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??臘月二十三，廣州暖意融融，街頭巷尾彌漫著濃郁的過節(jié)氣氛，花都區(qū)的新華市場內(nèi)人聲鼎沸，擠滿了前來購置各色年貨的市民。

??在這片老舊小區(qū)里，有一棟嶄新的樓房——集群街2號格外引入注目。這棟樓的規(guī)模雖不大，僅5層樓高，共25套房，但意義重大。因?yàn)椋@是廣東全省首例業(yè)主“自主更新、自籌資金、原拆原建”的危舊房改造項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目創(chuàng)造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“誰受益、誰出資”原則，居民籌集800萬元完成自拆自建。

??1月11日，集群街2號正式交房交證，在短短9個(gè)月的時(shí)間里，完成了從D級危房到品質(zhì)新房的蛻變，升值了近1.6倍。

??74歲的徐耀通是第一個(gè)明確支持自主更新方案的業(yè)主。因?yàn)樵鹊呐f房居住條件差，他1998年就搬到了自己的自建房居住，如今新房落成，他打算好好裝修一番，在“五一”前后重新搬回來住。“改造后的內(nèi)外部環(huán)境比以前好太多了，大家都?xì)g喜，附近的街坊鄰居都很羨慕我們。”徐耀通告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，他對新房非常滿意，以后就準(zhǔn)備在這里養(yǎng)老了。

??從微改造到自主更新

??集群街2號位于花都區(qū)新華街豐盛社區(qū)，交通便利、配套齊全。樓房始建于1976年，房屋內(nèi)外都布滿了歲月侵蝕的痕跡，被鑒定為D級危房。

??“房屋質(zhì)量太差了，拖地的時(shí)候水用多一點(diǎn)，都會漏到下面的樓層，根本沒辦法住。”徐耀通說。業(yè)主鐘彩蘭也對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，原先的房子管道滲水嚴(yán)重，“天花板整天都是濕漉漉的，就是一間爛屋，我們都十幾年沒住了。”

??根據(jù)花都區(qū)披露的數(shù)據(jù)，集群街2號拆除前占地342平方米、建筑面積1726平方米，共有25戶，業(yè)主多為退休老人，自行居住的情況較少，部分對外出租，大多房屋因過于老舊而處于閑置狀態(tài)。

??轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在了2023年上半年，彼時(shí)廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目開展了居民改造意愿的初步摸查，涉及五個(gè)社區(qū)，共126個(gè)老舊小區(qū)，集群街2號也在其中。

??對于微改造的方案，徐耀通一開始就表達(dá)了不同意見。在他看來，小修小補(bǔ)無法從根本上解決集群街2號的安全問題。鐘彩蘭持同樣看法，她希望這棟樓不只是外墻加固、翻新，房屋內(nèi)部的漏水、空間布局不合理等一系列缺陷都能修復(fù)。有一部分業(yè)主則提出了征拆的方案，但該范圍沒有政府征拆計(jì)劃，項(xiàng)目占地面積小，土地利用率不高。在這兩條路都走不通的情況下，徐耀通向社區(qū)居委會提出了拆舊建新的想法，鐘彩蘭也認(rèn)為這種方式更適合集群街2號。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局恰于同一時(shí)期開展危舊房自主更新路徑探索，聯(lián)合廣州市規(guī)劃和自然資源局研究制定《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》），旨在規(guī)范城鎮(zhèn)危舊房改造的適用范圍、基本原則、改造模式、改造資金籌措等內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)危舊房所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人，允許住宅成套化改造，支持改善居住環(huán)境，為業(yè)主出資的多產(chǎn)權(quán)危舊房拆除重建提供全流程建設(shè)指引。集群街2號D級危房被列為試點(diǎn)大力推進(jìn)。據(jù)悉，該《辦法》已于2024年7月正式印發(fā)，進(jìn)一步為危舊房自主更新提供政策支持。

??集群街2號拆建投資估算約800萬元，全部由業(yè)主自行籌集并完成預(yù)繳，花都區(qū)則給予工程前期費(fèi)用的適當(dāng)補(bǔ)貼，并按照房屋物業(yè)維修資金實(shí)際繳存費(fèi)用的50%對業(yè)主進(jìn)行獎補(bǔ)。

??雖然該項(xiàng)目只有25戶業(yè)主，但各自境況、需求不同，要取得所有產(chǎn)權(quán)人的同意并非易事，相關(guān)工作小組為此先后召開9次居民大會、入戶走訪48次。與此同時(shí)，地方政府亦積極優(yōu)化行政許可審批環(huán)節(jié)，多部門實(shí)施并聯(lián)審批，大幅度壓縮審批時(shí)限，并由多部門對項(xiàng)目統(tǒng)一監(jiān)管、聯(lián)合驗(yàn)收。

??最終，集群街2號在2024年3月18日拆除危房，新建工程于2024年5月27日開工，2025年1月11日向業(yè)主交付房屋，同時(shí)發(fā)放新產(chǎn)權(quán)證。

??“這筆投入超值了”

??集群街2號的改造采用的是“原拆原建，增加公共服務(wù)”原則，既不加蓋樓層，也不增加戶數(shù)。但房屋的結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施都進(jìn)行了優(yōu)化。例如，在保持套內(nèi)面積基本不變的前提下，根據(jù)居民意愿定制化設(shè)計(jì)，對非成套住宅通過內(nèi)部優(yōu)化確保每戶獨(dú)立成套、戶型方正、日照充足，廚房、衛(wèi)生間面積達(dá)到《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)，大大提升住房品質(zhì)。以02號戶型為例，改造前，該戶型的衛(wèi)生間和廚房緊挨在一起，且均只有2.3平方米，日常使用頗為不便，其中的一間臥室還被公共過道分割開來。改造后，這套房屋變成了完整的兩室一廳戶型，衛(wèi)生間、廚房的面積適當(dāng)擴(kuò)大，功能布局也更為合理。

??在不減少原戶型套內(nèi)面積、滿足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，集群街2號還加裝了兩臺電梯，方便居民出行，圓了居民們多年的“電梯夢”。樓棟的供水系統(tǒng)也進(jìn)行了重新設(shè)計(jì)，有效解決水壓不足等用水難題。其他亮點(diǎn)還包括鋪設(shè)燃?xì)夤艿溃瑢?shí)現(xiàn)“瓶改管”，樓梯間距由原來的0.9米提升至1.2米，增設(shè)自然通風(fēng)系統(tǒng)、室內(nèi)消防栓等消防設(shè)備。

??這些切實(shí)滿足居民實(shí)際生活需求的改造細(xì)節(jié)，獲得了業(yè)主們的高度認(rèn)可。“十分滿意。有電梯，有管道煤氣，樓梯也寬了，以后搬家具很方便。廚房、廁所都比以前大了，好用很多。”盡管已經(jīng)收樓10來天，鐘彩蘭還是難掩心中的喜悅。“一開始是很擔(dān)心的，不知道能不能成功。現(xiàn)在很開心啊，在各級政府的支持、幫助下，最終辦成了這件大事。”她說，過完年就要開始給陽臺裝上紗窗，廚房也要再添置些物品。新房收拾妥當(dāng)后，就和老伴一起搬回來住。

??“在這里養(yǎng)老絕對方便，就是圖新房有電梯，喝早茶、買東西都方便。”徐耀通表示，此次改造他個(gè)人出資約30萬元，雖然貴點(diǎn)，但“這筆投入超值了，新房各方面都達(dá)到了我的理想。”

??不僅業(yè)主滿意，自主更新也為地方政府解決舊城改造資金籌措難和長效管養(yǎng)難兩大難題提供了新思路。據(jù)了解，將資金來源由政府“大包大攬”轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)人自主出資為主后，政府財(cái)政支出總量相較于傳統(tǒng)老舊小區(qū)微改造模式減少超50%，有效化解政府財(cái)政負(fù)擔(dān)等問題。

??2024年12月召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提到，2025年要大力實(shí)施城市更新，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

??廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，集群街2號拆除重建試點(diǎn)的成功，為廣州探索危舊房改造新模式開了個(gè)好頭。廣州市將繼續(xù)構(gòu)建政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新模式，探索在政府引導(dǎo)下，自下而上、自籌資金、自主更新、原拆原建的拆危建新模式，創(chuàng)新城市有機(jī)更新路徑，為建立可持續(xù)的城市更新模式提供新思路。