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??“成交量回升了。”談到最近廣州樓市的變化，廣州TOP20房企一位營銷負責人表示。

??全面放開限購滿月，疊加房貸利率下調、統一首付比例等多重利好下，廣州樓市呈現“止跌回穩”態勢，各大樓盤也紛紛交出了不錯的成績單，不僅新房市場火熱，二手房市場也迎來復蘇步伐。

??新房市場中，越秀地產、中海地產等知名房企項目的成交量增長顯著，多個項目來訪量激增；與此同時，位于廣州黃埔區域的黃埔潤府、中建海絲城和中建玖合未來方洲等項目也人氣高漲。不少樓盤還通過特惠房源、大幅折扣和一口價特惠等促銷手段來吸引客戶。

??二手房市場方面，網簽量則保持近年單周高位，看房人數和看房量均創下年內高峰。盡管個別業主上調售價，但整體市場依然以“買方市場”為主，普遍價格穩定。不少二手房業主借勢加快出售，以期在一手房特價潮中實現置換。

??廣州市住房和城鄉建設局最新數據顯示，自9月30日新政實施至10月27日，全市新建商品房網簽面積達到108.32萬平方米，同比增長33.3%，環比增長45.5%。其中，住宅成交面積為94.65萬平方米，同比增長37.4%，環比增長68.9%。

??合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩云表示，一系列前期利好政策的疊加效應正在持續釋放，市場信心得到修復，預計年末開發商仍將以去庫存為主基調，購房者入市意愿也在增強，市場熱度有望延續。

??市場熱度上升

??多重利好助推下，廣州多個樓盤紛紛交出亮眼成績單。

??“10月以來，越秀地產在廣州項目的成交量環比9月增長了三四倍，同比翻番。”越秀地產相關負責人介紹，多個項目來訪量激增，“國慶”期間，星瀚TOD成交188套，越秀觀樾成交金額超15億元，萬博城項目來訪超2000組，熱度延續至今。

??中海地產亦表現搶眼，相關負責人稱，10月旗下多個項目成交較熱，客戶決策周期顯著縮短。“網紅豪宅”中海大境10月（截至10月28日）累計銷售額突破20億元，創下單月最高紀錄，甚至有客戶從到訪到刷卡認購不到1小時。另一豪宅項目中海麓府10月熱銷3.8億元，已超過整個三季度銷售額；剛需項目中海亞運城和中海浣花里在10月份分別成交近300套和180套。

??在位于廣州老黃埔區域的黃埔潤府、中建海絲城和中建玖合未來方洲等項目也人氣高漲。盡管華潤黃埔潤府預計要到12月底才正式開售，上周末的開放活動依然吸引了大量關注。銷售人員表示，許多客戶加快了看房步伐，入市意愿很強。

??一位TOP20房企營銷負責人表示，當前購房環境很寬松，10月上中旬公司大部分項目銷售火熱，盡管10月下旬稍有降溫，但屬于正常現象，7~9月觀望的客戶已被大量消化，新一波客戶正逐步培育中。購房者普遍認為，市場已接近底部，信心有明顯提振。

??根據陽光家緣數據，10月以來（截至10月27日），廣州全市新建商品住宅累計網簽達8642套，創下年內新高。業內普遍預計，10月最終網簽量有望突破1萬套大關。

??“此次政策效果較以往三輪刺激政策更持久。”廣州市房地產行業協會專家委員鄧浩志分析，以往政策效應通常維持一個月，首周熱度高，隨后逐步降溫，此后基本回落。而此次政策出臺后，10月上半月成交量大幅提升，盡管進入10月中下旬后略有降溫，但主要集中在外圍郊區，核心城區和近郊仍保持較高熱度，成交量明顯高于8月、9月平均水平。

??價格趨穩

??盡管樓盤成交熱度不減，但價格卻整體穩定。

??在“內卷”激烈的廣州“老黃埔”板塊，中建海絲城在“國慶”前推出了特惠房源，單價低至3.1萬~3.4萬元/平方米。“國慶”假期后，中建玖合未來方洲開盤價在3.5萬~4.6萬元/平方米，位置更優的保利中央公館起價也降至3.8萬元/平方米起。即將入市的黃埔潤府雖未定價，但市場預計其價格將維持相對合理區間。

??有房地產業內人士表示，“老黃埔”板塊房價從3年前的“5”字頭價格跌至如今普遍的“3”字頭，加之項目供應量充足，能不再打“價格戰”已屬不易， 這也折射出廣州部分區域的激烈競爭態勢，短期內幾無漲價空間。

??實際上，通過促銷和“一口價”單位來刺激客戶入市，仍是目前最有效的營銷手段。在10月24日至27日舉辦的廣州市房地產博覽會，吸引了全市近40家房企120個樓盤參展，不少項目打出大幅折扣和“一口價”特惠，如天河源筑從最初的8萬元/平方米降至59999元/平方米起；廣州城投天禧“一口價”房源總價最高直減89萬元；萬科瑧樾府則提供額外38.88萬元成交優惠。此外，多個項目推出了置換團隊定制舊房銷售服務、以舊換新補貼、贈送家電和物業管理費等優惠禮包。

??“成交量是回升了，但漲價還不敢輕舉妄動。”上述TOP20房企營銷負責人表示，一方面市場庫存仍然較高，客戶信心剛恢復，市場更看重性價比，漲價可能導致客戶流向競品；另一方面，新舊盤產品差異明顯，戶型使用率差距在10%~30%，老盤若漲價，客戶更可能轉向設計更優的新盤。

??同樣迎來復蘇的二手房市場也依然以“買方市場”為主。

??廣州市房地產中介協會數據顯示，10月第四周（10月21日~10月27日）二手房網簽量為2687宗，雖較第二周、第三周的3120宗和2841宗有所回落，仍保持近年單周高位。貝殼APP數據顯示，10月每周看房人數均超過2萬人，看房量超過10萬次，創下年內高峰。

??多位房地產中介經紀人表示，10月帶看量激增2倍以上，有時一天帶看3~4組客戶，忙到無暇休息。不少長期觀望的購房者見高性價比房源快速去化，也紛紛加速出手，盡管個別業主上調售價，整體市場依然以“買方市場”為主，價格普遍穩定。

??合富研究院報告顯示，新政利好不斷釋放帶動交投活躍，二手房業主對市場預期轉向樂觀，平均議價空間縮小，大幅降價成交案例減少，但這并不意味著降價房源絕跡。隨著需求釋放，不少二手房業主借勢加快出售，以期在一手房特價潮中實現置換。當前掛牌的二手房中，無論是總價千萬元的高端盤還是幾百萬元的剛需房，降價放售現象仍然存在。

??對于未來市場走向，鄧浩志表示，本輪市場熱度預計將延續較長一段時間，未來1~3個月的市場走向尤為關鍵，這主要取決于政策是否進一步加碼，比如財政部的經濟刺激政策規模，地方層面可能出臺的取消豪宅稅、減免契稅、購房落戶等新措施等，這些舉措若能持續推出，市場熱度有望保持至春節前。

??“從中期看，市場走勢將更依賴經濟基本面支撐，尤其是收入和就業的恢復情況。如果經濟表現穩定、民眾收入增加，購房信心和支付能力才可能持續提升。”鄧浩志補充道。