??2022年百強房企整體銷售表現(xiàn)低迷
2023年房企業(yè)績預(yù)期將更為謹慎

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

??2022年，中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)去年以來的下行壓力，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足。疊加疫情因素影響，市場供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。行業(yè)百強房企前11月累計業(yè)績規(guī)模同比降低42.6%。

??多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。前11月有超8成百強房企累計業(yè)績同比下滑，累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到35家。企業(yè)業(yè)績完成情況遠不及預(yù)期，多數(shù)規(guī)模房企截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。

??近期，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場、提振市場信心，為2023年甚至更長一段時間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明方向。但值得注意的是，短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。目前在受制于市場整體需求和購買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善。

??而具體從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，出險房企仍應(yīng)以保交付為主要目標，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。

??總  結(jié)

??1 百強房企整體銷售表現(xiàn)低迷，同比降幅近40%

??2022年，中國房地產(chǎn)市場整體延續(xù)去年以來的下行壓力，行業(yè)信心處在低位、市場需求和購買力不足。疊加疫情因素影響，市場的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，企業(yè)各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。截至11月末，百強房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額57847.2億元，同比降低42.6%。多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。具體來看，1-11月有超8成百強房企累計業(yè)績同比下滑，累計業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達到35家，另有30家百強房企累計業(yè)績增速在-50%至-20%之間。

??2 百強門檻101.3億元，各梯隊門檻低于近年同期

??2022年，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企截至11月末的銷售操盤金額門檻1530.5億元，較去年同期降低38.9%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別為716.1億元和434.3億元，同比降幅較高達50%和56.2%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻為101.3億元，較2021年同期的降幅也達到47.1%。

??3 央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)出較強的發(fā)展韌性

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，2022年不少規(guī)模房企流動性承壓、銷售去化受阻。但同時也有部分企業(yè)通過穩(wěn)健的財務(wù)運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強的抗周期韌性。一類是央國企如華潤、招商、建發(fā)、越秀、華發(fā)等，憑借自身的資金、布局和運營優(yōu)勢，同時強化產(chǎn)品力和保交付，在本輪行業(yè)下行調(diào)整周期中表現(xiàn)穩(wěn)健。另一類是部分優(yōu)質(zhì)民企如濱江、仁恒、萬達、瑞安等，基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場上的認可度也較高，在眾多規(guī)模房企中表現(xiàn)相對突出，行業(yè)排名穩(wěn)步提升。

??4 規(guī)模房企目標完成不及預(yù)期，明顯低于往年平均

??2022年，即使公開披露目標的企業(yè)數(shù)量較往年顯著減少，或是已經(jīng)主動調(diào)降了全年目標，但規(guī)模房企實際的業(yè)績完成情況仍遠不及預(yù)期。1-11月規(guī)模房企目標完成率的中位數(shù)僅66.7%，明顯低于往年的平均水平。具體來看，在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，多數(shù)企業(yè)截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數(shù)企業(yè)前11月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

??展  望

??5 行業(yè)步入無增長時代，房企業(yè)績預(yù)期將更為謹慎

??整體來看，行業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩，特別是2021年下半年至今市場降溫明顯，項目去化率不佳。雖然近期市場端和企業(yè)融資端政策略有回暖，但房企銷售去化及回款壓力仍然巨大。預(yù)計未來三至五年全國商品房銷售規(guī)模將保持在13億平方米左右，行業(yè)規(guī)模步入無增長時代。同時，結(jié)合今年規(guī)模房企實際的目標完成情況來看，2023年企業(yè)整體業(yè)績預(yù)期勢必將更為謹慎，不排除有更多房企不再公布年度目標。6短期內(nèi)企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端

??近日，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場、提振市場信心，為2023年甚至更長一段時間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展指明方向。11月，央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等，從信貸、債券、股權(quán)三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，“輸血”優(yōu)質(zhì)房企恢復(fù)經(jīng)營“造血”功能。12月，中央經(jīng)濟工作會議上，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位再獲確認。會議要求確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險并推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。但值得注意的是，短期內(nèi)多數(shù)房企仍然面臨較大的償債壓力，企業(yè)運營改善的核心還是在于銷售端。目前在受制于市場整體需求和購買力不足、表現(xiàn)依舊疲軟的背景下，只有耐心等待預(yù)期修復(fù)、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。具體從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度而言，出險房企仍應(yīng)以保交付為主要目標，其他規(guī)模房企也需保證貨量供應(yīng)，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。同時，在行業(yè)調(diào)整期下，企業(yè)也更應(yīng)該回歸產(chǎn)品，加強產(chǎn)品力打造、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢。