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??4月8日，廣州發布《關于調整個人住房公積金貸款最高額度有關事項的通知》（以下簡稱“通知”），將個人、兩人或兩人以上的公積金貸款最高額度分別上調10萬元、20萬元，購買綠色建筑或新建裝配式建筑的新建住房，貸款額度可再上浮10%至20%。

??克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認為，就單項政策而言，公積金貸款額度提升對市場的影響面比較有限，但作為政策組合拳之一，具有積少成多的意義。

??今年第一季度，廣州的商品房成交金額為582.44億元，僅優于2020年同期，為近六年來的次新低，顯示市場的觀望氣氛仍較為濃厚。

??提高公積金貸款額度

??通知提到，為落實大力發展綠色建筑和裝配式建筑的相關要求，加大對繳存人剛性和改善性住房需求的支持，自4月9日起，使用住房公積金貸款購買自住住房的，一人申請貸款的最高額度調整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至120萬元。分別較之前的政策，提高了10萬元及20萬元。

??而所購住房為新建一星級綠色建筑或新建裝配式建筑的，住房公積金貸款最高額度可上浮10%，所購住房為新建二星及以上星級綠色建筑的，最高額度可上浮20%。

??相關研究機構人士表示，提升購房者使用公積金貸款的最高額度，有利于減少房貸利息支出，降低購房成本，更好地支持購房者剛性及改善性購房需求。此外，政策對購買綠色建筑及裝配式建筑的新建住房，額外再提升公積金貸款額度，有助于引導購房者選擇綠色建筑及裝配式建筑，加快推進建筑行業現代化，推動行業可持續發展。

??肖文曉分析，目前廣州新房和二手房的套均總價分別在400萬元和300萬元出頭，公積金貸款額度尚未能覆蓋首套客戶的貸款需求，因此主要還是利好一些低總價物業或具有較高首付能力的買家，影響面相對較小。此次的調整，對于廣州后續出臺更多樓市利好或有“投石問路”之意。“之前廣州公積金已先于商貸落實了首套房首付最低20%的利好。”

??“小陽春”表現未及預期

??2024年以來，廣州已接連出臺了不少提振房地產市場需求的政策，如優化120平方米以上戶型限購政策，支持“賣一買一”“租一買一”等，但市場的反響較為平靜。

??來自克而瑞的統計顯示，今年第一季度，廣州僅錄得582.44億元的商品房成交額，同比下降36%。分月來看，3月一手住宅成交約60萬平方米，環比大升139%，創造了一季度的最好成績，但同比仍減少45%。

??從成交套數來看，3月份廣州新房網簽4043宗，環比回升76%，對比2023年同期破萬宗水平，則錄得60%的跌幅。

??據廣州中原研究發展部相關人士介紹，為備戰3月傳統銷售旺季，廣州開發商“開足馬力”推出3592套新貨，為2023年9月以來推貨量的新高，只是全市整體去化率僅約18%，低于2023年9月至今年1月的水平。由于3月份的表現未如預期，導致廣州全市庫存的去化周期攀升至近一年高位，達到了21.7個月。該人士表示，目前支撐起廣州新房成交基數較大的剛需客戶，觀望情緒仍較重，同期又有“同質性”新產品集中入市，以及大量“價廉物美”的優質二手“次新房”分流，導致新房成交難度增加。

??“3月比前兩個月好一些，成交量增長了50%以上。但分化也更明顯了，好的更好，差的更差。”廣東中原地產項目部總經理黃韜認為當前市場的整體需求疲軟，預計要到4月下旬才能蓄力沖擊“五一”黃金周。

??廣州某在售樓盤的營銷人員告訴中國房地產報記者，近期來訪量有一定幅度的增加，“說明出來看房的人多了一些，但是成交變化不明顯，有部分客戶就是單純了解市場順便看看行情。”在增量需求有限的前提下，“我們的策略就是想辦法比競品做得好一點，從競品分點流量。”

??他認為政策還有繼續優化的空間，例如，根據廣州1月份的新政，居民只要將名下住房出租或掛牌出售，就可在購買住房時相應核減名下住房套數。但銀行目前只支持3套房以下的核減，如果客戶名下有3套房，即便2套都已掛牌出售或出租，也無法再獲得貸款。“銀行沒跟上貸款，人家有名額全款買意義不大。”

??肖文曉則表示，樓市原有的“四限”調控松綁空間已經所剩不多，但廣州的首套房首付比例和利率都還有下降的可能性。