??2021年6月30日，上海——最新發(fā)布的第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國65歲及以上人口的占比較2010年上升4.63個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到13.5%。由于2020年我國育齡婦女總和生育率為1.3，已經(jīng)顯著低于世代更替的水平。根據(jù)中國發(fā)展研究基金會(huì)的報(bào)告，預(yù)計(jì)到2025年“十四五”規(guī)劃完成時(shí)，我國65歲及以上的老年人將超過2.1億，占總?cè)丝跀?shù)的約15%；到2035年和2050年時(shí)，中國65歲及以上的老年人將達(dá)到3.1億和接近3.8億，占總?cè)丝诒壤齽t分別達(dá)到22.3%和27.9%。如果以60歲及以上作為劃定老年人口的標(biāo)準(zhǔn)，中國的老年人口數(shù)量將會(huì)更多，到2050年時(shí)將有接近5億老年人。這將大大催生我國對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)*的需求。

??兩大核心因素制約過去中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

??開發(fā)商一直將持有型養(yǎng)老地產(chǎn)視為新的藍(lán)海，認(rèn)為未來市場(chǎng)需求空間巨大。但由于種種制約因素，行動(dòng)一直較為謹(jǐn)慎，相關(guān)項(xiàng)目研究的多，落地的少。在這些制約因素中，傳統(tǒng)觀念的束縛和投資成本是最為核心的因素。一直以來，中國人的傳統(tǒng)觀念是居家養(yǎng)老，養(yǎng)兒防老，對(duì)于新型養(yǎng)老產(chǎn)品的接受度不高。

??同時(shí)，雖然國土資源部2014年明確界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地范圍，指定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地是專門為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地。但是，市場(chǎng)上可以用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地供應(yīng)依然有限，再加上在國內(nèi)持有型養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收周期較長，這就造成了投資自持型的養(yǎng)老地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)力不足。目前布局持有型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商多數(shù)是出于戰(zhàn)略布局的考量，或是為了解決政府要求的養(yǎng)老設(shè)施配套、存量土地和物業(yè)的出路。

??而對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，其與持有型養(yǎng)老地產(chǎn)有著天然吻合的優(yōu)勢(shì)。“首先，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)的長投資回報(bào)周期與保險(xiǎn)資金的長投資周期十分匹配。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品可以有助于保險(xiǎn)公司保單的銷售，從而一定程度解決養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營周期長、資金成本高的問題。最后，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品也可以為險(xiǎn)企提供長期穩(wěn)定的收益，幫助保險(xiǎn)公司打造品牌，提升競(jìng)爭力，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。”水印養(yǎng)老社區(qū)中國有限公司投資拓展總監(jiān)曹韻指出。

??此外我們發(fā)現(xiàn)外資基金也在越來越多地布局中國的養(yǎng)老地產(chǎn)，根據(jù)AgeLifePro的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年底，已有至少11個(gè)國家的40家公司進(jìn)軍中國養(yǎng)老市場(chǎng)，遍布17個(gè)省份，已建成44個(gè)項(xiàng)目。比如，澳洲最大老年生活社區(qū)業(yè)主、運(yùn)營商和開發(fā)商聯(lián)實(shí)（Lendlease）在中國的首個(gè)養(yǎng)生享老旗艦項(xiàng)目——逸浦薈選在了上海青浦，該項(xiàng)目已于2020年底正式開售。而外資基金這些舉措，正是基于對(duì)中國市場(chǎng)的前景看好，開始積極提前布局。

??觀念轉(zhuǎn)變，政策推動(dòng)，加速發(fā)展

??隨著時(shí)間的推移，上面提到的制約中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的兩大核心因素已經(jīng)悄然地發(fā)生了變化。首先，經(jīng)過長時(shí)間的觀念拓荒，人們的養(yǎng)老觀念有了較大的轉(zhuǎn)變。以前，大多數(shù)老人退休后的生活便是圍繞著子女孫輩轉(zhuǎn)，而現(xiàn)在，越來越多的退休人員開始轉(zhuǎn)移生活重心，隨之對(duì)于養(yǎng)老的觀念也開始發(fā)生變化，尤其是在一線城市中，有些人剛到50歲就開始考慮未來的養(yǎng)老問題；同時(shí)，越來越多的老年人開始接受在養(yǎng)老社區(qū)居住，享受更好的配套設(shè)施和服務(wù)，擁有老年人自己專屬的社交圈子。這些觀念上的轉(zhuǎn)變將會(huì)促使養(yǎng)老地產(chǎn)的接受度越來越高。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國的家庭結(jié)構(gòu)正日益小型化。2020年平均每個(gè)家庭戶的人口僅有2.62人，比2010年的3.10人減少了0.48人，這不僅僅是由于低生育率帶來的，與子女共同居住的情況逐漸減少，也是促進(jìn)家庭結(jié)構(gòu)小型化的重要原因之一。

??十九大報(bào)告中提出構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會(huì)環(huán)境，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中也明確提出實(shí)施積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國家戰(zhàn)略。此外，2020年5月19日，上海市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干意見》，明確提出“降低養(yǎng)老用地成本，制訂體現(xiàn)均質(zhì)性、公益性和社會(huì)性的養(yǎng)老用地新地價(jià)，引導(dǎo)整體地價(jià)水平與標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)相當(dāng)。”這對(duì)于困擾開發(fā)商的養(yǎng)老地產(chǎn)土地成本問題無疑是一個(gè)重磅的利好消息。

??國際經(jīng)驗(yàn)加持，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)投資被看好

??在養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)成熟的美國，養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)類型按照服務(wù)的對(duì)象大致可以分為活躍長者社區(qū)（Active Adult Retirement Communities）、自理社區(qū)（Independent Living Communities）、半自理社區(qū)（Assisted Living Communities）、認(rèn)知癥照護(hù)社區(qū)（Memory/ Dementia Care Communities）以及護(hù)理院（Skilled Nursing Facilities）5類。

??持有型養(yǎng)老地產(chǎn)以自理社區(qū)、半自理社區(qū)、認(rèn)知癥社區(qū)和護(hù)理院業(yè)態(tài)為主，包括含自理、護(hù)理院的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)（Continuing Care Retirement Communities, CCRC），CCRC通常也包括半自理和認(rèn)知癥部分。在國際上，特別是美國，有成熟的REITs市場(chǎng)，醫(yī)療保健類REITs持有眾多的養(yǎng)老地產(chǎn)，它們通常依靠不同專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)實(shí)行持有型養(yǎng)老地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值；同樣，機(jī)構(gòu)投資方（如私募基金、REITs，主權(quán)基金、退休基金等等）通常只作為投資方，而是專業(yè)運(yùn)營品牌合作，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的投資回報(bào)。專業(yè)細(xì)分的經(jīng)驗(yàn)值得國內(nèi)公司學(xué)習(xí)和思考。

??根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)板塊在中長期投資收益率上的表現(xiàn)十分優(yōu)異，僅次于工業(yè)地產(chǎn)，因此對(duì)于投資人而言，養(yǎng)老地產(chǎn)相較于傳統(tǒng)的商辦類物業(yè)有較強(qiáng)的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特性使得其具有較強(qiáng)的抗周期能力以及長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，因此受到中長線投資人的青睞。

??展望未來，我們認(rèn)為中國社會(huì)老齡化的發(fā)展將會(huì)持續(xù)推升中國持有型養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。“雖然目前投資收益率數(shù)據(jù)有限，但是中長期而言，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)率可能不輸于其他商業(yè)房地產(chǎn)類別。同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)不像其他物業(yè)類型那樣具有較強(qiáng)的周期性，也為投資者提供了多樣化的選擇，”仲量聯(lián)行中國區(qū)評(píng)估和咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平表示。

??*本文提到的養(yǎng)老地產(chǎn)主要指持有型養(yǎng)老地產(chǎn)