海外融資回流渠道順暢 降低融資成本

在接下來房地產行業的“白銀”十年中，與“黃金”十年追求高品質、高價格的利潤最大化策略相比，眼下企業不僅定價要更為貼近市場需求層面，更要加強企業成本控制的能力。相比于顯性的市場定價，隱性的企業運營管理能力更能決定這家企業會否成為偉大的企業。香港資本市場，四大房地產開發商的平均融資成本大約為1%-3%，而恒大地產和龍湖地產的平均融資成本大約在4%-7%。在中國內地資本市場，以招保萬金為首的上市房地產企業的平均融資成本大約為9%-12%，而未上市的房地產企業融資成本可能最低在20%以上。不要輕視這小小的幾個點融資利率之差，因為由它引起的債務多償還利息可能會占到企業當年凈利潤的三分之一左右。更有甚者，可能就是辛辛苦苦一整年，結果只為償還債務利息。凈利潤的下滑會影響到企業經營能力的評估，來年的貸款融資成本又會再度攀升，導致企業預期的凈利潤進一步下滑，企業可能就此步入“螺旋式”衰退。同樣道理，倘若企業充分利用低成本融資，那么未來企業的盈利能力勢必會得到提升，進而步入“螺旋式”增長通道。這幾年，中海地產一方面通過積極的國內銷售，另一方面利用香港融資的便利性，聯手打造自身“高現金流、低負債率”的企業資本結構，保證企業持續高增長。

眼下中國的資本市場仍舊處在不完全開放的狀態之下，外匯管理局的外匯管制仍舊比較嚴格。而中海等在香港上市的企業可以通過香港寬松的融資環境融得大量資本，并通過自身渠道回流內地，注入到企業自身現金流動循環中。擁有融資回流的完整產業鏈是中海融資能力的完美體現，而融資回流則是中海企業戰略中的重要一環。中海地產具有人民幣和外幣形式的兩套資本流入的路徑，人民幣形式的海外資本一般選擇貿易匯入的方式，而外幣形式的海外資本則更多依賴于股東貸款和直接股本投資。經過我們細致研究發現，近些年由于融資偏向于外幣形式的海外資本，因此流入境內的資本路徑也主要是通過股東貸款和直接股本投資。考慮到香港人民幣離岸市場初具規模，政府已經開始重視優化人民幣回流機制的建立，人民幣小QFII和用人民幣對內地直接投資試點的逐步放寬，中海地產未來以人民幣形式存在的海外資本回流會增多，企業融資回流呈現雙路徑并舉的局面。