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??這一次，瑞安房地產又找來了險資。

??11月5日晚，瑞安房地產有限公司（以下簡稱“瑞安房地產”）宣布了一項重組計劃，優化其項目公司楊浦中央和創智天地現有股東之間與項目資產相關的投資控股架構。

??根據協議，瑞安房地產旗下多個附屬公司與寧波基金、楊浦知識創新計劃成立一家有限合伙企業，合計出資額約為81.26億元。

??通過一系列復雜交易后，合營企業、上海瑞安投資、寧波基金及楊浦知識創新將分別擁有上述有限合伙企業約0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙權益，且有限合伙企業將不會成為瑞安房地產的附屬公司。

??同時楊浦中央及創智天地將分別由有限合伙企業和楊浦知識創新擁有99%和1%的權益。

??這也就意味著，瑞安房地產失去了楊浦中央及創智天地兩家項目公司的控制權，其財務業績將不再于財務報表內綜合入賬。

??“有限合伙企業的設立為公司在境內獲取收購貸款提供了新機會。”瑞安房地產表示，這一舉措便于公司能夠以更有利的商業條款為投資進行再融資，從而提高投資回報。同時，通過將人民幣收入與新的境內人民幣融資結合，消除外匯風險及錯配。

??頻與險資合作

??根據公告，合營企業即上海添昫創盛企業管理有限公司，由上海瑞安投資及楊浦知識創新分別擁有66%和34%的權益；寧波基金由中國人壽擁有約90% 的權益；楊浦知識創新則由上海市楊浦區國資委全資擁有，其持有楊浦中央13.2%股權。

??這并不是瑞安房地產與險資的首次合作。

??早在2018年之前，中國人壽就曾馳援瑞安房地產，以38.69億元收購上海瑞虹新城有限公司21.4%的股本權益。之后，瑞安房地產與太平洋人壽合作以136億元拿下新天地商辦地塊后，又與宏利投資和中國人壽信托共同成立投資平臺SCOV，并在2019年宣布回購上海企業天地5號項目，總代價65億港元，持有權益44.55%。

??去年12月29日，瑞安房地產官宣將上海鴻壽坊項目65%的股權以12.06億元售予大家保險旗下公司。

??瑞安房地產明確指出，交易符合集團的輕資產策略，旨在改善集團的資金循環，并與大家控股建立戰略合作伙伴關系，從而使集團能夠擴大所管理的資產及增加經常性管理費收入。

??“瑞安房地產從政府、險資、資本市場借力并不是新鮮事，它的合作伙伴一般以基金為主。”市場人士認為，瑞安房地產在上海都是大型舊改項目，周期長，資金需求量大。近兩年其一直通過出售物業回籠資金，同時降低負債。

??對于此次股權騰挪，瑞安房地產表示，與傳統的境外貸款相比，這種安排在成本和條款上都更為有利。

??具體來看，瑞安房地產分別通過合營企業、上海瑞安投資按持股比例合計出資38.03億元，擁有了合資公司46.8%的權益，而且通過光僑、泰隆兩家附屬公司收到對價約73.74億元。這樣一進一出，瑞安房地產獲得了約35.71億元的差價。

??公開資料顯示，項目公司楊浦中央全稱為上海楊浦中央社區發展有限公司，擁有上海市楊浦區淞滬路、大學路、偉德路及錦建路多幅土地及物業，包括辦公樓、零售商鋪及停車位，可出租建筑面積合計為16.75萬平方米（不包括停車位）。

??另一項目公司創智天地全稱為上海創智天地發展有限公司，擁有上海市楊浦區偉成路、政學路及錦創路多幅土地及物業，包括辦公樓、零售商鋪、酒店及停車位，可出租建筑面積合計為 8.53萬平方米（不包括停車位）。

??從上述信息來看，這兩家項目公司的資產均屬于創智天地整體范圍。

??創智天地項目始于2003年，由上海市楊浦區政府聯合瑞安房地產共同打造，總規劃開發面積近100萬平方米。和瑞安新天地一樣，創智天地是瑞安房地產重倉上海的又一個大體量的城市更新項目。

??“減重”求變

??實際上，從1996年進入內地市場開始，瑞安房地產便大量布局舊改和商業地產項目，采取的是“先囤地再緩慢開發”的重資產模式，但近幾年卻一直在頻繁“減重”。

??今年上半年，瑞安房地產實現營業收入20.73億元，同比減少68%；凈利潤1.83億元，同比減少80%；公司股東應占溢利7200萬元，同比減少88%。報告期內，公司凈資產負債率微升至53%，而現金及銀行存款為105.43億元。

??在今年8月份償還了4.94億美元債后，瑞安房地產還剩下兩筆存續美元債，金額接近9億美元。截至2024年8月29日，瑞安房地產已償還境外債務合共406億元。

??瑞安房地產投資總裁孫希灝透露，公司償債高峰將出現在2025年，屆時大約會有86億元的債務到期，短期內有一定的壓力。

??在外界看來，瑞安房地產選擇調轉方向及時處置創智天地項目資產，符合瑞安房地產的輕資產策略，在提高其資產周轉率的同時也改善了公司的現金流，便于將資金投入接下來的項目中。

??瑞安房地產董事會主席羅康瑞曾表示對市場短期發展還是比較悲觀。企業不能等著政府和外界來救，而是要自救。“在持續低迷的市場環境中，瑞安選擇審慎投資，堅持輕資產策略。”

??于是，瑞安房地產時隔六年后再拋售資產。緊隨去年底鴻壽坊項目的出售，今年3月底，瑞安房地產于今年3月底將上海蟠龍天地項目中的酒店物業以1.05億元售予上海青浦徐涇，出售預期虧損約240萬元。

??與之同步的是瑞安房地產的項目開發也不斷傳來好消息。

??9月28日，瑞安房地產位于上海黃浦區上海新天地社區內的翠湖天地六期開盤，108 套房源當日售罄，總銷售額達 119.79 億元，單盤就拯救了瑞安房地產前三季度的業績。

??10月30日，瑞安房地產又與上海奉賢區南橋鎮政府正式簽訂南橋鎮“貝港城中村”改造項目合作框架協議，拿下了上海又一個超大型城中村改造項目。

??“目前房地產市場仍處于調整期，但對未來市場有信心。”羅康瑞表示，瑞安房地產將會以更為審慎的態度選擇投資發展機會，未來的業務重心將繼續聚焦長三角和大灣區的一線城市，尤其是上海。