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??險(xiǎn)資正頻繁減持地產(chǎn)股。

??11月13日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利發(fā)展”，600048.SH）發(fā)布股東集中競(jìng)價(jià)減持股份結(jié)果公告。公告稱(chēng)，泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“泰康人壽”）計(jì)劃自2023年5月11日至11月10日期間，通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式，減持保利發(fā)展約1.56億股股份，減持比例不超過(guò)該公司總股本的1.3%。

??截至2023年11月10日，此次減持計(jì)劃實(shí)施期間已屆滿。在減持期間內(nèi)，泰康人壽減持了保利發(fā)展股份約0.82億股，占該公司總股本的比例為0.68%。自此次減持計(jì)劃起始日至2023年11月10日，泰康人壽還通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式累計(jì)減持了其通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)集中競(jìng)價(jià)交易取得的保利發(fā)展694.78萬(wàn)股，占公司總股本的0.06%。

??在上述減持計(jì)劃完成后，泰康人壽對(duì)保利發(fā)展的持股比例降至6.31%。

??就在上周，中國(guó)平安“接盤(pán)”碧桂園的消息在業(yè)界流傳，隨后中國(guó)平安方面發(fā)布澄清公告，否認(rèn)市場(chǎng)傳聞，并公布其清倉(cāng)碧桂園股份的消息。而今年6月末，中國(guó)平安還在碧桂園股東名單之列，持股比例約5%。

??今年三季度，萬(wàn)科、招商蛇口等地產(chǎn)股也遭到了險(xiǎn)資減持。若將時(shí)間線拉長(zhǎng)，泰康人壽還清倉(cāng)減持了陽(yáng)光城的股份。

??險(xiǎn)資“逃離”地產(chǎn)股背后也反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性和不確定性?！百Y本都是趨利的。”一位長(zhǎng)期跟蹤華東投資市場(chǎng)的專(zhuān)家表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，許多房企都面臨短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流壓力，經(jīng)營(yíng)危機(jī)不斷加深，險(xiǎn)資也要看回報(bào)情況，這是它們選擇撤離的重要原因。

??“香餑餑”變“燙手山芋”

??過(guò)去20年，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。地產(chǎn)曾是險(xiǎn)資青睞的投資領(lǐng)域。各路險(xiǎn)資通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)商拿地、戰(zhàn)略入股地產(chǎn)項(xiàng)目、增持上市房企股權(quán)等方式，前赴后繼涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??例如，此前在北京、上海等核心城市土地出讓中，中國(guó)平安、前海人壽為代表的險(xiǎn)資就頻繁現(xiàn)身下場(chǎng)拿地。在股權(quán)投資方面，2015年，中國(guó)平安以每股2.816港元的價(jià)格，斥資62.95億港元戰(zhàn)略入股碧桂園成為第二大股東；2016年，泰康人壽通過(guò)泰康資產(chǎn)以60億元認(rèn)購(gòu)保利發(fā)展非公開(kāi)發(fā)行股票7.33億股，占發(fā)行后總股本的6.18%，每股定價(jià)8.19元；2020年，泰康保險(xiǎn)還透過(guò)子公司泰康人壽和泰康養(yǎng)老正式戰(zhàn)略投資陽(yáng)光城，成為其第二大股東。

??這其中，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)的投資更偏向于股權(quán)投資。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在資金屬性上，保險(xiǎn)資金具有期限長(zhǎng)、來(lái)源穩(wěn)的特質(zhì)，這與股權(quán)投資相匹配。中國(guó)保險(xiǎn)投資基金總裁賈飆也曾透露，2022年，股權(quán)投資金額占保險(xiǎn)資金運(yùn)用的比重約為7.8%，僅次于債券和銀行存款。

??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2015年險(xiǎn)資投資地產(chǎn)股的巔峰時(shí)期，24家險(xiǎn)資總共在A股買(mǎi)入了54只地產(chǎn)股（括二級(jí)市場(chǎng)交易和認(rèn)購(gòu)定向增發(fā)包）并躋身十大股東，合計(jì)69次。在2020年上半年，TOP50房企中仍有超過(guò)三分之一的房企，其前十大股東中有險(xiǎn)資的身影。其中，中國(guó)平安和中國(guó)人壽投資TOP50房企數(shù)量相對(duì)較多，特別是中國(guó)平安對(duì)地產(chǎn)股投資情有獨(dú)鐘，其先后持有或退出的地產(chǎn)股包括綠地控股、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、旭輝控股、中國(guó)金茂、華夏幸福等。

??然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)上升、行業(yè)監(jiān)管變嚴(yán)、個(gè)別險(xiǎn)企受房企暴雷影響嚴(yán)重等因素，昔日的“香餑餑”如今已變成“燙手山芋”。

??從2021年底開(kāi)始，不少險(xiǎn)資就在陸續(xù)對(duì)手中的地產(chǎn)股進(jìn)行大手筆減持。例如，泰康人壽“割肉”清倉(cāng)陽(yáng)光城，浮虧17億元；大家人壽自2021年9月以來(lái)6次減持金地集團(tuán)，持有的股份從20.43%減少至5.43%；中國(guó)人壽對(duì)萬(wàn)科也進(jìn)行了連續(xù)減持。

??在地產(chǎn)股還是險(xiǎn)資“座上賓”的時(shí)代，金地集團(tuán)曾最受險(xiǎn)資追捧。2015年時(shí)，金地集團(tuán)前十大股東中，有7個(gè)為保險(xiǎn)資金賬戶(hù)；隨著行業(yè)變化，到2022年，金地的前十大股東中，險(xiǎn)資僅剩下了5個(gè)，但這一數(shù)量也仍是地產(chǎn)股前十大股東中最多的。

??上述投資專(zhuān)家表示，險(xiǎn)資要找的是能給其帶來(lái)穩(wěn)定收益的投資渠道，收益率高、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小、成長(zhǎng)性強(qiáng)會(huì)更受青睞，彼時(shí)選擇地產(chǎn)可能也因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期面臨低估值狀態(tài)，險(xiǎn)資加碼地產(chǎn)也有抄底的心態(tài)。但如今，地產(chǎn)已經(jīng)成為一個(gè)不穩(wěn)定且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的行業(yè)，險(xiǎn)資撤離也在情理之中。

??險(xiǎn)資青睞投資性不動(dòng)產(chǎn)

??雖然險(xiǎn)資頻繁減持地產(chǎn)股，不過(guò)，險(xiǎn)資與地產(chǎn)向來(lái)是“你中有我，我中有你”，二者關(guān)系千絲萬(wàn)縷，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，二者也不可能完全分離。

??而根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)發(fā)展報(bào)告（2023）》顯示，2022年保險(xiǎn)資金投資性房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長(zhǎng)超兩成，為20.85%。

??從公開(kāi)信息來(lái)看，此前，險(xiǎn)資介入房地產(chǎn)的主要方式是股權(quán)投資，但近年來(lái)，險(xiǎn)資投資地產(chǎn)的方式有所改變。

??根據(jù)戴德梁行、仲量聯(lián)行等第三方機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，在大宗不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)，險(xiǎn)資表現(xiàn)出極大熱情。從投資類(lèi)型拉看，險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的布局主要以商業(yè)酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、辦公樓等物業(yè)為主。

??例如，9月28日，中郵人壽接盤(pán)了大悅城出讓的北京中糧置地廣場(chǎng)，交易對(duì)價(jià)42.56億元；同日，中國(guó)人壽還接盤(pán)了世茂拋售的珠海巨無(wú)霸綜合體項(xiàng)目，交易對(duì)價(jià)超39億元。9月底，大家保險(xiǎn)還收購(gòu)了上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司的股權(quán)，而在此之前，大家保險(xiǎn)已經(jīng)接手了萬(wàn)達(dá)商管旗下的上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門(mén)臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和青海西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3個(gè)項(xiàng)目。

??在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低迷，但未來(lái)一二線城市核心地段的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有較強(qiáng)升值空間，因此險(xiǎn)資在此時(shí)積極購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等實(shí)體項(xiàng)目資產(chǎn)來(lái)加大配置也不失為好時(shí)機(jī)。