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8月熱點(diǎn)城市加快供應(yīng),提前搶占“金九”

市場(chǎng) 2024-08-09 08:57:19 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)有兩個(gè)傳統(tǒng)旺季,每年三四月份“小陽(yáng)春”以及“金九銀十”,除此之外,年中和年終也是各大房企的營(yíng)銷(xiāo)沖刺時(shí)段。

??在這些時(shí)段的中間,每年1-2月份都是全年銷(xiāo)量最低的時(shí)段,與此同時(shí),每年的7-8月份也因?yàn)樵谀曛袥_刺和“金九銀十”中間而相對(duì)冷淡。

??剛剛過(guò)去的7月,重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模穩(wěn)步回落,但相較前兩年,今年7月較6月環(huán)比下降24%,降幅所有收窄。

??進(jìn)入8月,據(jù)CRIC調(diào)研,27個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積環(huán)比下降7%,同比下降35%。但部分熱點(diǎn)城市供應(yīng)保持增長(zhǎng),其中北京集中放量,預(yù)計(jì)8月供應(yīng)量將達(dá)到49萬(wàn)平方米,絕對(duì)量為年內(nèi)次高。

??從目前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看,整體市場(chǎng)較弱,僅北京、上海、成都、杭州等核心一二線(xiàn)城市去化率均在3成以上,但新政對(duì)市場(chǎng)提振效果正在遞減。

??在這背景下,8月雖仍為傳統(tǒng)淡季,但月末臨近“金九”節(jié)點(diǎn),部分房企開(kāi)始加快取證步伐提前搶占“金九”市場(chǎng)。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,2024年8月重點(diǎn)27個(gè)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積672萬(wàn)平方米,環(huán)比下降7%,同比下降35%,絕對(duì)量顯著不及二季度月均,與一季度月均674萬(wàn)平方米基本持平。

??每年的7、8兩月,因?yàn)?月年中沖刺剛過(guò),后面還有“金九銀十”傳統(tǒng)旺季,因此企業(yè)推盤(pán)積極性一直不高,除1-2月春節(jié)小長(zhǎng)假期間之外,7-8月份供應(yīng)一直相對(duì)較低。

??歷年來(lái)看,2019年至今,7月供應(yīng)較6月降低30%左右,其中2023年降低最多達(dá)42%,2020年降低最低為12.4%,8月供應(yīng)則在7月降低后的基礎(chǔ)上平均提高10%左右,絕對(duì)值不超過(guò)6月及3-4月“小陽(yáng)春”高點(diǎn)。

??今年7月整體供應(yīng)與前幾年相比,較6月環(huán)比下降降幅所有收窄,但8月預(yù)估供應(yīng)在7月供應(yīng)的基礎(chǔ)上再降7%。

??這一方面是因?yàn)?、8兩月本身就是傳統(tǒng)淡季,另外一方面也是由于今年整體市場(chǎng)壓力較大,去化不理想,房企普遍采取“提質(zhì)減量”策略。

??在整體市場(chǎng)供應(yīng)減量的同時(shí),部分城市8月供應(yīng)量明顯提升,其中4個(gè)一線(xiàn)城市全部供應(yīng)環(huán)比正增。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,2024年8月4個(gè)一線(xiàn)城市預(yù)估供應(yīng)191萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)34%,同比減少25%。

??其中北京集中放量,預(yù)計(jì)8月供應(yīng)量將達(dá)到49萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)91%,同比增長(zhǎng)37%,絕對(duì)量為年內(nèi)次高,預(yù)期將有4600余套房源入市,累計(jì)同比甚至基本與去年同期持平。

??廣州預(yù)計(jì)8月供應(yīng)量達(dá)52萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)37%,同比減少26%,為4個(gè)一線(xiàn)城市中供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)第二高的城市。同時(shí)上海、深圳也同樣保持環(huán)比供應(yīng)漲幅10%以上。

??除了一線(xiàn)城市之外,二三線(xiàn)中也有部分供應(yīng)量較高的城市。

??整體來(lái)看,二三線(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)中有降,環(huán)比降幅均為17%,分化持續(xù)加劇。絕對(duì)量來(lái)看,天津、長(zhǎng)沙單月供應(yīng)量突破50萬(wàn)平方米,其中長(zhǎng)沙環(huán)比增長(zhǎng)也高達(dá)50%。同環(huán)比來(lái)看,重慶、寧波8月供應(yīng)量同環(huán)比都超70%以上。

??一方面是因?yàn)椴糠殖鞘?月基數(shù)較低,因此出現(xiàn)較高增長(zhǎng),另外一方面也是因?yàn)椋?月雖仍為傳統(tǒng)淡季,但月末臨近金九節(jié)點(diǎn),部分房企正在加快取證步伐。

??具體到供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看,27個(gè)重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為41%、45%和14%,呈現(xiàn)出以改善、剛需為主,高端為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??其中長(zhǎng)春、深圳、重慶、北京、徐州、寧波、鄭州、南京、昆明、武漢、西安等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在50%以上,事實(shí)上長(zhǎng)春、重慶、徐州、鄭州、昆明、武漢等城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力,房企推盤(pán)偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。

??廈門(mén)、漳州、青島、杭州、上海、南寧依舊以改善作為供應(yīng)主力,占比均在7成以上。同時(shí)福州、合肥、無(wú)錫高端產(chǎn)品占比顯著上升,達(dá)到60%、42%和40%。

??進(jìn)一步從各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看,重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為57%、29%和14%,本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū),近郊次之,遠(yuǎn)郊最少。廈門(mén)、漳州、昆明、福州、合肥、南寧、重慶、鄭州、武漢、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。而北京、長(zhǎng)沙、寧波、常州、天津則以近郊項(xiàng)目為主,占比均在5成及以上。

??綜合供應(yīng)結(jié)構(gòu)和區(qū)位分布可以發(fā)現(xiàn),上海、杭州、成都等城市主城改善供應(yīng)占比顯著上升。

??究其緣由,主要還是因?yàn)楫?dāng)前不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情,在“提質(zhì)減量”“以銷(xiāo)定產(chǎn)”的供應(yīng)邏輯下,這些城市核心區(qū)位中高端市場(chǎng)表現(xiàn)更堅(jiān)韌。

??如上海,2024年以來(lái)上海豪宅熱銷(xiāo)新聞持續(xù)“刷屏”:2024年3月28日中海·順昌玖里項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),銷(xiāo)售額達(dá)到196.53億元,創(chuàng)下全國(guó)商品房單次開(kāi)盤(pán)最高銷(xiāo)售額紀(jì)錄;4月18日新鴻基濱江凱旋門(mén)開(kāi)盤(pán),212套房源當(dāng)天全部售罄,攬金70.27億元;4月21日融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期開(kāi)盤(pán),當(dāng)日售罄,銷(xiāo)售額達(dá)99.97億元……

??我們認(rèn)為當(dāng)前基本面較強(qiáng)的城市中心區(qū)高端產(chǎn)品仍顯現(xiàn)出一定的韌性。但也需要注意的是高端產(chǎn)品受供應(yīng)端影響比較大,當(dāng)前部分城市高端住宅成交已出現(xiàn)明顯的“疲軟”現(xiàn)象,后續(xù)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)進(jìn)一步加劇。

??我們結(jié)合不同城市8月推盤(pán)所處區(qū)域,依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估,2024年8月預(yù)期去化率為26%,環(huán)比下降3個(gè)百分點(diǎn),同比下降9個(gè)百分點(diǎn),與2024年二季度市場(chǎng)熱度基本持平。不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù),大體可以分為以下幾類(lèi)典型城市:

??第一類(lèi)以北京、上海、成都、杭州等核心一二線(xiàn)城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政對(duì)市場(chǎng)提振效果遞減,7月來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)均有了不同程度回落,不過(guò)得益于供應(yīng)小幅放量且結(jié)構(gòu)改善,整體去化率環(huán)比持增,同比尚不及去年同期。而成都雖然當(dāng)前去化率仍處高位,但是同環(huán)比齊跌,已顯著低于一季度均值,增長(zhǎng)動(dòng)力略顯不足。

??第二類(lèi)為寧波、鄭州、南京、蘇州、無(wú)錫等或因供應(yīng)放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,市場(chǎng)有望低位復(fù)蘇,環(huán)比持增,好于二季度月均。其中鄭州、無(wú)錫同環(huán)比齊增,漲幅顯著,主要源于供應(yīng)提質(zhì)縮量,以無(wú)錫為例,8月僅3盤(pán)供應(yīng),且以主城區(qū)改善高端為主,客觀上拉升了市場(chǎng)熱度。寧波則主要源于供應(yīng)階段性放量,同環(huán)比齊增,預(yù)期整體成交熱度也有望低位回升。

??第三類(lèi)為剛需主導(dǎo)型城市,諸如昆明、青島、重慶等,或因供需錯(cuò)配、或因二手房低價(jià)分流影響,去化率或?qū)⒀永m(xù)同環(huán)比齊跌。青島本月加強(qiáng)了改善產(chǎn)品供應(yīng)占比,但因個(gè)盤(pán)區(qū)位問(wèn)題,對(duì)去化率并無(wú)明顯改善,而重慶、昆明本月仍以主城區(qū)剛需項(xiàng)目供應(yīng)為主,不過(guò)二手房因總價(jià)低、選擇面寬而備受剛需客群青睞,持續(xù)分流剛需客群,也使得兩城8月預(yù)期去化率低于15%。事實(shí)上,對(duì)于這類(lèi)市場(chǎng)而言,除非房企能加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度,以低價(jià)吸引客戶(hù),否則整體成交實(shí)則難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來(lái)看,8月供應(yīng)量穩(wěn)步回落,以主城區(qū)剛需、改善為主,供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??短期一線(xiàn)和部分二線(xiàn)市場(chǎng)熱度仍有止跌企穩(wěn)跡象,而對(duì)絕大多數(shù)弱二三線(xiàn)城市而言,去化率受供給結(jié)構(gòu)、房企讓利程度等影響越發(fā)顯著。當(dāng)前市場(chǎng)改善盤(pán)去化顯著好于剛需盤(pán),但項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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