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??從傳統的公租房到保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”），保障人群不再有收入的限制，新年青和新市民的住房問題得到前所未有的重視。新的住房需求也倒逼很多租賃企業從產品端發力。

??今年以來，隨著“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）的籌集計劃和目標不斷落地推進，住房租賃行業正迎來拐點性變革。8月初，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲批，成為全國首只公租房領域公募REITs產品。而此前的紅土深圳安居、中金廈門安居兩單保障性租賃住房公募REITs已完成了詢價，即將上市。這些都是租賃行業發展變化的新信號。

??“供給增量的上涌與金融閉環的合攏，令行業焦點逐漸向租賃住房‘投-融-建-管-退’生命周期的后階段移動，租賃行業進入到規模化機構化和金融化時代，要求我們要有品牌。”8月12日，ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然判斷，“租賃生意底層邏輯變了。”

??行業新階段：從風口到暴雷 進入穩定運營期

??8月12日，ICCRA住房租賃產業研究院聯合北京第二外國語學院旅游科學學院，在京發布《中國住房租賃品牌價值藍皮書》（以下簡稱“藍皮書”）。

??藍皮書將“品牌價值”作為提升資產管理水平的抓手，剖析60余個租賃品牌的運營細節和數據，從規模、成長性、穩定性、戰略定位、持續創收等5個維度評估住房租賃企業的基本面，為金融機構在公募REITs領域及行業投資層面的決策提供參考。

??“我國住房租賃行業進入了產品線豐富、穩定發展的新階段。”趙然在作報告解讀時說。

??ICCRA數據顯示，超過三分之一的租賃住房運營機構選擇多產品線定位。44%的單體項目規模適中，在300~500套（間）或500~800套（間），而這樣的體量與多條產品線適配。另一方面，我國住房租賃行業經過前些年從風口到暴雷的劇烈波動，現已逐步邁入穩定運營期。ICCRA監測數據稱，目前租賃住房運營機構的品牌存續時間超過3年以上的達到 92%，其中14%的品牌更是超過 10 年。

??對于近期華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲批，和即將上市紅土深圳安居、中金廈門安居兩單保障性租賃住房公募REITs，在趙然看來，意味著租賃住房“投-融-建-管-退”全鏈條打通。加之全國保障性租賃住房試點40城籌建如火如荼，市場上即將增加巨大供給，租賃企業到了必須重新思考這個微利行業底層邏輯的節點。

??“REITs對我們這個行業最大的影響是他讓行業的規模會不斷擴大，因為它回收資金一定要再用于保租房建設，迫使你周而復始，另外對于整個行業將來會形成大魚吃小魚的狀態。”趙然說。

??“首開地產這兩年開辟了城市更新的賽道，旗下長租公寓就在這個過程中的一個探索方向。”首開股份下屬和信興泰董事長童昕光介紹，該公司長租公寓是保利和首開共同合作的案例，2017年開始建設一個60萬平方米的大型社區，70%自持，約20多萬平方米。“當時其實是隨著中國租賃政策逐漸的完善，然后引導出現在我們做這個項目，然后我們堅定下來做長租社區。”

??底層新邏輯：全生命周期視角，聚焦“管”與“退”

??趙然介紹，租賃住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5 個階段。在增量時代，“投”“融”“建”是租賃企業的重心所在。當供給達到一定規模，尤其是保障性租賃住房公募 REITs 打通金融閉環、提供了投資退出路徑之后，住房租賃企業的資產管理能力就顯得格外關鍵。

??“住房租賃的底層邏輯換軌成為了資產管理邏輯，這是住房租賃企業眼下要特別關注的。”趙然認為，在資產管理的軌道上，企業更應當重視品牌運營，一個品牌如何切入市場、如何借助品牌策略達到4%甚至更高的收益率，就成了凸顯品牌力的最優級指標。

??在目前的公募REITs市場主體方面，無論是投資建設還是運營，基本上都是國企央企為主，對于民營企業來說，如何能分一杯羹？

??“現在涉房企業去發REITs是蠻敏感的，但是所有涉房企業都在籌備了，有的都已經籌備得七七八八了，就是等著這個臨門一腳，我覺得這是大勢所趨。”趙然認為，當下對于民營企業的難點有兩個，一是資產的合規性，二是收益率。一些民營企業從市場化角度來看，收益率能夠達標，但是不如國企資產合規性高。“民營企業先把資產合規性做起來，另外對于非國有企業或者說小規模企業，將來這些已經上市的公募REITs在擴募的時候對他們都是機會。”

??當然，有規模才有品牌，對于沒有規模也沒辦法做規模的企業來說，公募REITs恰好給他們提供了一個“投融建管退”的平臺。“人人都有退出的可能性。”

??不過，作為持有型不動產的租賃住房，其品牌運營的含義要復雜得多。趙然分析：“與建好即出售（Build-to-Sell）的銷售型不動產不同，租賃不動產（Build-to-Rent）強調的是運營方持續收取租金、長期持有物業產生增值獲益的能力。如果說銷售驅動的品牌方法論，讓大家熟識的是LOGO、代言人等營銷工具，那持有型品牌方法論講的更多的則是冰山海面以下流程管理、產品定位、人員儲備等等運營能力。”

??趙然認為，住房租賃是一個微利行業，走機構化、規模化道路是行業參與者“活下來”的必由之徑。接下來，隨著政策與金融紅利的釋放，住房租賃企業能否抓住機遇的關鍵就在于深深扎進品牌運營的底部，科學制定資產布局、產品布局、人員儲備、供應鏈管理等一系列緊耦合策略，“品牌崛起是住房租賃底層邏輯的轉換，以資產管理、長線運營的思路倒逼企業優化產品、優化服務，進而以更多高品質供給讓租賃住房真正成為新市民、青年人住房需求的壓艙石。”