房企存銷比處低位，央企拿地最為積極，民企相對謹慎

??存貨是房企未來可變現的重要資產，不同房企在不同的市場環境下有不同的經營策略，存貨規模和存銷比水平并無統一的衡量標準。通常來說，存貨規模過大或過小均會造成一定的經營風險。若規模過小，房企可能會因土儲不足而在市場景氣時喪失主動權并使得業績增長能力減弱；若規模過大，房企可能會因為激進的拿地策略導致負債率上升，在市場下行階段時現金流緊張，存貨去化難度增大，經營遇到困難。

??本報告所指存貨為房企未售的存貨，而非報表中的賬面存貨，因此需要剔除賬面存貨中的已售部分，以更好地反映房企真實未售的土地儲備。

??一、概念與指標

??報告選取了20家A股上市房企的存貨、預收帳款和毛利潤等3個財務數據，由于房地產企業特殊的財務編制方法，其財務數據與土地儲備、銷售額等直觀的數據存在一定差異，我們在此說明如下：

??目前國內商品房銷售采用期房預售制度，現房銷售部分占比較小，預售的款項計入預收賬款，在竣工交房時結轉為營業收入。因業績需求，部分房企可能會在四季度提前將預收賬款計入營業收入，因此我們取最近四個季度預收款平均值來平滑周期。

??存貨一般分為完工開發產品（已建成待售）、在建開發產品（含已預售）、擬開發土地和其他，其中前3項為主要構成。存貨按照成本法計量，主要包括土地成本、建安成本和資本化利息，在竣工交房確認收入時點結轉為營業成本。由于存貨中包含已經預售，即轉化為預收賬款的產品，我們需要將此部分剔除來得到未售的存貨。由于預收賬款并非成本計量，我們需要扣除毛利潤部分得到成本，但由于當下在建的產品，其真實成本在未來竣工交付時才結轉為營業成本，目前無法得知實際毛利潤，我們用最新一期的毛利潤進行近似替代，可能存在一定誤差。由此，我們可以得到房企實際未售的存貨。

??點擊查看完整報告：【易居研究院】2020年2季度上市房企存貨研究報告（20200923）