支付本次交易的現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

??同時(shí)，津投城開置出資產(chǎn)將由天津燃?xì)饧瘓F(tuán)指定的承接方承接。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告顯示，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，置出資產(chǎn)凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為36.36億元，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估后的評(píng)估價(jià)值為1.98億元，減值率為94.57%。合并口徑歸屬母公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為0.17億元，凈資產(chǎn)評(píng)估值為1.98億元，增值率為1067.95%。經(jīng)交易各方友好協(xié)商，此次交易中擬置出資產(chǎn)的交易價(jià)格為1.98億元。

??值得注意的是，這并非津投城開首次發(fā)布重組方案，在去年年末，津投城開曾發(fā)布資產(chǎn)重組相關(guān)預(yù)案，與彼時(shí)發(fā)布的預(yù)案相比，此次置入的資產(chǎn)有所減少，其中津能風(fēng)電98.18%股權(quán)和津能新能源100%股權(quán)不再納入此次置入資產(chǎn)范圍。對(duì)這一變化，津投城開并未作出解釋。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者也給津投城開發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿，并未得到回復(fù)。

??在一位國(guó)企人士看來(lái)，津投城開轉(zhuǎn)型能源領(lǐng)域雖然有高利潤(rùn)潛力，但是能源行業(yè)相對(duì)專業(yè)，技術(shù)門檻高，而且從房地產(chǎn)企業(yè)過往轉(zhuǎn)型情況來(lái)看，成功案例并不多。不過該人士也進(jìn)一步表示，因?yàn)榻蛲冻情_這次轉(zhuǎn)型可以看作是天津市國(guó)資委內(nèi)部資產(chǎn)重組，所以其未來(lái)發(fā)展如何，現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)過早。