??熱點(diǎn)聚焦

??8月16日，首批三只保障性租賃住房REITs（華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT）正式發(fā)售，根據(jù)公告測(cè)算，三只產(chǎn)品預(yù)計(jì)募資總額約38億元。至此，我國(guó)公募REITs產(chǎn)品數(shù)量擴(kuò)募至17只。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)不斷擴(kuò)容，助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善

??首批公募REITs產(chǎn)品發(fā)行至今已有一年多，14只存續(xù)產(chǎn)品整體市值已超過(guò)630億元。本次發(fā)售新增了保障性租賃房項(xiàng)目，是對(duì)REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)類型的補(bǔ)充。一方面，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs覆蓋的底層資產(chǎn)加速擴(kuò)容，盤活存量資產(chǎn)類型已從過(guò)去的高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施拓展到如今的保障性租賃住房，預(yù)計(jì)未來(lái)，產(chǎn)品拓展的重點(diǎn)方向還有望進(jìn)一步擴(kuò)大至長(zhǎng)租公寓、老舊廠房、旅游景區(qū)等各類業(yè)態(tài)。另一方面，本次發(fā)售對(duì)于助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善也具有重要的意義。對(duì)保租房體系而言，公募REITs可以有效盤活保租房的流動(dòng)性，增加存量公共資金退出通道，打通“投融管退”閉環(huán)，降低政府及主導(dǎo)房企的債務(wù)負(fù)擔(dān)；從宏觀層面而言，也有利于落實(shí)中央關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度，吸引社會(huì)資本參與，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??同時(shí)，本次保租房REITs產(chǎn)品發(fā)售對(duì)其他地區(qū)開展REITs項(xiàng)目試點(diǎn)也有一定的示范效應(yīng)，目前已有包括上海、海南、浙江、廣東、山東、重慶在內(nèi)的10余個(gè)省市相繼提出，積極籌備參與公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)將逐步登陸資本市場(chǎng)。

??各類機(jī)構(gòu)投資者積極參與REITs配置

??從投資者的角度來(lái)看，此次產(chǎn)品的發(fā)售獲得了大量機(jī)構(gòu)投資者青睞，其類型涵蓋了券商及券商資管、保險(xiǎn)、公募、私募以及銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)三只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)規(guī)模測(cè)算，本次發(fā)行的三只產(chǎn)品擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量均超過(guò)100倍，有約1220億元的機(jī)構(gòu)資金搶購(gòu)上述保租房REITs新品。其中，參與紅土深圳安居REIT的投資者為83家，配售對(duì)象為252個(gè)，全部配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)新紀(jì)錄，體現(xiàn)了機(jī)構(gòu)投資者對(duì)具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs的支持和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可。

??收益穩(wěn)健為投資者青睞主因

??一般情況下，公募REITs預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，適合那些既不滿足于銀行理財(cái)回報(bào)，又不想承受股票波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的投資群體。公開信息顯示，此次公開發(fā)售的三個(gè)保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點(diǎn)，底層資產(chǎn)分別位于深圳、廈門和北京，處在城市中生活配套設(shè)施完善的就業(yè)集中區(qū)域，租戶穩(wěn)定，出租率均長(zhǎng)期處在90%以上的水平，具備產(chǎn)生持續(xù)且穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力和持續(xù)分紅能力，以華夏北京保障房REIT為例，根據(jù)招募說(shuō)明書中披露的可供分配金額測(cè)算，2022年9月1日至2022年12月31日期間預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為3.95%（年化），2023年預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率為3.95%，風(fēng)險(xiǎn)收益特征可以良好的與市場(chǎng)需求相匹配，但對(duì)普通投資者而言，投資公募REITs更應(yīng)關(guān)注其長(zhǎng)期分紅價(jià)值而非短期市場(chǎng)行情，避免盲目跟風(fēng)炒作。