??一、本月樓市政策聚焦：中央定調2021樓市走向，解決大城市住房突出問題和發(fā)展租賃住房是核心

??12月，房地產政策環(huán)境保持總體平穩(wěn)。中央層面，韓正在月初的住建部座談會上明確要求，要牢牢堅持“房住不炒”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加強“十四五”時期住房發(fā)展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系。隨后，中央經濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議相繼在北京召開。兩次重磅會議在分析肯定了2020年住房和城鄉(xiāng)建設工作和房地產調控工作的基礎上均提出，2021年要堅持“房住不炒”定位，因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要大力發(fā)展租賃住房，高度重視住房保障體系建設。要解決好大城市住房突出問題等重要論述。

??地方層面，12月地方調控呈現“松緊互現”的特點，調控頻率較上月小幅提升。從調控手段來看，調控“收緊”主要表現在行政限制和市場監(jiān)管政策等方面，具體如強化“限房價、限地價、競配建”等土地出讓方式、提高二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、加強商品房預售資金監(jiān)管、持續(xù)開展住房租賃市場秩序整頓等，調控“寬松”則仍聚焦在人口人才政策和公積金政策等方面，如進一步放寬城市落戶限制、放寬公積金貸款審批門檻、提高公積金貸款最高額度等。本期報告主要對12月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”，加快建立租購并舉住房制度

??1.政策跟蹤

??2.政策小結及重點政策解讀

??（1） 政策小結

??本月宏觀政策延續(xù)寬松。12月15日，中國人民銀行開展了9500億元MLF操作和100億元逆回購操作，中標利率均未變動。LPR連續(xù)8個月未作調整。年關將至，市場流動性面臨多種因素擾動，加之近期企業(yè)違約事件增多引發(fā)市場波動，央行連續(xù)開展大額MLF操作，意在保持市場流動性合理充裕，提振市場信心。

??在房地產方面，12月3日，韓正主持住建部會議，重申堅持“房住不炒”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，要時刻繃緊房地產調控這根弦。12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，進一步限制和規(guī)范房地產資金供應。中央關于房地產調控立場保持堅定。在中央經濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，中央對2021年房地產工作也作出了相應部署。其中，重點突出了要解決好大城市住房突出問題、高度重視保障性租賃住房建設等工作。全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確提出，要加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系等。為2021年房地產市場走向定下了基調。

??（2） 重點政策解讀：

兩次重磅會議揭露2021年房地產關鍵詞

“房地產長效機制”“大城市”“租賃住房”“城市更新”

??2020年12月，與房地產業(yè)關系緊密的兩個重磅會議：中央經濟工作會議、全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議相繼在北京召開。兩次會議在總結2020年工作進度、分析面臨的形勢和問題的基礎上，對2021年住房和城鄉(xiāng)建設工作作出了總體要求和具體工作指導。

??從中央經濟工作會議來看，同2019年相比，2020年中央經濟工作會議關于房地產業(yè)篇幅明顯增加。在繼續(xù)堅持“房住不炒”的調控基調下，2020年中央經濟工作會議重點突出了兩大工作方向：其一，解決好大城市住房突出問題。從當前情況來看，大城市存在供需矛盾突出、房價高、新市民等住房困難群體住房無法得到保障等問題。住房問題是民生問題，直接關系到城市發(fā)展。其二，加強住房租賃市場建設。同以往寥寥幾筆不同，2020年中央經濟工作會議在住房租賃市場建設方面的表述可謂濃墨重彩，提出高度重視保障性住房建設、推動“租購同權”、規(guī)范發(fā)展長租房市場、加強租賃住房土地供應、降低租賃住房稅費負擔、對租金水平進行合理調控等多項具體工作指導。

??從全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議來看，同2019年相比，2020年全國住房和城鄉(xiāng)建設會議在房地產發(fā)展方面有了更進一步的具體指導。如：在穩(wěn)妥實施房地產長效機制方面，提出強化城市主體責任，完善政策協(xié)同、調控聯動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等機制；在發(fā)展租賃住房和構建住房保障體系方面，提出解決好大城市住房突出問題，加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系等。會議還將城市更新單獨列為八個方面重點工作之一，提出深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，構建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。

??綜合這兩次重磅會議來看，“房地產長效機制”“大城市”“租賃住房”“城市更新”將是2021年房地產市場關鍵詞，也是行業(yè)和企業(yè)持續(xù)發(fā)展契機所在。 

??三、地方政策：因地制宜，落實差別化調控

??政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

（6）市場監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年12月地方出臺房地產調控政策47條，其中，寬松性政策13條，緊縮性政策18條，中性政策16條。地方調控由此前的“緊多松少”逐漸向“松緊互現”平穩(wěn)過渡。2020年全年地方出臺房地產調控政策550條，較2019年618條小幅減少，主要原因在于年初疫情使樓市進入了一段時間的停擺期。

??從12月地方調控內容來看，地方收緊調控主要表現在行政限制和市場監(jiān)管等方面。典型如：西安市強化二套房商業(yè)貸款首付比例差異化調控、提高住房公積金貸款首付比例；蕪湖市強化包括“限房價、競限價安置房”、“限地價、競市場調控房”、“限地價、競配（代）建公共配套設施或繳納配套設施建設資金”等土地出讓方式，嚴格落實商品住房價格備案制度；寧波市加強父母投靠子女落戶購房和離異購房限制，提高二套房商業(yè)貸款首付比例；北京首次采用“競地價競政府持有商品住宅產權份額 競高標準商品住宅建設方案”方式供地等。此外，佛山、成都、昆明、太原等地相繼出臺了商品房預售資金監(jiān)管政策，南京、北京、上海、海口、濟南等地就住房租賃市場領域持續(xù)開展整治工作。地方放寬調控主要表現在人口人才政策和公積金政策等方面。典型如：河北省全面開展住房公積金異地個人住房貸款業(yè)務、湛江市放寬公積金貸款發(fā)放條件并提高公積金貸款額度；上海、廣州、山東、福州、無錫、蘇州等地進一步放寬落戶條件等。此外，文山市、自貢市富順縣等地為支持自住型購房和改善型購房，均出臺了一些利好政策。

??四、12月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??12月16日至18日，中央經濟工作會議在北京召開。會議提出，2020年受疫情的巨大沖擊，全球經濟嚴重衰退；2021年疫情變化仍具不確定性，全球經濟依然籠罩在疫情的陰霾下。盡管2020年中國經濟取得了來之不易的成就，但2021年依然面臨各種風險挑戰(zhàn)，經濟恢復基礎尚不牢固。因此，2021年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，積極的財政政策要提質增效、更可持續(xù)，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，重點是政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。12月25日，中國人民銀行召開的貨幣政策第四季度例會重申了這一觀點，并強調要保持穩(wěn)中求進的工作總基調，深化利率匯率市場化改革，穩(wěn)定市場預期等。由此來看，中短期內宏觀政策仍將維持寬松。尤其是年關將至，市場流動性需求加大，央行大概率將繼續(xù)“放水”以穩(wěn)定市場。

??在房地產方面，中央經濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議已為2021年樓市定調，在堅持“房住不炒”定位下，解決好大城市住房突出問題和發(fā)展租賃住房將是核心。12月31日，央行發(fā)文建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度，規(guī)范和限制銀行業(yè)金融機構房地產貸款規(guī)模。加之包括“三道紅線”在內的重點房企資金監(jiān)測和融資監(jiān)管新規(guī)覆蓋面穩(wěn)步擴大，房地產金融監(jiān)管持續(xù)從嚴。2021年房企融資增速大概率放緩，主要以借新還舊為主。

??2.地方層面

??12月地方調控在經歷連續(xù)多月大范圍收緊后，呈現出“松緊互現”的特點。一方面是因為熱點地區(qū)樓市由于政策干預，房地產市場過熱現象有所緩解，另一方面則是因為年關將至，返鄉(xiāng)購房旺季來臨，保持政策環(huán)境穩(wěn)定有利于購房需求釋放。從中長期看，在“房住不炒”政策基調下，地方調控將長期維持“松緊互現”甚至“緊多松少”的特點。從短期來看，地方調控或維持穩(wěn)定，局部地區(qū)在庫存壓力下，或借助春節(jié)返鄉(xiāng)契機，出臺適度寬松性政策，鼓勵房企降價促銷，鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)等。此外，中央經濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議將租賃住房建設提升至前所未有的高度，大力發(fā)展租賃住房、整頓和規(guī)范住房租賃市場秩序也必將是地方工作重心之一。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測評研究中心 研究員