市場 2025-04-14 08:48:06 來源：丁祖昱評樓市
??2025年一季度樓市仍處于“止跌回穩(wěn)”通道中。
??好的消息是，重點30個城市新房一季度成交同比正增6.4%，超六成城市一季度新房成交同比為正。
??二手房漲幅要高于新房，一季度30個重點城市二手房累計同比增長21%，深圳、杭州、上海等領(lǐng)漲，同比漲幅均在四成以上。
??與此同時，一季度因供給節(jié)制+成交筑底企穩(wěn)，狹義庫存緩步下行。
??一季度樓市迎來好的“開局”，二季度新房成交總量規(guī)模或?qū)⒕彶綇?fù)蘇，累計同比保持正增長，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。二手房市場成交仍將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢，市場份額占比仍將進(jìn)一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。
??一季度重點城市新房成交迎來“止跌”。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度重點30城新房成交面積為3035萬平方米，同比增長6.4%。
??主要原因在于，春節(jié)后季節(jié)性需求釋放，疊加政策寬松及房企促銷，推動一季度新房成交回升。
??30城中有19城一季度新房成交好于去年一季度，占比超六成，其中有14城漲幅在兩成以上。
??具體城市來看，得益于政策余溫刺激需求進(jìn)一步釋放，深圳新房成交領(lǐng)漲，一季度新房成交面積為123.03萬平方米，同比增長74.71%，整體成交規(guī)模仍處于階段性高位。
??成都一季度新房成交規(guī)模領(lǐng)先30城，一季度新房成交面積為360.06萬平方米，同比增長28.05%。
??而上海2025年受供給約束明顯，一季度新房成交141萬平方米，同比增長3%左右，整體與去年同期持平。但從0.53的供求比來看，上海整體購房需求仍在上升。
??一季度同比正增長的城市除了熱點恒熱的深圳、上海、成都之外，前期深度調(diào)整的南京、寧波、合肥等經(jīng)濟、人口基本面較佳的二三線城市一季度漲幅也在三成以上。
??市場信心的回暖在二手房市場體現(xiàn)得更為明顯。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，30個重點監(jiān)測城市二手房累計成交面積預(yù)計為5300萬平方米，累計同比增長21%，較去年四季度下降19%。
??具體城市來看，深圳、杭州、上海、寧波、成都、北京、合肥、廣州、重慶9個城市同比均保持2成以上正增長，整體韌性較強。其中深圳、杭州領(lǐng)漲，二手房累計同比漲幅均在五成以上。此外，上海、寧波、成都和北京漲幅也在三成以上。
??相較而言，天津同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內(nèi)，武漢二手房累計同比仍未回正，市場暫無明顯起色。
??以上海為例，政策紅利疊加年后需求集中釋放，市場信心和預(yù)期的回升使得二手住宅上升態(tài)勢得以穩(wěn)固，在以價換量的基礎(chǔ)上，一季度上海二手住宅成交量迎來自2022年三季度以來的第二個成交峰值，為495.03萬平方米。從成交套數(shù)來看，上海一季度二手房共成交了58264套。
??對比一二手房市場，一季度二手房成交仍然強于新房。
??重點城市二手房成交份額繼續(xù)擴大。比如北京、上海、南京、長沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上，較2024年同期穩(wěn)中有增，京滬主要源于新政刺激，限購松動+低利率刺激剛需入市；長沙、南京、長春等城市購買力持續(xù)降級，加之二手房業(yè)主短期降價策略，刺激一波剛需剛改集中入市。
??2025年一季度因供給節(jié)制+成交筑底企穩(wěn)，狹義庫存仍處下行通道。
??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年3月末重點30城庫存面積為22123萬平方米，環(huán)比微降1.6%，同比下降8.8%。
??20城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅多為10%以內(nèi)，其中青島因短期成交集中放量，去化周期環(huán)降9%降幅居首。
??值得注意的是，深圳、成都、南京、寧波等12城去化周期同環(huán)比齊跌。
??從絕對量來看，目前有14個城市消化周期小于18個月，其中杭州、合肥去化周期在10個月以內(nèi)，一線城市中僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為12.8個月，供給導(dǎo)向型特征顯著。深圳降至16.9個月，整體庫存風(fēng)險可控；北京、廣州去化周期均在20個月以上且同比仍在增加，庫存風(fēng)險依舊較大。
??不過，積極的一面是，消化周期超過18個月的城市數(shù)量在減少，隨著成交復(fù)蘇，庫存去化壓力有逐步緩解的征兆。
??整體來看，2025年一季度樓市“好消息”不斷，新房市場“止跌”迎來緩步復(fù)蘇，二手房市場韌性好于新房，成交依然穩(wěn)中有增，在成交帶動下樓市庫存緩步下行，這些積極的信號也為全年樓市穩(wěn)步回升奠定了良好的基礎(chǔ)。
??預(yù)計接下來的二季度，新房成交總量還將保持增增長，弱復(fù)蘇走勢延續(xù)。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續(xù)高位震蕩行情。
??二手房成交方面，預(yù)計二季度回暖程度依然好于新房，重點城市二手房市場份額占比仍將進(jìn)一步上升。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
