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??10月16日，深業物業運營集團股份有限公司（以下簡稱“深業物業”）第四次向港交所提交上市申請。

??深業物業的母公司為深圳國企——深圳控股有限公司(以下簡稱“深圳控股”，00604.HK) 。截至今年6月底，其在管總建筑面積約為0.89億平方米，排名在行業TOP20以內。

??作為房企，深圳控股的行業排名遠不及深業物業，但該公司曾因斥資55億元投資恒大地產而廣受關注。在地產業務難有大作為的背景下，深圳控股提出了向城市資產管理和綜合運營、以及科技產業投資服務轉型的目標，希望深業物業的在管規模盡快突破1億平方米，進入國內第一梯隊。而IPO則是深業物業實現非線性增長的重要路徑。

??深圳控股沒有對外披露深業物業IPO遲遲未能成行的原因，但外界認為應與過去一年多物業股走勢低迷有關。至于這次深業物業是否將踏出最后一步，1月18日，中國房地產報記者聯系了深圳控股，但截至發稿未獲回應。

??1年多前就已申請上市

??公開資料顯示，深業物業是國家首批一級資質物業管理企業，業務涵蓋社區住宅、政府物業、寫字樓、產業園區、醫院、高校、景區及交通樞紐設施、公園及多種公共設施等業態，近三年開始開拓城市服務，為政府提供市容環境、公共安全、社區服務管理的物管全覆蓋服務。

??截至6月底，深業物業的總簽約建筑面積約為0.92億平方米，在管項目總數為498個，在管總建筑面積約0.89億平方米，覆蓋全國46個城市和14個省份。

??其中，產業園項目占了大頭，在管建筑面積合共約0.59億平方米，占在管總建筑面積的62.7%。住宅物業次之，在管面積的占比為31.9%。

??收入方面，2021年至2023年，深業物業錄得的增幅分別為9.1%、15.5%，表現中規中矩。2024年上半年的收入約14.7億港元，同比增長3%，毛利率約17%。

??值得一提的是，該公司的在管面積中，來自獨立第三方項目的占比約79%，非住業態面積占比約68%，兩項指標均高于行業平均水平。

??早在2023年2月，深業物業就向港交所提交了上市申請表，截至目前，招股書已3次失效。今年2月份，該公司獲得了中國證監會關于其境外發行上市的備案通知書。同期拿到備案通知書的還有泓盈城市服務、經發物業，這兩家公司已先后在5月及7月登陸港股，募集的資金總額分別為1.28億港元、1.25億港元，深業物業則遲遲沒有動作。

??對于新上市的物業股，資本市場給予了積極反饋。泓盈城市服務公開發售獲47.59倍認購，每股定價3.2港元，經發物業公開發售部分超額認購117.9倍，定價7.5港元。但上市后兩家公司的股價走勢卻大相徑庭，截至10月18日，前者已跌破發行價，后者則攀升到了17港元。

??在管規模要突破1億平方米

??相對其他早早就分拆物業上市的房企而言，深圳控股只是趕了個末班車。在物業股備受資本寵愛的時期，該公司選擇了投資當時的龍頭房企——恒大地產。

??2017年，深圳控股以55億元購得恒大地產1.76%的股權，在財務報告中列為損益金融資產，按照公允價值入賬。該公司管理層曾在2021年的業績會上表示，對于恒大地產的股權投資，整體效果還是不錯的，每年收到的累計分紅近20億元。但好景不長，由于中國恒大出險、股價大幅下跌，到了2021年末，其持有的恒大地產股權公允價值約為5.57億港元，較2020年底大幅減少60億港元。

??在那之后，深圳控股的經營業績波動加大，2021年錄得歸屬股東的凈虧損27.2億港元，2022年扭虧后，2023年再度錄得股東應占虧損2.6億港元。2024年上半年，虧損額擴大到了11億港元，銷售額同比下跌58%至61.8億元。

??從業績報告的表述來看，深圳控股當前對地產業務態度保守，下半年的經營計劃是加速資產出清，堅決去化回籠資金。對于新增項目的要求是“爭取用較小代價獲取或鎖定項目資源”。

??而對于物業板塊，深圳控股的目標是“做優做大”。2023年，其城市綜合運營業務拓展合同面積約1219萬平方米，今年上半年又拓展了929萬平方米。下半年還要繼續拓展，盡快實現在管規模突破1億平方米。深業物業IPO也在計劃之內，但沒有給出明確的時間表，該公司只透露：“將根據資本市場動向，綜合分析研判上市時機。”

??也正是因為對于規模的渴求，深業物業希望使用上市募集的資金開展收并購，迅速擴大管理面積，計劃在未來三年至五年內，收購六七間公司。深圳控股將其形容為“非線性增長”。

??根據深業物業收到的境外發行上市備案通知書，若該公司未能在通知書出具的12個月內完成境外發行上市，擬繼續推進的話，應當更新備案材料。也就是說，留給深業物業的時間已不到4個月。