??導 讀 

??多個城市更新商品房預售資金監管政策，對房企監管的精細化程度上升。

??◎  作者 / 朱一鳴、王映雪

??2020年，房地產市場政策經歷了由放松至收緊的過程， 12月份以來，昆明、西安、唐山、成都、佛山、珠海、濰坊等多個城市密集出臺預售資金監管政策。融資監管歷史最嚴背景下的預售資金監管收緊，時值年底，值得房企謹慎應對。

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??多城市加碼預售資金監管是大勢所趨

??多省市房企預售資金監管趨嚴，其直接原因是項目不能按時完工的現象頻頻出現。其實，早在2010年，住建部就已出臺要求監管房企預售資金的通知，此后各省市也陸續出臺相關制度。但是因為政策力度和執行監管均較為寬松，房企挪用資金是行業中的普遍現象。因而個別房企資金鏈斷裂后，購房者的權益沒有得到保障。此次政策加碼，就是對于實際執行中出現的問題，針對性的“打補丁”，從而維護購房者利益，維持行業的長遠發展。

??從根本上說，預售資金監管加碼是因為市場供求矛盾的緩解。過去國內住房總量與市場需求存在巨大差距，因而需要房企加快周轉和供應，預售政策加速房企的資金回籠，變相為房企增加無息杠桿。但是隨著房地產市場進入平穩區間，競爭日趨激烈，因而需要限制房企對預售資金的不當使用，防止房企在壓力下過于激進而風險爆發，從而沖擊市場。

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??預售資金強監管對房企有明顯影響

??銷售回款是房企項目開發最重要的資金來源。從2014年起，銷售回款呈逐年上升趨勢，在房地產開發到位資金的比重也逐年擴大，增速明顯高于其他融資渠道。2020年11月，定金、預收款和個人按揭貸款合計占資金總額的比重為49.3%，基本占據半壁江山。

??從政策內容看，各省市均要求房企的預售款全部進入專戶，此后根據工程進度，動態調整留存資金的比例。監管額度基本以滿足項目工程建設所需金額為目標，各地要求為房企預售證金額的10%-40%不等，并且在實際執行上“因企施策”，根據企業的誠信等級進行調整。

??考慮到房地產項目的土地款項占總項目支出金額的比重已經達到六至七成，房企在預售后可自由支配的資金已經很少。實際中，如果開盤后項目滯銷，預售款遲遲無法達到監管額度，房企就必須補充其他資金用于項目建造，而這些資金基本都是有息的，必然導致房企資金成本的上升。以某房企為例，2019年實現銷售回款超過1500億元，同期融資成本約為4.94%，如果其中20%的資金使用受限，那么一年需要增加資金使用成本約為14.8億元。疊加此前融資監管的持續加碼，房企滾動資金縮水，中長期房企拿地擴張和市場供應都會受到影響。監管政策加碼將會加速行業洗牌。規模房企尚且有其他渠道解決資金問題，而中小房企對項目回款的依賴度更高，其日常經營可能需要銷售回款的支持，資金受控后融資或將面臨困境，無競爭力的房企將會加速退出，行業分化加劇。

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??房企如何應對預售監管加碼？

??多個重點城市預售資金監管新政已經開始實施，更多的城市也將跟隨，房企可以通過改善運營，來應對財政壓力：

??首先，房企需加快施工和項目交付。大部分城市預售資金監管政策實施節點管控，根據項目層數達標、主體封頂、基礎水電完工、內外裝飾裝修、項目竣工驗收等進度按比例降低盤活項目留存款項。目前，大部分房企從預售至交房大概需要一至二年的時間，主要是因為房企想要充分使用沒有償還壓力的無息負債。其中部分激進的房企將預售款大量用于其他新增項目，導致施工與竣工放緩，項目交付期限更長。未來，房企在預售資金監管趨嚴的城市可以調整施工節奏，縮短項目完工周期，從而緩解現金流壓力。第二，房企可以增加對供應鏈ABS等創新融資產品的運用。供應鏈金融將房企上下游供應商的應收賬款等作為標的，在預售資金嚴格管控的新環境下更具優勢。對于房企而言，供應鏈ABS在資產負債表中的應付賬款項下，而不是借款項下，有利于降低房企的有息負債；對于房企供應商，雖然需要承擔一定資金成本，但是可以更快收到工程款項，維持現金流穩定；對于投資人，房企的工程建設資金受到監管，履約償還更有保障，金融產品的風險降低。故而，房企可以通過融資創新緩解資金監管帶來的財政壓力。第三，對回款依賴度較高的房企或將重新調整開發戰略，拿地趨于小型化，銷售以價換量。在投資方面，新的政策環境下，房企未來拿地或將更傾向小體量項目，以加速資金周轉。一般而言，小規模樓盤需要自建的配建較少，大多依靠周邊已有配置，故而運營建設更加簡單快捷，需要的資金投入也較少，故而可以提高資金周轉的效率。在銷售方面，房企為了增加預售或將打折促銷，以價換量。

??總結：防風險是當前房地產市場調控的重點，多個城市更新商品房預售資金監管政策，對房企監管的精細化程度上升。預售是行業的主流，“三道紅線”背景下的監管加碼，將對房企資金鏈形成一定壓力。監管的效果并不會立竿見影，但是項目后期資金壓力加重，考驗房企的資金管控能力和運營應變能力。房企加速施工結算、融資創新、調整投資策略的動力更強，優質房企優勢有望進一步擴大。