??整體債務重組的成功，有利于減少出險房企在一定時期內的償債壓力。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??1月3日融創發布公告，公司全部10只境內債券（余額合計160.13億元）的展期方案獲債券持有人會議表決通過，成為繼富力地產、龍光集團之后第三家實現境內債整體重組的房企。債務重組成為出險房企化債的突破口，在行業引發關注。目前，中國恒大、華夏幸福、中國奧園等多家房企均在積極跟進，掀起一波重組熱潮。

??整體債務重組成趨勢，展期是最主流的方式

??債務重組是指在債務人發生財務困難的情況下，與債權人就清償債務的時間、金額或方式等重新達成協議的交易。

??此前，房企普遍采取逐筆展期談判的方式，但這種方式也給很多企業帶來較大的消耗，增加經營壓力。隨著國內政策環境放松以及市場步入修復期，越來越多的房企選擇整體債務重組，這將更明顯地作用到債務解壓上，有利于集中精力恢復正常、有序經營，抓住機會窗口，對于債務狀況嚴重的出險房企尤為適用。但整體債務重組的難度也更大，企業重組方案的制定與談判非常關鍵。

??債務重組的方式主要有：以資抵債（以低于債務賬面價值的現金清償債務、以非現金資產清償債務）；債轉股；修改其他債務條件（包括調整債務本金、降低利率利息、展期）以及組合式重組等。

??從近期重組案例來看，展期是比較主流和常見的方式，這也在一定程度表明在政策利好下，債權人對企業流動性修復、銷售回暖信心好轉。對于出險房企來說，在重組談判過程中，最重要的是與債權人建立信任，擁有優質資產、增加增信措施對重組方案通過非常有利。

??重組方式各有長短
方案需根據資產、債務結構而定

??但展期也并非適用于每一家出險房企，因為展期主要是以時間換空間，僅將償債時間延后，而實質債務壓力并未減少，這也意味者企業需要在約定時間內恢復足夠的流動性，一般適用于項目變現能力強、資產價值高、流動性釋放預期較好的企業。

??若市場修復慢、展期短，作用并不大，特別是對債務狀況嚴重、資產負債率過高的出險房企來說，資金缺口大，僅僅依靠展期，并不能解決問題，普遍會采取組合式重組。

??重組路徑的選擇，資產、債務結構是主要依據。以融創中國為例，截至2021年末，總資產為11765.5億元，總負債為10518.8億元，資產負債率高達89.4%，非受限制現金僅有143.4億元，短期有息債務則有2351.5億元，凈負債率飆升至203%，因此能否活下去，減債、降杠桿無疑是一道關口。

??融創中國針對境內與境外債務制定了不同的重組框架，境外債務重組主要是通過“債轉股”降杠桿，將現有債務中的30億至40億美元及若干股東借款轉換為普通股或股權掛鉤工具，以實現可持續的資本結構。剩余債務兌換為新的美元票據，期限為自重組生效之日起的2-8年。境內債務重組則主要采取展期方式，目前已經重組成功。

??華夏幸福資產負債結構也亟需調整，選擇“以股抵債”重組方式，以所持有的下屬公司股權注資搭建“幸福精選平臺”及“幸福優選平臺”，并以兩平臺股權作為償債資源，與公司金融債權人及經營債權人實施債務重組，債權人將以不超過400.39億元債權換取兩個平臺不超過49%的股權或相應收益權。同時，資產處置計劃也在進行，12月26日發布公告稱，擬向固安產發產業港投資有限公司、固安產發教育投資有限公司轉讓四項資產，總價款合計為9.99億元，本次資產出售交易預計產生約700萬元收益。此外，還擬將南方總部資產包以124億元整體轉讓給華潤置地，以換取現金流繼續清償自身金融債務。

??債務重組落地仍需觀望，自救仍是關鍵

??對于債務狀況越嚴重的出險房企來說，債務重組落地越早越好，有利于企業盡快向正常經營過渡。但從目前落地狀況來說，債券人對整體債務重組仍保持著謹慎態度，部分企業重組方案也一再優化，通過難度尚大。

??值得注意的是，一些出險房企同時面臨境內與境外債務重組，由于政策環境、債權人的權益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業重組方案的制定與談判并不簡單。目前僅有富力地產完成了境內和境外債務整體重組，龍光集團盡管完成了境內債務整體展期，但境外債務展期工作未落地，重組道路還將繼續。

??同時，債務重組也不是一蹴而就的事情，無論是展期還是債轉股，都只能緩解燃眉之急，最終能否“復活”還是依靠銷售回款。出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤。

??富力地產、龍光集團、融創中國相繼完成境內債務整體重組，在行業引發關注。整體債務重組的成功，有利于減少出險房企在一定時期內的償債壓力，將更多的精力轉向經營的恢復中，對于債務狀況越嚴重的出險房企來說，債務重組落地越早越好。

??但目前債權人對整體債務重組仍保持著謹慎態度，部分企業重組方案也一再優化，通過難度尚大。一些出險房企還同時面臨境內與境外債務重組，可以說是道阻且長。同時，債務重組也只是能緩解燃眉之急，最終能否“復活”還是要依靠銷售回款，出險房企的考驗仍將繼續。