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??2023年，在房地產行情受沖擊的情況下，內資上市房企中有6成出現虧損。相比之下，常年被貼上“保守”標簽的港資房企卻自成一派，業績堅韌、盈利能力強勁，其中，恒隆地產、恒基地產、九龍倉置業、新鴻基地產等企業全年凈利潤均在40億港元以上。

??但今年以來，港資房企也有些扛不住市場壓力，部分房企由盈轉虧。

??8月6日，九龍倉置業公告稱，今年上半年集團股東應占虧損為10.52億港元，而去年同期則為溢利18.05億港元。與此同時，九龍倉置業的關聯公司九龍倉集團此前也發布業績預告稱上半年預計虧損25億港元至28億港元。

??8月2日，香港置地也公布2024年上半年業績。報告期內，香港置地虧損8.3億美元，基礎虧損達到700萬美元，而去年同期則有基礎盈利4.22億美元。

??兩家老牌港資房企在其虧損原因中均提及內地發展物業以及香港市場不景氣帶來的影響。

??廣開首席產業研究院資深研究員馬泓認為，港資房企業績的分化與業務布局結構、企業自身長期財務風險管控有關。

??“若一些港資房企的布局集中在香港和內地，業績則普遍受到宏觀因素影響，面臨挑戰。這類企業香港業務普遍受到香港旅游業、商業整體放緩影響，開發商的物業出售和存量租賃業務營業收入下降；而內地房地產市場整體下行也導致一些企業存貨去化速度相對較慢，短期資產減值壓力較大，對財報形成壓力。”馬泓表示。

??內地物業減值撥備拖累業績

??公開資料顯示，九龍倉集團創建于1886年，綜合資產總值達到4150億港元，主要業務重點是發展內地和香港兩地的地產及基建業務。作為在香港成立的第17家公司，九龍倉集團自香港恒生指數設立時就已經是首批成分股的30家公司之一，可謂名副其實的百年企業。

??九龍倉置業從九龍倉集團分拆而來，并于2017年獨立上市，主要分管海港城、時代廣場、會德豐大廈等香港知名商場和寫字樓，少量布局內地業務。

??相比九龍倉置業，九龍倉集團的布局業務更加寬泛，除了香港和內地的銷售物業、投資物業，還包括一些酒店、物流等領域的業務。

??最近幾年，受內地房地產市場以及香港經濟低迷的影響，九龍倉集團和九龍倉置業均多次出現虧損。以九龍倉置業為例，2022年，九龍倉置業曾出現虧損超80億港元，而虧損主要原因則是投資物業公允價值大幅縮水，雖然2023年扭虧，但今年上半年再次虧損。九龍倉集團的虧損原因與眾多內資房企一致，主要是對內地和香港的銷售物業進行了減值撥備，而今年上半年，九龍倉集團再次虧損的原因則是對投資物業進行重估，由此導致虧損。

??同樣作為香港老牌房企，香港置地之前在內地的發展給外界的印象是不緊不慢。與內地開發商高周轉、高負債的模式不同，香港置地更加重視業務盈利的持久性，在商業領域布局頗多。但最近兩年，香港置地在內地城市的布局明顯加快，尤其是在重慶和上海，在其目前的業績占比中，重慶的開發項目占比近半。

??從港資企業在內地發展風格來看，多數港資房企青睞獨立拿地，而香港置地卻有所不同，更傾向于尋求機會進行合作開發，招商蛇口、華潤置地、碧桂園等與其有過合作。

??香港置地在內地最受關注的一次就是其于2020年初以聯合體的形式摘得上海市徐匯區黃浦江南延伸段涉宅用地，斥資超310億元，這塊地至今仍是上海地王紀錄保持者。

??今年4月底，上述地王地塊中的住宅入市，均價高達17.8萬元/平方米，套均總價超過5000萬元，且最貴的一套復式房總價高達1.28億元，最終僅用了2小時就售罄。今年前7月，香港置地在上海的銷售業績為47億元，位列TOP20。

??即使是在低迷的銷售市場擁有這樣的戰績，香港置地上半年也還是虧了。在半年報中，香港置地解釋道，公司業績轉虧主要是由于內地發展物業進行了一次性撥備2.95億美元。

??實際上，在今年5月23日，香港置地就曾發布臨時管理聲明稱，因內地市場業務下滑，公司今年一季度合同銷售的應占權益為2.62億美元，同比下降36%。公司預計全年合同銷售額將低于2023年的水平，利潤率將受到多個項目的銷售降價的影響。當時香港置地就表示，由于市場狀況不斷惡化，正在對集團的項目進行廣泛審查，如果預計銷售價格低于開發成本，則投資賬面價值將減值。

??仍加碼布局內地

??相比部分港資房企集中布局香港和內地，還有一部分港資房企是以全球化視角布局為基礎運行，馬泓認為，對這類企業而言，局部地區業務的風險對整體經營的沖擊相對風險可控。

??“部分老牌港資企業不僅有香港、內陸的業務，也有國外及其他全球業務，盡管最近幾年香港和內地業務營業收入有所放緩，但海外業務營業收入保持穩定增長。同時此類公司長期重視資產周轉率，資產負債率普遍處于40%以下相對安全區間，公司經營極具彈性。”馬泓表示。

??從2021年下半年房地產行業遭遇寒冬后，不少內資房企已經經歷了近兩年的業績虧損。而港資房企的虧損是否會如內資房企一樣延續？

??“不同類型的公司狀況并不相同。”馬泓表示，如果業務布局與大部分內房股類似的話，可能短期內仍然存在短期償債壓力大、現金流緊張、資產減值等風險，虧損的狀況可能會持續發展。但如果已經采取措施調整經營策略的，主要是通過削減資本支出、強化財務管控和資本運營的公司，逐步實現主動降杠桿的企業，其業績可能會隨著宏觀環境的改善而轉好。因此，不同公司應當加以區分。

??雖然內地物業減值撥備是不少港資房企虧損的重要原因，但這并未阻擋港資房企布局內地的積極性。相反，伴隨內資房企遭遇資金壓力，這些曾經較為低調的老牌港資房企反而在看準時機加碼布局內地市場。

??據中國房地產報記者不完全統計，除了上述提到的九龍倉和香港置地，最近兩年在著力加碼內地市場的還有太古地產、新世界發展、嘉里建設、嘉華國際等，這些企業在北京、上海、廣州、深圳、武漢等一二線城市積極拿地擴張。

??馬泓認為，從最近一兩年的財報來看，在物業開發領域，目前港資房企在內地新的業務布局及投資更加聚焦在大城市核心商圈，逐步退出三、四線城市的地產開發領域，弱能級城市地產業務主要以盤活存量、加快周轉或者出讓為主。同時，隨著國內經濟發展模式的轉變，盈利模式更傾向于提供不動產租賃并推動增值服務，包括物業管理、倉儲服務等，這與過去注重住宅和商業地產開發為主的業態發展有所改變。