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??在物業(yè)管理行業(yè)從增量轉(zhuǎn)向存量的時(shí)代背景下，管理規(guī)模整體增速持續(xù)放緩，行業(yè)回歸服務(wù)本源。

??受管理規(guī)模增速放緩影響，2024年物業(yè)管理行業(yè)整體營(yíng)收規(guī)模達(dá)1.75萬(wàn)億元，營(yíng)收增速連續(xù)三年放緩，同時(shí)2024年500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、上市物企毛利潤(rùn)首次出現(xiàn)全面下滑。

??在當(dāng)前整體行業(yè)調(diào)整期，物業(yè)企業(yè)雖面臨諸多挑戰(zhàn)，但仍優(yōu)于房企，具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

??對(duì)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)而言，當(dāng)前最重要的是明晰自身優(yōu)劣勢(shì)，精準(zhǔn)制定發(fā)展戰(zhàn)略，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。

??500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)及上市物企的增速已連續(xù)多年下滑。

??2024年，500強(qiáng)物企在管面積為192.8億平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，增速較2023年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三年呈下降趨勢(shì)；百?gòu)?qiáng)物企和上市物企在管面積分別為138.2億平方米和76.6億平方米，增速分別為5.9%和6.3%，同比分別下降1.7和5.7個(gè)百分點(diǎn)。

??企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)持續(xù)放緩的原因是多方面的，其中一方面源于關(guān)聯(lián)方的影響，尤其是關(guān)聯(lián)房企增量交付的持續(xù)下降。另一方面，越來(lái)越多的企業(yè)更加聚焦高質(zhì)量發(fā)展，主動(dòng)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，持續(xù)退出低質(zhì)低效項(xiàng)目。

??受管理規(guī)模增速放緩影響，2024年物業(yè)管理行業(yè)整體營(yíng)收規(guī)模達(dá)到1.75萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.4%。500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)及上市物企的營(yíng)收增速進(jìn)一步回落，2024年，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、上市物企的營(yíng)收總額分別為5953.8億元、4189.8億元和2938.7億元，同比分別增長(zhǎng)4.0%、3.9%和3.7%，較2023年分別下降3.1、4.0和3.0個(gè)百分點(diǎn)。

從毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)來(lái)看，2024年，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、上市物企毛利潤(rùn)分別為1000.8億元、780.6億元和557.4億元，增速分別為-2.8%、-2.4%、-5.7%，較2023年分別下降7.9、4.8、6.9個(gè)百分點(diǎn)，2024年500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、上市物企毛利潤(rùn)首次出現(xiàn)全面下滑。

500強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)凈利潤(rùn)已連續(xù)三年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2024年，500強(qiáng)物企凈利潤(rùn)為353.7億元，同比下降2.8%；百?gòu)?qiáng)物企凈利潤(rùn)為198.2億元，同比下降2.4%。上市物企凈利潤(rùn)則受到資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等多重因素影響，下滑幅度更為明顯，全年凈利潤(rùn)為125.0億元，同比大幅下降23.3%。

??在成本上升、收繳率下降及增值服務(wù)增長(zhǎng)乏力等多重壓力下企業(yè)開(kāi)始面臨盈利挑戰(zhàn)。 但與房地產(chǎn)企業(yè)相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健。2024年，500強(qiáng)房企的平均凈利潤(rùn)率為2.3億元，同比下降29.5%，已連續(xù)五年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。相比之下，物企雖然也面臨盈利壓力，但整體下滑幅度較小，在行業(yè)調(diào)整期，物業(yè)企業(yè)相較于房企仍具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

??從毛利率和凈利率來(lái)看，2024年，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)、上市物企毛利率分別跌至16.8%、18.6%、19.0%，較2023年分別下降1.1、1.2、0.7個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)三年回落。

2024年，500強(qiáng)、百?gòu)?qiáng)及上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的凈利率均降至近年來(lái)最低水平，分別為5.9%、4.7%和4.3%，較2023年分別下降0.7、0.9和1.1個(gè)百分點(diǎn)。

與500強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相比，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍展現(xiàn)出一定的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。2024年，500強(qiáng)房企的凈利率已下滑至2.4%，盈利能力持續(xù)承壓，部分企業(yè)甚至面臨虧損困境。相比之下，物業(yè)企業(yè)在收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和成本控制方面表現(xiàn)更為穩(wěn)健。

??從政策角度來(lái)看，持續(xù)推動(dòng)城市更新已經(jīng)成為國(guó)家戰(zhàn)略。2025年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，該意見(jiàn)明確了八項(xiàng)主要任務(wù)，旨在通過(guò)一系列措施促進(jìn)城市的高質(zhì)量發(fā)展。這些任務(wù)涵蓋優(yōu)化城市空間布局、推進(jìn)老舊小區(qū)改造、提升基礎(chǔ)設(shè)施水平、改善居住環(huán)境、增強(qiáng)公共服務(wù)能力、加快綠色低碳轉(zhuǎn)型、促進(jìn)歷史文化保護(hù)與傳承以及強(qiáng)化城市治理效能等方面。

??2025年6月，財(cái)政部、住建部公示2025年度中央財(cái)政支持實(shí)施城市更新行動(dòng)評(píng)選結(jié)果，北京、天津等20個(gè)城市入圍。未來(lái)幾年，中央財(cái)政計(jì)劃補(bǔ)助超過(guò)200億元，支持這20個(gè)城市實(shí)施城市更新行動(dòng)，探索建立可持續(xù)的城市更新機(jī)制，補(bǔ)齊城市基礎(chǔ)設(shè)施的短板弱項(xiàng)。其中，東部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額不超過(guò)8億元、中部地區(qū)每個(gè)城市不超過(guò)10億元、西部地區(qū)每個(gè)城市不超過(guò)12億元 、直轄市每個(gè)城市不超過(guò)12億元。

??政策的出臺(tái)不僅為城市更新提供了明確的指導(dǎo)方向，也帶來(lái)了實(shí)質(zhì)性資金支持，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)辟了三大重要發(fā)展機(jī)遇：

??一是基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)與專業(yè)運(yùn)維。城市更新行動(dòng)推動(dòng)了停車設(shè)施建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、電梯更新與加裝、充電設(shè)施布局與維護(hù)、供排水管網(wǎng)改造、消防安全管理、垃圾分類管理以及綠化養(yǎng)護(hù)與景觀提升等細(xì)分領(lǐng)域的快速發(fā)展，為物企提供從基礎(chǔ)維護(hù)到專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的一站式服務(wù)拓展空間。

??二是人居環(huán)境改善與社區(qū)服務(wù)深化。隨著政策推動(dòng)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，以及社區(qū)嵌入式服務(wù)體系建設(shè)的加快，物企可在便民服務(wù)、養(yǎng)老助餐、托育照護(hù)、社區(qū)零售等領(lǐng)域延伸服務(wù)觸角，打造“15分鐘社區(qū)服務(wù)圈”，提升居民生活品質(zhì)的同時(shí)拓展多元化收入來(lái)源。

??三是智慧城市建設(shè)與技術(shù)賦能。在城市更新與數(shù)字化轉(zhuǎn)型協(xié)同推進(jìn)的背景下，智能設(shè)施系統(tǒng)研發(fā)、智慧平臺(tái)建設(shè)與運(yùn)維、城市基礎(chǔ)設(shè)施智能化改造等需求日益增長(zhǎng)，具備科技能力的物企可加速向“智慧城市服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，通過(guò)數(shù)字化手段提升服務(wù)效率和管理水平，構(gòu)建新的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??此外，當(dāng)前社區(qū)居住結(jié)構(gòu)正迎來(lái)較大變化，預(yù)計(jì)2035年以后老齡化人口占比為30%，2030年寵物家庭滲透率為30%，2025年單身戶家庭占比超過(guò)25%，這三個(gè)指標(biāo)與2015年相比均實(shí)現(xiàn)翻倍。

??物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在該類服務(wù)上的布局正逐步向個(gè)性化、精細(xì)化方向延伸。同時(shí)還可以拓展B端客戶、G端客戶等多種方向。

??當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局可根據(jù)企業(yè)營(yíng)收規(guī)模劃分為六個(gè)層級(jí)：百億以上、20-100億、10-20億、1.5-10億、2000萬(wàn)-1.5億、2000萬(wàn)以下。不同層級(jí)之間的企業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)固化，除少數(shù)地方國(guó)企或央企可通過(guò)資源整合實(shí)現(xiàn)快速躍升外，大多數(shù)企業(yè)在層級(jí)間的跨越正變得愈發(fā)困難。

??從各層級(jí)企業(yè)的規(guī)模與資源來(lái)看，頭部與大型物企具備顯著的規(guī)模效應(yīng)，資源優(yōu)勢(shì)明顯。在行業(yè)整體承壓、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，這類企業(yè)憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，往往能在市場(chǎng)波動(dòng)中保持穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，隨著科技賦能不斷深化，其運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提升，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)擴(kuò)大。

??中型及以下企業(yè)則面臨較大挑戰(zhàn)。中小企業(yè)在騰挪空間有限、應(yīng)收賬款周期拉長(zhǎng)、信息化建設(shè)滯后于業(yè)務(wù)發(fā)展的多重壓力下，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐步上升，成長(zhǎng)瓶頸日益凸顯。在行業(yè)集中度不斷提升的趨勢(shì)下，這類企業(yè)更容易受到市場(chǎng)波動(dòng)影響，面臨被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

??而尾部企業(yè)仍主要依賴傳統(tǒng)的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)維持生存，發(fā)展模式未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，整體處于基本穩(wěn)定的“守成”狀態(tài)。

??在發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的大浪潮中，行業(yè)還需邁向信息化、智能化、品牌化，規(guī)模與專業(yè)程度不斷優(yōu)化。