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??被萬科退還的地塊，終于翻倍成交。

??7月25日，北京市海淀區西北旺鎮永豐產業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊公開出讓，海開、中海、保利+建工3家房企及聯合體報名。經過3手線上報價和5手現場報價，最終由保利+建工聯合體以89.01億元、3.5%溢價率成功拿下，成交樓面價5.46萬元/平方米，銷售指導價9萬元/平方米。

??今年上半年，海淀區出讓了2宗宅地。一宗為2月22日，港中旅搖中的中關村翠湖地塊，成交價28.865億元，與中海合作開發為西山觀復；另一宗為6月4日，海開79.17億元摘得的永豐南地塊，總成交金額108.04億元。

??相比以往地塊成交盛況，此次海淀永豐地塊稍顯冷清。相關研究機構人士認為，這是由于上半年已有多宗地塊入市，且周邊在售項目仍有庫存，同時地塊總價較高，因此沒有出現激烈爭搶的局面。

??此次海淀永豐地塊89.01億元成交總價，在北京宅地出讓歷史上并不多見，其土地總價僅次于1個月前中建智地112億元拿下的朝陽巨無霸地塊，成為海淀區“新地王”。

??“19號地”回爐

??值得關注的是，該地塊屬于二次出讓，在2016年11月，分別經過38輪和52輪競價觸頂，并在與保利、綠地、首開等鏖戰100%自持70年和多輪方案評審后，萬科住總聯合體最終分別以50億元、59億元斬獲海淀永豐18號地和19號地。

??據悉，18號地塊已被萬科開發為萬科翡翠書院，項目為租賃住宅，只租不售，戶型為主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。而拿地僅1年，住總就從19號地塊退出，隨后萬科也萌生退地念頭，最終于2021年折價退還，也就是今日重新拍賣的海淀永豐地塊。

??對于萬科退地的原因，相關研究機構人士認為，全部自持租賃，收益低并且資金回籠速度慢。為解決資金問題，萬科曾提出眾籌方案，選擇周邊企業參與眾籌，幫助這些企業的員工解決住宿問題。參與眾籌的企業早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源，萬科則負責為社區提供高效便捷的物業管理和配套經營服務。

??不過對于萬科自持眾籌的做法，高級經濟師、北京市眾明律師事務所律師宋庭敏表示，眾籌涉及融資和項目公司股權問題，也涉及土地使用權出讓后的監管問題，更重要的是此舉難以看出贏利點。

??以常規出租來算，按照翡翠書院此前公布的租金方案，以年租金2400元/平方米且100%滿租的情況計算，項目第一個10年年租期收取的租金總額為33.3億元。

??這也就意味著，該項目至少需要30年租賃期全部租金收入，才能勉強覆蓋109億元的土地成本。如果再考慮上建安、財務、管理、融資成本，以及折舊、貼現等因素，項目的投資回收期將會更加漫長。

??而隨著該地塊再度上市，其出讓條件已進行了改變，土地出讓價格也大幅增長。此次出讓起拍價為86億元，土地合理上限價格103億元；而2016年拍賣時該地塊起拍價僅為44億元，土地合理上限價格59億元。可以看出，8年后，該地塊地價以及土地合理上限幾乎接近翻倍增長。

??“地價大幅提升，主要是受市場發展的推動。自2016年至今，北京經濟水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發展，地塊價值也隨之水漲船高。從位置上看，該地塊周邊生活配套逐漸豐富，同時疊加海淀區優質教育資源，總體價值較高。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪說。

??永豐北踏入“9萬關”

??作為海淀近幾年供地的主要區域，這幾年新盤扎堆于永豐北。

??幸福里潤園、中海匯德里、中海富華里、棲海澐頌實際成交均價約8.2萬元/平方米~8.3萬元/平方米。今日競拍的保利建工地塊指導價，相比上述項目上漲近8000/平方米。

??1個月前，海開摘得的永豐南地塊指導價定9.3萬元/平方米，地塊臨近16號線永豐南站，一站西北旺、三站西二旗，未來可以承接西北旺的改善需求，位置比永豐北部更融入海淀通勤圈。

??地塊北側臨近的富華里匯園、富園，去化率87%、53%，均已進入中尾盤階段。從價格上看，匯園網簽均價8.2萬元/平方米，可售存量所剩無幾。富園期房網簽均價約8.4萬元/平方米、現房均價約8.7萬元/平方米，但是富園期房和現房都將于2025年交房，很快就能入住。而今日競拍的永豐北地塊要到2027年左右才能交房。

??產品上看，永豐北地塊容積率1.7/2.0，控高36米。而富華里富園容積率1.5，8~10層小洋房，匹配中海高端產品系，西側緊鄰西玉河濕地公園，產品力相對更強勢。

??對比之下，今天9萬元/平方米不臨鐵的永豐北地塊，多少會有價格下調的壓力。未來指導價是否能夠兌現，取決于歷史成交數據和板塊未來的規劃發展，更取決于當下樓市的信心。

??退地潮涌現

??當前樓市環境下，如萬科一般退地的情況并不罕見。自2021年開始，各地退地案例不斷增多。

??公開資料顯示，2021年最早的一宗退地事件，是蘇寧環球于2月退還安徽蕪湖未開發的12.3萬平方米商辦地；2021年7月9日，瑞安房地產發布公告稱正式退回佛山嶺南天地7號、8號地塊。

??近兩年，房企退地現象更為密集。就在今年7月初，華潤在福州鼓樓斗池路拿下的地塊也被退出。2014年6月，華潤以底價9.2億元競得該地塊，這個項目分3個地塊開發。西區潤和郡安置房部分已交房，原計劃建設4棟商務樓及1棟4層商業中心的東區未曾開發。

??近日鼓樓區洪山鎮政府在福州市12345平臺回復市民稱：華潤對未開發部分無建設計劃，提出退地申請，市相關職能部門正與華潤公司對接開展后續工作。

??綜合來看，這些退地房企中超過半數存在資金問題和經營壓力。而即便是華潤這樣的品牌實力房企，在寫字樓商辦產品投入大、變現周期長，還有自持、配建等壓力下，面對不確定項目沉淀資金，也會選擇退地將更多的資源投入到主力項目中。

??有人退出，自然有人補進，這些被退的地塊重新上架，會被更有實力的開發商拿下。比如今日競拍的永豐北地塊，重新出讓后由保利和建工聯合體拿下。

??融信、融創等出險房企拿下的地塊，因資金鏈緊張而轉讓項目股權，接盤方中雖然也閃現有中小房企身影，但那些房企中不少自身也存在資金風險，主要還是被市場占有率較高的實力房企接盤。