??曾與萬達齊名的寶龍商業(yè)能否一改以往，重回賽道，仍有待時間檢驗。
??2020年10月12日，寶龍商業(yè)與蘇州新億城商旅簽約，原蘇州高新區(qū)“新主城”的運營管理將由寶龍商業(yè)全面負責，同時更名為蘇州“星韻寶龍廣場”。本次合作為寶龍商業(yè)首次布局蘇州，也是繼2020年7月首單并購后，寶龍商業(yè)于長三角地區(qū)輕資產拓展的又一突破。事實上，自上市后寶龍商業(yè)就動作不斷，于各地擴張，在一路高歌猛進的同時，寶龍商業(yè)又是否有真的準備好，以迎接未來更大挑戰(zhàn)？
??在2020年中期業(yè)績會上，陳德力曾表示寶龍商業(yè)會戰(zhàn)略聚焦長三角區(qū)域。蘇州作為江蘇省的重要二線城市，是寶龍商業(yè)深耕布局長三角的必經之路，從而實現(xiàn)江浙滬一二線城市的全覆蓋，符合企業(yè)整體的戰(zhàn)略布局。 ??截止2020年上半年，寶龍商業(yè)在管面積共698萬平方米，其中長三角地區(qū)占比45%，單城市來看上海、杭州占比較高，分別達到了15%、11%；而寧波、南京的占比僅為1%，未來寶龍商業(yè)在布局蘇州的同時，同時也可以加強寧波、南京的深耕。此外從長三角范圍的三四線城市來看，寶龍商業(yè)已進入常州、無錫等熱點城市，未來同樣可以考慮徐州、南通、溫州等GDP表現(xiàn)較好城市，進一步加強長三角地區(qū)的布局。
??五年超百座，輕資產戰(zhàn)略仍有不確定性
??未來寶龍商業(yè)還將繼續(xù)加速發(fā)展。在2020年的業(yè)績會上，許華芳表示：“要在長三角范圍內開超過150個購物中心，其中自持購物中心要超過100個，這是未來5年的一個重要指標。”回顧寶龍商業(yè)的發(fā)展歷史，若未來5年實現(xiàn)年均約20座項目的開業(yè)速度，寶龍商業(yè)將迎來大躍進式發(fā)展，進一步實現(xiàn)長三角地區(qū)的深耕戰(zhàn)略。 ??若要實現(xiàn)快速發(fā)展，輕資產將會是寶龍商業(yè)這一階段的關鍵。寶龍商業(yè)的輕資產拓展與集團戰(zhàn)略（1+1+N）一致，以長三角為主，并關注大灣區(qū)、廣東省以其它機會型城市。此外寶龍商業(yè)還會采用直接收并購輕資產管理公司的方式，擴大盈利與管理范圍。此次布局蘇州以及7月的收購浙江星匯，均是寶龍商業(yè)輕資產戰(zhàn)略的一環(huán)。 ??但目前來看，寶龍商業(yè)的輕資產仍為起步階段。2020年上半年寶龍商業(yè)在營的51個項目中，僅4個為輕資產項目（金華義烏寶龍廣場、重慶涪陵寶龍廣場、四川江油寶龍廣場、下沙寶龍?zhí)斓兀汖埖妮p資產規(guī)模目前仍相對較小，而未來能否全面鋪開有待觀察，輕資產需要寶龍商業(yè)在產品和服務標準上有很完善的體系和號召力。此外輕資產項目的合作方不僅需要一定的合作意愿且要具備良好的資信實力，這也是輕資產發(fā)展道路上的眾多不確定性之一。
商業(yè)加速對運營能力與現(xiàn)金流均是考驗??出租率87%，商業(yè)發(fā)展考驗運營能力
??加快商業(yè)發(fā)展速度，有利于搶占市場份額，但同時隨著商場的開業(yè)數(shù)量快速增長，對于寶龍商業(yè)的運營能力也提出了一定挑戰(zhàn)。
??從目前寶龍商業(yè)的運營能力來看，寶龍商場2018年至2020年的出租率均在90%以下，其中2020年上半年出租率為87%，低于龍湖、華潤與新城表現(xiàn)，有一定的改善空間。隨著未來在營商場數(shù)量的快速增加，寶龍商業(yè)的運營能力將會迎來更多考驗，能否維持現(xiàn)有出租率等其他運營指標，或不斷縮短與其他房企運營商間的差距，仍有待觀察。
??平衡財務壓力與商業(yè)發(fā)展具有一定挑戰(zhàn)??從許華芳的表態(tài)來看，未來寶龍將大概率采用輕重結合的方式進行拓展布局，自持商場的快速增加在一定程度上也會讓企業(yè)的財務承壓。對于自持商業(yè)項目而言，以售養(yǎng)租是物業(yè)持有方寶龍地產當前的主要運營模式，而以售養(yǎng)租更多依賴房地產市場的外部環(huán)境，若市場低迷或銷售下滑，則商業(yè)的發(fā)展也將受到影響。結合寶龍地產的合約銷售增速來看，寶龍發(fā)力商業(yè)的節(jié)點較晚，在調控加強的大環(huán)境下，其合約銷售增速已趨于放緩，而此時大力發(fā)展商業(yè)或多或少會讓其財務承壓。
??2020年上半年寶龍地產的凈負債率為79.93%，在“三條紅線”的新規(guī)之下，寶龍地產在未來商業(yè)快速發(fā)展中，要確保其凈負債率維持在100%之下。此外若銷售增速持續(xù)放緩，不斷發(fā)展的商業(yè)將占用寶龍更多資源，或反向影響銷售主業(yè)。未來如何實現(xiàn)財務壓力、銷售主業(yè)、商業(yè)發(fā)展三者的平衡，對于寶龍而言也具有一定挑戰(zhàn)。
??總的來看，2019年寶龍地產成功分拆寶龍商業(yè)在港交所上市，由此使寶龍商業(yè)成為了首家以商業(yè)地產物管服務及運營為主業(yè)的內資香港上市公司，同時也為寶龍商業(yè)下一階段的快速發(fā)展奠定了一定的資本基礎。雖然錯過了商業(yè)發(fā)力的黃金時間，寶龍商業(yè)的快速跑馬圈地仍能把握已為數(shù)不多的商業(yè)機遇，但與此同時也對寶龍商業(yè)及寶龍地產的運營能力、財務能力、組織構架、輕資產拓展能力都提出了新的挑戰(zhàn)。曾與萬達齊名的寶龍商業(yè)能否一改以往，重回賽道，仍有待時間檢驗。
