??【熱點聚焦】

??根據住建部近期公布的《2019年城市建設統計年鑒》，目前有30個城市城區人口超過300萬人，其中超過1000萬的超大城市有6個；位于500萬到1000萬的特大城市增至10個，濟南晉升為特大城市；此外，位于300萬到500萬之間的I型大城市有14個。

??16個超大、特大城市名單公布，濟南晉升為特大城市

??城區常住人口1000萬、500萬、300萬是三個重要的門檻。根據國務院發布的城市規模劃分標準，城區常住人口100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的為I型大城市，100萬以上300萬以下的城市為II型大城市；500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；1000萬以上的城市為超大城市。

??需要說明的是，城區是指“市轄區和不設區的市，區、市政府駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域”。城區人口規模要小于市域總人口規模，也小于市轄區人口規模，市轄區內的農村地帶并不納入城區人口的統計。

??根據年鑒，有6個城市的城區人口規模超過了1000萬人大關，包括四大直轄市和廣深兩個副省級城市，其中上海超過2000萬，北京和重慶超過1500萬。不過，重慶有8.24萬平方公里，相當于一個中等省份的規模，下轄的一些城區離主城區很遠，目前重慶主城區人口規模在900萬人左右。

??東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟南、沈陽和青島這10個城市的城區人口處于500萬到1000萬之間，屬于特大城市。相比上年，特大城市增加了1城，即濟南。

??濟南晉升為特大城市，很大程度上得益于行政區劃的調整。國務院于2018年12月26日正式批復同意山東省調整濟南市萊蕪市行政區劃，撤銷萊蕪市，將其所轄區域劃歸濟南市管轄。

??超大、特大城市之外，一些I型大城市也在全力做大做強

??根據數據顯示，到2019年，城區人口介于300萬到500萬之間的I型大城市共14個，分別是哈爾濱、長春、大連、合肥、昆明、太原、長沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門、寧波、福州。此外，貴陽、南昌、無錫、蘭州等的城區人口也接近300萬大關。

??【熱點評析】

??三大城市群視角下的人口規模分布特征

??由年鑒數據的城區人口規模可以看出，京津冀城市群中大多數河北城市仍然屬于中小城市，需增強中心城市輻射帶動功能，加快發展中小城市和特色鎮；珠三角大多數城市已發育成為超大城市、特大城市和大城市，形成大城市為主體的網絡化組織特征；長三角城市群各個層級城市群發育相對均衡，已基本形成大、中、小城市協調發展的城市群區域，實現了城市群一體化高效發展。

??面向“十四五”，各城市將繼續加大引導人口流入和人才引進力度，提升城市綜合實力

??城市是為人而建的，在擴大城市用地規模的同時，要更加注重人的城市化，要不斷增強城市對人的吸引力、集聚力，讓人成為城市的活力之源。這也是“搶人大戰”日益白熱化背后的邏輯所在。從 2019 年開始，政府逐漸放開落戶限制，2020年眾多城市相繼出臺相關政策，目的正是在于引導人口流入和人才引進，推動農業人口向城鎮居民轉變，加快城鎮化建設。預計未來各城市人才引進和落戶放寬政策仍然會加持，以完善城市的產業建設，以產業升級促進城市發展，最終推動經濟增長。

??部分二線及強三線大城市市場將更具發展潛力

??城市城鎮化率的提升，無論是城市面積的擴展，或是整體規模的擴大，還是人口增量帶動作用，都會給房地產市場帶來新的需求，而放開落戶的政策，更多是人口的結構性調整，區域分化將更加明顯。

??具體來看，未來人口將進一步向大城市和一些城市群內部核心城市流動，呈現“以人帶量”特征，因為目前主要是300以上人口規模的城市落戶的條件有明顯的放開，且超大城市人口規模有一定控制目標。在這樣的背景下市場自由配置資源，農村人口和競爭力較弱的中小城市人口會進一步傾向流入高收入高效率的地域，綜合競爭力高的二三線城市的人口增量帶動作用相對較大，這些城市的未來房地產市場將更具發展潛力。