??此次羅臻毓的加入，相信能進一步實現合生商業的輕資產化。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??7月19日，合生創展公告，委任凱德集團前總裁兼中國區首席執行官羅臻毓為公司聯席總裁。據了解，羅臻毓于2001年9月加入凱德集團，2007年進入凱德中國，在20年的任職經歷中，對凱德商業開發+資本運作的模式頗具經驗。此次合生創展招攬羅臻毓，究竟會為合生創展在商業領域帶來多少變化？未來又會有多大的想象空間？

??歷年合生商業開發緩慢

??2020年輕重分離迎來新貌

??據合生創展年報顯示，合生最早于2006年進入商業地產，在土地儲備中逐步開發寫字樓、購物中心等項目。但無論是從開發速度，還是歷年增速來看，進展均較為緩慢。以上海合生國際廣場為例，該項目最早于2007年獲取，但歷年的完工速度較慢，直到2016年才整體完工，時間間隔約整整9年。此外另一座廣州合生廣場，原名廣州嘉和商業城，則最早于2006年獲取，同樣也于2016年才完工。此外，在從2006年至2020年的14年中，合生創展的在建及完工投資物業數量幾乎以一年一座的速度緩步增長。

??然而隨著2020年初，朱桔榕正式獲委任為合生創展董事會主席，合生商業的發展也迎來了改觀。2020年11月在發布會上，合生商業表示，計劃到2025年運營管理總面積將達到2000萬平方米。與此同時，合生創展現有的業務構架也實現了輕重分離，形成了合商科技和商業不動產業務兩個平臺；其中商業不動產業務主要負責運營旗下商業物業，而合商科技負責項目設計、開發、改造、定位、招租、運營、B端后運營等管理。

??據此次消息，羅臻毓主要負責的是商業不動產板塊，聚焦不動產的投資與證券化，其中資本化合生旗下現有的商業資產是其當前的主要任務，此外也有可能建立一些新的基金去收并購項目。

??合生優質商業資源

??為凱德模式提供想象空間

??事實上，合生創展在早期的發展中已儲備了較多的優質商業資源。據年報披露，截至2020年底，合生創展旗下商業不動產業務有15座投資物業，總建面約204萬平米。這些物業大多位于北上廣深一線城市，地段優越；其中如上海合生國際廣場，就位于上海四大城市副中心之一的五角場；北京合生匯購物中心則位于朝陽區，臨近國貿、華貿兩個商圈。

??從持有權益來看，這些物業幾乎全為重資產持有，潛在商業價值仍有待釋放。值得注意的是，合生創展同時也在積極嘗試商業項目的資產證券化。2021年2月中金-合生-北京朝陽合生匯資產支持專項計劃獲得上交所受理，計劃發行規模達80億元。

??而此次羅臻毓的加入，相信能進一步實現合生商業的輕資產化。雖然目前商業地產的最佳擴張期已過，但得益于合生創展擁有優質豐富的商業土儲，預計隨著前期核心項目的證券化，將會陸續帶動后續商業項目的籌備與建設。

??截止2020年，合生創展商業不動產業務的在租面積達105.7萬平米，同比增長43%；營業收入為32.68億港元，同比增長7.3%。此外商業板塊擁有土地儲備約279萬平方米；其中北京、上海、廣州、深圳和惠州土儲高達255萬平方米，占比91%。優質且豐富的商業資源，為凱德的資本運作模式提供了較大的操作及想象空間。

??借鑒凱德模式仍有較多限制

??體系建立為當務之急

??雖然羅臻毓的加入是個利好消息，但合生創展要想借鑒凱德模式，仍然有較多限制存在。

??首先，凱德模式之所以能夠運作，很大程度上離不開背后私募基金的支持，而目前合生創展還未有建立這種模式的基礎。其次，合生商業就算能夠實現商業項目的資本化，也并不一定具有較強的外拓能力。在當前各大房企爭相跑馬圈地的背景下，核心城市的優質商業資源十分稀缺，合生創展已錯過了最佳外拓時期。

??其次，當前商業地產已趨于成熟穩定，此時外拓而來的商業項目，也無法保持原有項目較高的成本回報率。由此可見，合生商業的發展空間仍更多局限在原有囤積的土地儲備中。

??最后，合生創展此前也曾多次更換職業經理人，自1998年上市起的23年間共換了五任行政總裁，并曾有長達六年半的空缺。羅臻毓的加入或仍需進行磨合，未來能有多少起色也取決于其任職時間的長短。

??整體來看，合生創展擁有豐富優質的商業資源，資本化無疑成為其下一階段的目標。而此次羅臻毓的加入，剛好彌補合生商業在該領域的短板，從而釋放商業價值，帶動后續新項目的建設與運營。但從目前來看，合生商業的資本化道路仍有較多路要走。正如羅臻毓所說，基金、資產管理、經營管理是一個鐵三角的體系，只有體系的建立才是物業資本化的前提所在。