??在經(jīng)歷了2014年的銷售“寒冬”之后，行業(yè)在2015年迎來了一二線城市的爆發(fā)，帶動了企業(yè)銷售的回升，同時寬松的貨幣環(huán)境為房企新一輪的擴張帶來了充足的資金，房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)也因此得到優(yōu)化。在經(jīng)歷了這一輪債務(wù)置換之后，不少房企的債務(wù)壓力得以緩解，但是居安當(dāng)思危，況且整體的經(jīng)濟增速在放緩，房企仍需警惕財務(wù)風(fēng)險。目前，房地產(chǎn)企業(yè)2015年年報陸續(xù)發(fā)布完畢，不少房企實現(xiàn)增收增利，那么備受關(guān)注的償債能力和壓力如何？

??為了解企業(yè)的償債能力，我們選擇現(xiàn)金、短期有息負(fù)債、長期有息負(fù)債、總有息負(fù)債、現(xiàn)金短債比、長短期負(fù)債比、凈負(fù)債率、平均融資成本等指標(biāo)進行標(biāo)分析。

??樣本范圍：

??2015年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜企業(yè)中35家上市企業(yè)

??第一梯隊1000億元以上：萬科、恒大、綠地、萬達、中海、保利地產(chǎn)、碧桂園；

??第二梯隊500-1000億元：華潤、融創(chuàng)、綠城、世茂、金地、招商、龍湖、富力；

??第三梯隊250-500億元：雅居樂、遠洋、新城、首創(chuàng)、保利置業(yè)、旭輝、中國金茂、陽光城、首開、金科；

??第四梯隊250億元以下：越秀、龍光、時代、合景泰富、中駿、禹州、建業(yè)、金融街、中國奧園、寶龍。

??涉及指標(biāo)計算公式：

??現(xiàn)金短債比=現(xiàn)金(含受限制現(xiàn)金)/短期有息負(fù)債；長短期負(fù)債比=長期有息負(fù)債/短期有息負(fù)債；

??凈負(fù)債率=(短期有息負(fù)債+長期有息負(fù)債-持有現(xiàn)金)/應(yīng)占股東權(quán)益(不含永續(xù)債)；

??平均融資成本=借款利息(資本化利息之前)/AVERAGE(2015年長期有息負(fù)債+短期有息負(fù)債,2014年長期有息負(fù)債+短期有息負(fù)債)。

??一、 房企債務(wù)、現(xiàn)金水平雙增長，多數(shù)企業(yè)抵御風(fēng)險能力增強

??1、政策環(huán)境+策略轉(zhuǎn)變，房企現(xiàn)金持有量大幅增長(部分略)

??2015年35家典型上市房企的現(xiàn)金持有量在9609.21億元，同比增長34.81%；短期有息負(fù)債6443.63億元，同比增長18.29%；現(xiàn)金短債比1.49，同比增長13.96%。從數(shù)據(jù)可以看出，2015年在房企持有現(xiàn)金量大幅增長的情況下，短期有息負(fù)債增速相對較低，房企的現(xiàn)金短債結(jié)構(gòu)大幅優(yōu)化。事實上，這樣的變化有幾方面原因：

??1)2015年上市房企采取債券+股權(quán)的方式，大量融資；2)在經(jīng)營策略上強調(diào)回款率，如保利地產(chǎn)2015年的回款率達企業(yè)歷史最高值99%；3)14年的市場行情為房企打了預(yù)防針，要持有一定的現(xiàn)金應(yīng)對市場波動；4)熱門城市競爭激烈、地價上漲，行業(yè)并購機會增多，企業(yè)對“現(xiàn)金”需求增多。

??當(dāng)前房企現(xiàn)金的增多有賴于整體寬松貨幣環(huán)境帶來的便利，目前來看，貨幣政策并沒有收緊趨勢，而且房企的跨界金融以及金融創(chuàng)新的趨勢越來越強，因此，企業(yè)的現(xiàn)金短債比在未來的一段時間依然會保持較好水平。不過考慮到國際的匯率風(fēng)險等，建議企業(yè)進行適當(dāng)?shù)慕档同F(xiàn)金比例，增大投資力度。

　　2、機遇期充分實現(xiàn)債務(wù)置換，債務(wù)長期化趨勢明顯(部分略)

　　2015年35家典型房企的有息負(fù)債總規(guī)模達22001.06億元，同比增長23.89%，長短期債務(wù)比為2.41。從結(jié)構(gòu)上來看，35家典型房企在擴大債務(wù)規(guī)模促進發(fā)展的同時，保持了較好的長短債比，保障企業(yè)長期且穩(wěn)定的發(fā)展，主要原因是2015年企業(yè)發(fā)債較多且以長期債為主。

　　3、凈負(fù)債率水平總體下降，擴張期企業(yè)杠桿仍維持高位(部分略)

　　2015年35家典型企業(yè)的凈負(fù)債率為96.56%，較2014年下降1.75個百分點，盡管典型房企在15年大量發(fā)債，典型房企并沒有出現(xiàn)杠桿快速升高的現(xiàn)象，相反負(fù)債率水平得以有效控制，甚至可以說“穩(wěn)中有降”。

　　二、 重點企業(yè)償債能力大PK

　　下面我們將從現(xiàn)金、負(fù)債、短期償債能力、長期償債能力及融資成本控制五個方面對房企進行詳細(xì)分析。

　　1、 誰是最有錢的房企？

　　從35家重點企業(yè)2015年持有現(xiàn)金絕對量來看，企業(yè)規(guī)模越大，相應(yīng)的現(xiàn)金也越多。第一梯隊處于絕對領(lǐng)先的地位，其中恒大以1640億元成為“最有錢的企業(yè)”，現(xiàn)金持有量同比大漲176%，主要和企業(yè)15年借貸增多有直接關(guān)系。中海地產(chǎn)僅次于恒大持有現(xiàn)金達819億元，主要是企業(yè)15年投資拿地減少，加上現(xiàn)金回款增加了大量的現(xiàn)金。總體來看央企依然保持較大優(yōu)勢，如華潤、招商蛇口等企業(yè)，即便處于第二梯隊但現(xiàn)金量甚至超過部分千億房企。中駿、寶龍、新城等企業(yè)則是35家企業(yè)中現(xiàn)金持有量較少的企業(yè)，新城則是加大投資力度，因此在手現(xiàn)金偏少，中駿、寶龍則是因為企業(yè)規(guī)模相對不大，現(xiàn)金持有量有限。

　　而從35家典型企業(yè)2015年持有現(xiàn)金同比變動幅度來看，除少數(shù)企業(yè)現(xiàn)金有所減少外，絕大多數(shù)企業(yè)的現(xiàn)金同比出現(xiàn)明顯增長。陽光城成為35家典型企業(yè)中現(xiàn)金同比增長幅度最大的企業(yè)，達248%，主要原因是企業(yè)2015年增發(fā)引入戰(zhàn)略合作伙伴中民投，此外通過非公開發(fā)行債券等途徑募得大量資金。當(dāng)然也有如萬達、萬科、保利地產(chǎn)、龍湖等個別企業(yè)，2015年現(xiàn)金同比有所下降，但這些企業(yè)本身信用層級高、資金充裕、債務(wù)結(jié)構(gòu)也比較合理，因而現(xiàn)金出現(xiàn)暫時性下滑，并不需要過分擔(dān)憂。

　　2、 誰是負(fù)債最多的房企？(略)

　　3、 誰的短期償債能力最強？(略)

　　4、 誰的長期償債能力最強？

　　第一梯隊企業(yè)中，除綠地、恒大、保利地產(chǎn)外，其余的負(fù)債率在64%以下。綠地、恒大的凈負(fù)債率常年高企，2015年分別為384%、261%，考慮到兩家千億房企仍處于高速發(fā)展階段，且不斷布局多元化業(yè)務(wù)，企業(yè)凈負(fù)債率水平升高在意料之中，以兩家企業(yè)的慣用發(fā)展模式及背景看，系統(tǒng)性風(fēng)險暫不會出現(xiàn)。盡管保利地產(chǎn)的負(fù)債率仍然高于100%，但是較2014年下降25個百分點，企業(yè)愈發(fā)穩(wěn)健。

　　第二梯隊中，富力、綠城依然延續(xù)了高負(fù)債水平，但是綠城較去年微降，考慮到中交入住綠城，綠城的負(fù)債率在未來有望進一步降低。第三梯隊中凈負(fù)債率在100%以上的有6家企業(yè)，總體的發(fā)展偏向激進型，從拿地情況也可以看出，首創(chuàng)、陽光城2015年的投資力度加大。

　　第四梯隊企業(yè)的凈負(fù)債率水平反而是相對較低的，而且如時代、禹州、龍光等企業(yè)重點布局為核心一二線城市，2015年受益于一二線市場火熱，企業(yè)經(jīng)營壓力小，債務(wù)的改善空間大。

　　5、 誰的融資成本控制力最好？(略)

　　三、 企業(yè)綜合償債能力整體提升，“兩星”企業(yè)仍有改造空間(部分略)

　　在企業(yè)進行單個指標(biāo)的PK后，我們就企業(yè)在短期償債能力、長期償債能力及融資能力進行了綜合評判。

　　中海、招商、旭輝、龍湖、華潤、越秀、時代等七家企業(yè)在的綜合償債能力在35家企業(yè)中名列前茅，我們給予“五星”評價，其中中海地產(chǎn)各項指標(biāo)均處于最佳水平，現(xiàn)金短債比及長短期債務(wù)比僅次于時代地產(chǎn)，凈負(fù)債率及融資成本位列第一。時代地產(chǎn)盡管凈負(fù)債率偏高，但是債務(wù)結(jié)構(gòu)大幅優(yōu)化，因此在2015年房企償債能力中“脫穎而出”。總體來看，“五星”企業(yè)的在短期償債能力、長期償債能力及融資能力幾個方面均有突出表現(xiàn)，并無明顯短板，未來發(fā)展持續(xù)看好。

　　在今天的行業(yè)背景下，企業(yè)仍然有機會降低債務(wù)風(fēng)險。一是充分利用當(dāng)前“便宜”的債券市場；二是主動涉足金融領(lǐng)域，形成有效互動。實際今天市場中有大量資金，但是卻難找到優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的，從險資入股房企、信達高價搶地等都可以看到，地產(chǎn)項目或房企依然有很好的保值甚至是增值效用，房企應(yīng)當(dāng)抓住機會謀求新的發(fā)展。

　　目 錄

　　【前言】

　　一、償債能力分析指標(biāo)選擇

　　二、房企債務(wù)、現(xiàn)金水平雙增長，多數(shù)企業(yè)抵御風(fēng)險能力增強

　　1、政策環(huán)境+策略轉(zhuǎn)變，房企現(xiàn)金持有量大幅增長

　　2、機遇期充分實現(xiàn)債務(wù)置換，債務(wù)長期化趨勢明顯

　　3、凈負(fù)債率水平總體下降，擴張期企業(yè)杠桿仍維持高位

　　三、重點企業(yè)償債能力大PK

　　1、 誰是最有錢的房企？

　　2、 誰是負(fù)債最多的房企？

　　3、 誰的短期償債能力最強？

　　4、 誰的長期償債能力最強？

　　5、 誰的融資成本控制力最好？

　　四、企業(yè)綜合償債能力整體提升，“兩星”企業(yè)仍有改造空間