中國復蘇水平國際領先，四季度成交額超過去四年同期均值

??2021年3月19日，北京——由仲量聯行（紐交所代碼：JLL）最新發布的《全球房地產市場展望》研究報告顯示，盡管與2019年的創紀錄水平相比減少了28%，2020年全球房地產投資總額仍錄得7620億美元，尤其是第四季度的厚積薄發，較前一季度增長65%，貢獻了全年投資額的35%，共2670億美元。但受疫情影響，第四季度的反彈也沒能扭轉2020年全年回落的態勢：四季度同比降幅為21%；而三季度和二季度的同比降幅分別達到41%和50%。

??成熟市場因其行業的多樣性、市場的透明度和可觀的資產規模，助推了全球投資市場在第四季度的反彈。法國、德國和美國總計貢獻了1500億美元，比前一季度大幅攀升81%。位于歐洲和亞太區門戶城市核心區的高額資產尤其受到了投資者的關注，特別是優質辦公樓資產。

??仲量聯行全球資本市場研究及戰略部總監Sean Coghlan表示：“隨著疫情對各市場的影響趨于穩定，投資者們已經學會更好地應對不確定性。隨著其投資信心的逐漸恢復，2020年下半年的資本配置也有顯著的復蘇。”

??據仲量聯行分析，全球投資活動的回暖過程中，一些細分領域表現存在差異：

??資金支出追求收入回報和運營穩定性：物流和長租公寓在全球范圍內表現領先，租金收入保持穩定且長期看漲，因此交易價格極具韌性，中標價格基本在預期上下小幅徘徊。 第四季度隨著全球門戶市場的交易增多，辦公樓投資者的情緒有所回升。 私人資本抓住機遇積極購入辦公樓物業，在價值超過1億美元的交易中占比高達29％，接近歷史最高水平。機構投資者也開始重返市場，但仍保持謹慎態度。

??核心產品的流動性有所提升：理想的長租類核心資產在2020年交易中所占比最大。即使有疫情因素，優質資產經歷的價格調整也相對微小。核心物流產品的交易價格繼續創下新高，優質的長租公寓和辦公樓項目價格也僅有一位數的調整。機會資本仍然活躍，且十分看好高風險項目。隨著整體交易的價格回暖，預計這也將給急需現金流的板塊帶來促進作用，如酒店和零售。

??債務市場受益于有利的利率環境：投資者對債務風險的偏好與資本支出相似，都青睞于可從長期或周期變動中受益的板塊和市場。貸款池繼續擴大，且貸款價值比（LTV）對物流和長租公寓物業類型十分有利。但不同國家和地區貸方的態度和偏好也有所區別：歐洲的貸款市場更偏愛主流城市，如倫敦、巴黎和柏林；而在美國，對企業生存、搬遷和擴張給予更多支持的市場息差反而收窄。

??中國大宗交易投資市場在2020年的表現同國際趨勢基本一致，全年投資額較2019年相比同樣減少了28%，達2038億元（約300億美元）。部分原因來自于境外投資者的差旅活動受疫情所限，其在境內的投資活躍度大幅下降，占成交量的比重由2019年的41%下降到2020年的29%。但也得益于國內疫情在早期便得到有效控制，總投資額雖較2019年有所下降，但依舊與2016年和2018年的2000億左右的年成交量持平。尤其是四季度成交額，甚至超過了過去四年的平均水平。

??“優質辦公樓資產依舊為投資者首選，物流板塊以及數據中心和長租公寓等另類資產表現也非常強勁。”仲量聯行中國區投資部總監龐樹東表示，“展望2021年，預計隨著經濟的進一步企穩和租金的回穩，國內投資市場的活躍度也將會進一步復蘇。”