仲量聯(lián)行2021年第一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

??2021年4月13日，北京——"2021年伊始，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，各個(gè)行業(yè)的租賃需求均逐步回升，為整體市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)程傳遞出積極的信號(hào)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。在當(dāng)前租金低迷的市場(chǎng)環(huán)境中，辦公樓租戶的升級(jí)和搬遷類需求活躍。投資人積極尋求出手機(jī)會(huì)，本季度錄得多宗商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交，且有眾多交易在談。在零售地產(chǎn)市場(chǎng)，餐飲行業(yè)需求大幅增長(zhǎng)，多個(gè)知名餐飲品牌首次進(jìn)京；在國(guó)際旅游持續(xù)受限的環(huán)境及政策的鼓勵(lì)下，境內(nèi)免稅購(gòu)物開(kāi)放，備受市場(chǎng)關(guān)注。工業(yè)物流地產(chǎn)租賃需求保持平穩(wěn)，租金穩(wěn)步回升。高端住宅市場(chǎng)持續(xù)迎來(lái)充足的新增供給，春節(jié)期間多數(shù)城市鼓勵(lì)“就地過(guò)年”，推動(dòng)成交量達(dá)近年來(lái)最高水平。

??甲級(jí)辦公樓

??企業(yè)租戶升級(jí)與搬遷需求推動(dòng)本季度租賃活動(dòng)的回升，部分緩解市場(chǎng)壓力。大健康行業(yè)需求保持活躍，其升級(jí)搬遷活動(dòng)為市場(chǎng)持續(xù)注入活力。同時(shí)，IT公司仍為市場(chǎng)需求的中堅(jiān)力量，本季度租賃活動(dòng)從傳統(tǒng)科技行業(yè)聚集區(qū)進(jìn)一步外溢，輻射至全市范圍。

??租金持續(xù)下探，但在連跌數(shù)個(gè)季度后，降幅有所收窄。本季度，整體市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.9%，同比下降8.4%。“過(guò)去幾個(gè)季度內(nèi)，部分項(xiàng)目業(yè)主不斷通過(guò)較低租金吸引租戶入駐，目前已實(shí)現(xiàn)較高出租水平及穩(wěn)定的項(xiàng)目表現(xiàn)。隨著本季度市場(chǎng)需求的回升，此類項(xiàng)目對(duì)未來(lái)復(fù)蘇前景抱有信心。”仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)需求活躍度將進(jìn)一步提升，市場(chǎng)氛圍及情緒將逐步趨于謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，而部分業(yè)主低租金的租賃策略或?qū)⒊霈F(xiàn)大幅調(diào)整。”

??投資

??縱觀北京市投資市場(chǎng)，第一季度整體活躍度較高，全市大宗成交總額達(dá)到近90億元人民幣，若含關(guān)聯(lián)交易則高達(dá)近220億元人民幣。本季度，兩宗商業(yè)地產(chǎn)大宗成交備受市場(chǎng)矚目：高和資本、首開(kāi)股份與中國(guó)金茂據(jù)悉以26.5億元人民幣聯(lián)合收購(gòu)位于中關(guān)村的啟迪科技大廈D座（火炬大廈）；位于CBD區(qū)域的北京輝盛閣國(guó)際公寓由鐵獅門(mén)與上海東匯集團(tuán)以16億元人民幣購(gòu)入。

??投資者持續(xù)對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)保持高度關(guān)注。其中，隨著辦公樓租賃需求逐步回暖，辦公樓資產(chǎn)的投資熱度居高不下。同時(shí)，擁有豐富零售資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商也在尋求零售地產(chǎn)的收購(gòu)機(jī)會(huì)。從另類投資角度來(lái)看，工業(yè)物流市場(chǎng)持續(xù)受到關(guān)注，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)吸引力極高。 “隨著更多可交易資產(chǎn)逐步在市場(chǎng)中涌現(xiàn)，投資者積極在全市范圍內(nèi)尋找機(jī)會(huì)，展現(xiàn)了對(duì)北京市場(chǎng)未來(lái)增長(zhǎng)的信心。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“北京仍為投資者最為青睞的投資目的地之一，預(yù)計(jì)2021年投資市場(chǎng)將表現(xiàn)優(yōu)異，成交總額或?qū)@著超越去年水平。”

??優(yōu)質(zhì)零售

??零售市場(chǎng)租賃需求穩(wěn)步回升，餐飲行業(yè)迎來(lái)復(fù)蘇。熱門(mén)連鎖餐飲品牌紛紛拓展市場(chǎng)，接連開(kāi)設(shè)新店，同時(shí)多個(gè)高端餐飲品牌本季度首進(jìn)北京，推動(dòng)大面積的餐飲鋪位租賃需求，如來(lái)自深圳的Gaga Garden在太古里南區(qū)開(kāi)設(shè)北京首店。配飾類零售商本季度在市場(chǎng)中快速布局，助推市場(chǎng)租賃需求回升。在資本的推動(dòng)下，熱門(mén)飾品集合店BA飾物局在北京朝陽(yáng)合生匯開(kāi)設(shè)北京首店，時(shí)尚飾品品牌如潘多拉和King Baby也在市場(chǎng)中活躍擴(kuò)張。

??北京市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)物中心租賃需求有所回暖，市區(qū)市場(chǎng)和郊區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)分化加劇。本季度，市區(qū)租金降幅收窄，環(huán)比下降2.6%。而郊區(qū)大部分項(xiàng)目仍面臨較大空置壓力，業(yè)主持續(xù)下調(diào)租金水平，環(huán)比租金跌幅達(dá)到3.9%。仲量聯(lián)行北京研究部董事紀(jì)明表示：“預(yù)計(jì)中短期內(nèi)市區(qū)市場(chǎng)的復(fù)蘇將持續(xù)優(yōu)于郊區(qū)市場(chǎng)，全年租金同比降幅將低于5%；而除一些領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，大部分郊區(qū)購(gòu)物中心將持續(xù)承壓。”

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??第三方物流和貨運(yùn)公司的租賃需求依舊占據(jù)主導(dǎo)，生鮮超市等從疫情中獲益的需求方積極尋求租賃空間。本季度，冷鏈租賃需求明顯增長(zhǎng)，部分業(yè)主計(jì)劃盡快對(duì)冷庫(kù)進(jìn)行升級(jí)改造來(lái)滿足市場(chǎng)，吸引潛在租戶。

??穩(wěn)健的市場(chǎng)需求與低空置的市場(chǎng)環(huán)境推動(dòng)租金小幅增長(zhǎng)。本季度整體租金水平逐步回暖，環(huán)比上調(diào)0.9%，延續(xù)2020中旬開(kāi)始的緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)。不少業(yè)主抓住準(zhǔn)確時(shí)機(jī)合理上調(diào)租金水平。然而，仍有部分面臨較高空置壓力的業(yè)主提供租金折扣，以盡快去化空置面積。“2021年初，得益于疫情傳播的有效控制與疫苗接種的普及，大部分業(yè)主對(duì)市場(chǎng)情形的憂慮與壓力相比去年大幅減輕。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示，“隨著項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全面回歸正軌，加之宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，業(yè)主重振信心，積極尋求合適時(shí)機(jī)提高租金。因此，我們預(yù)計(jì)全市租金水平將持續(xù)回升”。

??高端住宅

??盡管一季度并非傳統(tǒng)銷售旺季，但豪華公寓成交量卻達(dá)到470套，較過(guò)去五年一季度的平均水平高出12.7%。受疫情影響，今年春節(jié)期間“就地過(guò)年”現(xiàn)象較為普遍，看房、購(gòu)房等活動(dòng)在春節(jié)假期保持活躍。積極的市場(chǎng)情緒吸引購(gòu)房者不斷入市，加之充足的新增供應(yīng)以及開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏的加快，都在一定程度上助推了市場(chǎng)上揚(yáng)趨勢(shì)。

??本季度豪華公寓的新房供應(yīng)量達(dá)到2011年以來(lái)一季度的最高值。盡管較上季度環(huán)比下降了42.1%，但考慮到一季度并非開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷旺季，市場(chǎng)放量依舊可觀。三個(gè)豪華公寓項(xiàng)目共帶來(lái)1,566套新增供應(yīng)。值得關(guān)注的新盤(pán)包括位于北京東三環(huán)的合生·金茂東叁金茂府及世茂北京天譽(yù)。隨著市場(chǎng)需求的持續(xù)釋放，高端住宅價(jià)格穩(wěn)中微漲。豪華公寓新房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，但同比仍下滑0.7%。“隨著北京購(gòu)房熱情高漲，整體市場(chǎng)銷售態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)將在今年內(nèi)保持強(qiáng)勁。”米陽(yáng)表示，“雖然旺盛的市場(chǎng)需求或?qū)⒃诙唐趦?nèi)推動(dòng)價(jià)格小幅攀升，但在調(diào)控力度不變、政策環(huán)境趨緊的前提下，控制房企融資和房貸規(guī)模等多效并舉的監(jiān)管政策將保證住宅市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)。”