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??前言

       2024 產(chǎn)品力TOP100

??2024年，中國房地產(chǎn)市場政策面延續(xù)寬松基調(diào)，政策側(cè)重點轉(zhuǎn)向“去庫存”。三季度中央政治局會議首次定調(diào)“促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)”，信貸政策迎來多項調(diào)整。地方層面，核心一二線城市出臺政策利好，各省市因城施策、優(yōu)化住宅規(guī)范支持產(chǎn)品品質(zhì)提升。

??同時，無論是在兩會《政府工作報告》還是住建部會議中，也均明確指出要適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，要滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。政策紅利下，改善產(chǎn)品的成交占比持續(xù)擴(kuò)大，未來的住宅需求向“居者優(yōu)其屋”過渡。

??目前，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，住宅產(chǎn)品進(jìn)一步回歸消費屬性。購房者的購房心態(tài)更趨理性，更注重產(chǎn)品的居住屬性和內(nèi)在體驗。隨著銷售壓力回傳至產(chǎn)品端，房企之間的產(chǎn)品競爭更趨激烈。

??2024年克而瑞繼續(xù)發(fā)布《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力白皮書》，并通過《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》、《全國十大產(chǎn)品系》（含頂  級豪宅、輕奢精品和品質(zhì)美宅）以及《全國十大作品》（含高端作品、輕奢作品和品質(zhì)作品）三大榜單，對產(chǎn)品力進(jìn)行全方位測評。

??通過測評，我們發(fā)現(xiàn)目前行業(yè)發(fā)展模式全面回歸產(chǎn)品本質(zhì)，“卷產(chǎn)品、競品質(zhì)”成為市場競爭的核心。各品牌房企順應(yīng)當(dāng)前行業(yè)形勢，圍繞高品質(zhì)、多樣化、個性化的改善需求，積極探索，針對性地對產(chǎn)品、產(chǎn)品系進(jìn)行迭代升級，提升市場接受度和產(chǎn)品交付力。

??具體來看，產(chǎn)品力的創(chuàng)新體現(xiàn)在多個方面。從獲獎的十大作品以及其他所有參評項目來看，2024年行業(yè)中涌現(xiàn)出更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在戶型設(shè)計、公區(qū)配套、示范區(qū)場景、智慧住宅等多維度發(fā)力，通過產(chǎn)品力的創(chuàng)新升級，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)、帶來更高的整體居住體驗。

??PART.1

??榜單發(fā)布

??01《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》

??02《全國十大產(chǎn)品系》

??03《全國十大作品》

??PART.2

??榜單解讀

??產(chǎn)品力測評模型結(jié)合了房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)內(nèi)專家的意見，測評結(jié)果由《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》、《全國十大產(chǎn)品系》（含頂  級豪宅、輕奢精品和品質(zhì)美宅）以及《全國十大作品》（含高端作品、輕奢作品和品質(zhì)作品）三大榜單組成，從“作品”到“產(chǎn)品系”再到企業(yè)“產(chǎn)品力”，實現(xiàn)全方位評測。其中：

??《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》以企業(yè)在產(chǎn)品維度的整體表現(xiàn)為核心，從四大一級指標(biāo)、十六項二級指標(biāo)綜合衡量房企在產(chǎn)品研發(fā)、整合、銷售、質(zhì)量、交付、服務(wù)、口碑等方面的綜合產(chǎn)品競爭力。

??《全國十大產(chǎn)品系》通過評價單條產(chǎn)品系的“市場跨度”“開發(fā)規(guī)模”“產(chǎn)品定位”“溢價能力”及“獲獎與認(rèn)證”五大方面，梳理房企產(chǎn)品系脈絡(luò)，評估房企產(chǎn)品體系的成熟度。

??《全國十大作品》則突出展現(xiàn)單項目在匹配客群需求、規(guī)劃解題思路，提升規(guī)劃、建筑、社區(qū)、景觀、戶型、精裝、服務(wù)等方面的成果，梳理優(yōu)秀項目特征及產(chǎn)品發(fā)展趨勢，為行業(yè)樹立產(chǎn)品創(chuàng)新的“風(fēng)向標(biāo)”。

??01

??產(chǎn)品力：行業(yè)產(chǎn)品競爭加劇

       房企積極優(yōu)化升級產(chǎn)品體系

??2024年《中國房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP100》共分為四項一級指標(biāo)、十六項二級指標(biāo)，從“產(chǎn)品接受度”“產(chǎn)品系成熟度”“產(chǎn)品交付力”“產(chǎn)品美譽度”四個維度對企業(yè)產(chǎn)品力進(jìn)行測評。綜合衡量房企在產(chǎn)品研發(fā)、整合、建筑、質(zhì)量、交付、服務(wù)、口碑等方面的產(chǎn)品競爭力。

??1、市場供求關(guān)系變化，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸產(chǎn)品本質(zhì)

??在行業(yè)深度調(diào)整的背景下，房企產(chǎn)品端直面競爭壓力與市場挑戰(zhàn)。一方面，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，購房者的選擇面更廣。另一方面，住宅產(chǎn)品進(jìn)一步回歸消費屬性，購房者的購房心態(tài)更趨理性，更注重產(chǎn)品的居住屬性和內(nèi)在體驗。隨著銷售壓力回傳至產(chǎn)品端，房企之間的產(chǎn)品競爭更趨激烈。

??整體來看，在市場變化與競爭壓力下，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸產(chǎn)品本質(zhì)，“卷產(chǎn)品、競品質(zhì)”成為市場競爭的核心。對房企而言，只有順應(yīng)當(dāng)前行業(yè)形勢，在戶型設(shè)計、功能布局、空間尺度、建筑工藝、品質(zhì)質(zhì)量、產(chǎn)品交付及服務(wù)等與生活舒適度緊密相關(guān)的方面不斷推陳出新，以客戶需求為導(dǎo)向更精細(xì)化地打磨產(chǎn)品。由產(chǎn)品主義戰(zhàn)略驅(qū)動，以產(chǎn)品力提升競爭力。

??同時，2024年，除了中央和地方層面的行業(yè)政策寬松，各省市相關(guān)部門在供給端和產(chǎn)品端的多個層面也都進(jìn)行了積極優(yōu)化。陸續(xù)出臺一系列涉及產(chǎn)品規(guī)范的調(diào)整，如優(yōu)化供地標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃指標(biāo)、設(shè)計指標(biāo)，鼓勵綠色建筑、智慧型住宅、智能建造等。在各省市產(chǎn)品建設(shè)規(guī)范的優(yōu)化范圍內(nèi)，房企必須積極探索、針對性地進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級，提升產(chǎn)品的市場接受度和產(chǎn)品交付力，才能應(yīng)對行業(yè)發(fā)展的新形勢和新挑戰(zhàn)。

??2、行業(yè)品牌房企與時俱進(jìn)，積極優(yōu)化調(diào)整、升級產(chǎn)品體系

??目前，房企產(chǎn)品力升級與創(chuàng)新成為推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心動力。房企圍繞高品質(zhì)、多樣化、個性化的改善需求，聚焦產(chǎn)品與服務(wù)的優(yōu)化，致力于為消費者提供更優(yōu)質(zhì)的居住體驗，引領(lǐng)行業(yè)邁向新階段。

??2024年，在住建部“好房子”戰(zhàn)略的號召指引下，品牌房企紛紛重新審視、梳理自己的產(chǎn)品戰(zhàn)略體系。在此基礎(chǔ)上與時俱進(jìn)、結(jié)合客戶需求變化與自身產(chǎn)品理念，積極進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整、升級產(chǎn)品體系。

??如華發(fā)股份以“數(shù)字化、智慧化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化”為綱領(lǐng)，在業(yè)內(nèi)首次發(fā)布“科技+好房子產(chǎn)品體系技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”及白皮書。電建地產(chǎn)發(fā)布《中國電建好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，通過科技賦能、精工建造、配合優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，標(biāo)志著中國電建產(chǎn)品的再一次高品質(zhì)迭代升級。中鐵置業(yè)進(jìn)行企業(yè)文化重構(gòu)，以“特色地產(chǎn)”和“品質(zhì)地產(chǎn)”為標(biāo)簽，啟動“中鐵好房品牌模型”的研發(fā)和探索。綠城中國、保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、萬科地產(chǎn)等也針對產(chǎn)品服務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行內(nèi)容和品質(zhì)的升級，進(jìn)一步向定制化服務(wù)、兒童服務(wù)、老人守護(hù)等細(xì)分領(lǐng)域延伸。

??02

??產(chǎn)品系：品牌房企持續(xù)對產(chǎn)品系

       進(jìn)行精細(xì)化打磨與升級迭代

??產(chǎn)品系能強(qiáng)化品牌形象的獨特性與辨識度，進(jìn)而有效降低市場進(jìn)入的信任壁壘，對項目的推廣和銷售起到積極的作用。對房企而言，一個特色鮮明且持續(xù)迭代的產(chǎn)品系，或是豐富多元的產(chǎn)品系體系。在房企拿地開發(fā)、調(diào)研定位、研發(fā)設(shè)計、營銷推廣的過程中鋪設(shè)了清晰的路徑與規(guī)范框架。能對項目進(jìn)行準(zhǔn)確定位、提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和開發(fā)效率，確保了企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)化運營與創(chuàng)新探索間游刃有余。

??近年來，行業(yè)品牌房企積極創(chuàng)新，從零到一，構(gòu)建了一系列獨具特色的產(chǎn)品系，為市場注入了新活力與新方向。同時，持續(xù)對產(chǎn)品系進(jìn)行更為精細(xì)化的打磨與升級迭代。

??在產(chǎn)品系戰(zhàn)略上，房企主要通過兩種途徑來推動產(chǎn)品系的發(fā)展。一部分房企會發(fā)布全新的產(chǎn)品系，上新中高端產(chǎn)品系以更好地適應(yīng)市場發(fā)展趨勢、滿足消費者日益多樣化的改善需求。也有一部分房企會選擇深化對現(xiàn)有主力產(chǎn)品系的優(yōu)化升級，穩(wěn)固其品牌價值及市場競爭力。目前，房企對產(chǎn)品系的更新，不僅涉及住宅產(chǎn)品本身的多維度升級，更注重對人本因素和文化內(nèi)涵的挖掘，以及對改善客群生活方式的深度理解和個性呈現(xiàn)。具體來看：

??在頂  級豪宅產(chǎn)品系中，宸嘉發(fā)展嘉佰道系在設(shè)計和建造上注重創(chuàng)新和品質(zhì)，通過藝術(shù)與住宅的深度融合，每一座嘉佰道都體現(xiàn)了宸嘉對高端人居標(biāo)準(zhǔn)的深刻理解。綠城中國月華系在設(shè)計理念上遵循“非核心、非人文不著”的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，致力于向城市高端客群提供既蘊含美學(xué)韻味又富含人文情懷的居住環(huán)境，目前已落子杭州、南京、福州三城。越秀地產(chǎn)樾系強(qiáng)調(diào)在地文化的傳承與創(chuàng)新，從風(fēng)格化向定制化迭代升級。中海地產(chǎn)玖序系作為其戰(zhàn)略頂線產(chǎn)品規(guī)制，已在北京、上海、深圳、南京成功落子。憑借其高端定位和卓越的產(chǎn)品力，迅速在核心一二線城市豪宅市場占據(jù)一席之地。

??在輕奢精品產(chǎn)品系中，華潤置地潤系代表了對高品質(zhì)生活的追求和創(chuàng)新，注重品質(zhì)、健康、智慧和服務(wù)的四大產(chǎn)品力價值，已覆蓋全國多個一線和重點二線城市。能建城發(fā)譽府系以“休聲美譽”為產(chǎn)品主張，塑造人生大成后“譽滿天下”的精神向往，滿足城市中堅追求更高品質(zhì)生活境界的需求。目前已分別在廣州、武漢、濟(jì)南、西安、成都、長沙、寧波等城市落地。萬科地產(chǎn)隱秀系選址核心城市中具有深厚文化底蘊和生活氛圍的主城區(qū)域，旨在營造繁華與寧靜并存的生活方式，致力于為追求高品質(zhì)生活的城市中產(chǎn)高知階層提供卓越的居住體驗。中鐵置業(yè)閱系以精湛工藝為匠造基因，面向改善客戶，致力于打造高品質(zhì)的住宅環(huán)境、提供精致生活和高階資源配套價值。

??在品質(zhì)美宅產(chǎn)品系中，保利發(fā)展和字系是保利“天悅和”三大產(chǎn)品系之一，包含三個子品牌：和煦、和著、和頌。主打功能型改善產(chǎn)品，旨在滿足都市改善客群對生活功能性和舒適性的需求，突出社區(qū)生活的溫情和便利。龍湖集團(tuán)觀萃系以“觀世界，心隱萃”為品牌主張，以“城央核心、極萃自然、精致奢宅、無界社群”為精神內(nèi)核。選擇擁有成熟配套的城市高能板塊，聚焦年輕化、高收入客群。倡導(dǎo)城市度假和松弛美學(xué)理念，致力于打造全新的度假感生態(tài)人居產(chǎn)品。卓越集團(tuán)奕系主要面向城市新中產(chǎn)及高智菁英。強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代審美和前沿城市的人居進(jìn)階，融合科技智慧與現(xiàn)代美學(xué)，致力于提供一種高品質(zhì)的生活體驗。

??03

??作品：2024年十大作品特征與趨勢

??2024年《全國十大作品》參評項目通過企業(yè)提報、克而瑞數(shù)據(jù)庫篩選、克而瑞地方機(jī)構(gòu)以及組委會專家評審團(tuán)推薦等方式確定。

??最終通過專家評審、專業(yè)評審、網(wǎng)絡(luò)投票、銷售統(tǒng)計等方式，評選出十大作品最終獲獎的30個項目。

??從獲獎的十大作品以及其他所有參評項目來看，2024年房企持續(xù)探索和實踐產(chǎn)品升級迭代的路徑，行業(yè)中涌現(xiàn)出更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。在戶型設(shè)計、公區(qū)配套、示范區(qū)場景、智慧住宅等多維度發(fā)力，通過產(chǎn)品力的創(chuàng)新升級，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)、帶來更高的整體居住體驗。

??高贈送：戶型實得率卷出新高度

??2024年，在供給端政策引導(dǎo)下，房企在越來越多的城市開始卷起了“實得率”，實得率超100%的項目頻現(xiàn)。同樣產(chǎn)權(quán)面積下，通過放寬計容標(biāo)準(zhǔn)、減少公攤、增加贈送面積，提升項目的實得面積，戶型硬指標(biāo)卷出新高度。

??具體來看，今年以來有近30個城市出臺建筑規(guī)范調(diào)整政策，包括計容規(guī)則、設(shè)計規(guī)范放寬、四代宅支持政策等。通過CRIC數(shù)據(jù)及政策梳理發(fā)現(xiàn)，目前全國市場上的高實得率項目，提升實得率主要有以下兩大途徑：

??一類是通過放寬計容標(biāo)準(zhǔn)提高實得率。在套內(nèi)空間，廣州、珠海、長沙等城市放寬陽臺面積和飄窗進(jìn)深限制，提高實得率。在公共空間，通過減少公攤面積，將建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房等不計容，進(jìn)而提高套內(nèi)空間的實得比例。

??另一類是通過增加贈送面積提高實得率。如將額外“贈送”的花池、設(shè)備平臺、入戶花園甚至獨立電梯廳等空間作為實際可利用面積，一般可以達(dá)到約10-15平方米。同樣，對部分城市的四代宅項目而言，通過超大尺度、外挑式露臺花園的空間贈送，不計容、不計入或部分計入產(chǎn)權(quán)面積，可提升實得面積30-50平方米不等。

??四代宅：新一代品質(zhì)人居集中爆發(fā)

??隨著生活水平的提升和城市化進(jìn)程的加速，人們對居住環(huán)境的需求也在不斷變化。“第四代綠色生態(tài)住房”憑借其獨特的設(shè)計理念和高度的生態(tài)融合性，正逐步在全國范圍內(nèi)落地生根，成為戶型迭代升級的重要趨勢。

??一方面，第四代住宅作為一種創(chuàng)新型的產(chǎn)品，其發(fā)展在很大程度上依賴于政策的支持。在中央和地方政府的多項政策扶持下，目前第四代住宅正逐漸在全國范圍內(nèi)推廣。相比之下，第四代住宅的實際可用面積更大，帶來更高的價值和更寬敞的居住空間，使其在市場競爭中展現(xiàn)出顯著的競爭優(yōu)勢。

??另一方面，第四代住宅得到購房者的認(rèn)可，是因為它恰好迎合了當(dāng)下人們追求與自然和諧共處的居住理念。這種住宅以高層的形式，實現(xiàn)了戶戶有庭院的居住模式，極大地增強(qiáng)了人與自然的互動，從而為居住者帶來了更加豐富的居住體驗，這與當(dāng)前改善需求為主的市場環(huán)境相契合。

??綜合來看，第四代住宅作為新一代品質(zhì)人居，成為產(chǎn)品升級的方向之一。目前，第四代住宅的設(shè)計趨勢正趨于多樣化和個性化，未來有望涌現(xiàn)出更多創(chuàng)新亮點。

??超配：強(qiáng)化公區(qū)配套，“超配”屢見不鮮

??2024年以來，相近區(qū)位板塊且同等價格區(qū)間的項目，產(chǎn)品配置呈不斷加碼的趨勢，從用材、景觀、外立面、戶型、精裝、會所配置等維度均有體現(xiàn)。這種“超配”現(xiàn)象，使得產(chǎn)品力角逐愈發(fā)顯性化。

??一方面，在近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體保持低位運行背景下，二手房交易市場量價齊跌。即便是核心城市的一手商品住宅，也面臨較大的去化壓力。只有通過優(yōu)化升級產(chǎn)品配置、強(qiáng)化公區(qū)配套進(jìn)行“超配”，才能在激烈的市場競爭中構(gòu)建自身優(yōu)勢。

??另一方面也有政策的加持，住建部鼓勵“好房子”建設(shè)，各地紛紛響應(yīng)，因地制宜地出臺相應(yīng)政策。在此背景下，房企及時跟進(jìn)“好房子”相關(guān)戰(zhàn)略，從落地項目中皆有體現(xiàn)。

??具體來看，越來越多項目在公區(qū)的投入有顯著提升。從歸家路徑、架空層規(guī)劃、景觀打造，到用材講究、會所配置等維度全面升級，實現(xiàn)跨越售賣價格的配置與價值，超出市場預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)及水平。以卓越的產(chǎn)品力吸引對住宅有更高品質(zhì)需求的客群，開啟住房改善時代。

??示范區(qū)：由室外到室內(nèi)的真實場景體驗

??在迅速變化的房地產(chǎn)市場中，示范區(qū)作為開發(fā)商與客戶之間的關(guān)鍵紐帶，正逐步從傳統(tǒng)的展示功能向全面、多維度的沉浸式體驗轉(zhuǎn)型。這一轉(zhuǎn)型不僅深刻展現(xiàn)了房地產(chǎn)項目的品質(zhì)與內(nèi)涵，更是對客戶體驗需求的精準(zhǔn)理解與回應(yīng)。

??實景示范區(qū)的核心價值，在于為購房者提供一種確定的體驗機(jī)會，使其能夠直接觀察到并感受到未來居住環(huán)境的實際情況。為了進(jìn)一步提升這種體驗的真實程度，房企正致力于擴(kuò)大實景示范區(qū)的規(guī)模。今年以來，已有多個項目的示范區(qū)面積超過2萬平方米。

??同時，實景示范區(qū)不僅在規(guī)模上展現(xiàn)出宏大的氣勢，而且在展示內(nèi)容的廣度和深度上也更為全面和細(xì)致，多個項目已成功構(gòu)建起“全維示范區(qū)”。從室外至室內(nèi)，從項目規(guī)劃到設(shè)計理念，從建筑風(fēng)格到園林景觀、立面，從社區(qū)配套到收納設(shè)計，每一細(xì)節(jié)均經(jīng)過精心雕琢，旨在為客戶呈現(xiàn)一個全面、多維度的真實居住環(huán)境。

??唯有提供更為真實、生動、具有感染力的體驗，方能贏得客戶的青睞與信賴。隨著實景示范區(qū)的普及，如今的示范區(qū)已煥然一新，不再僅僅是一個展示場所，而是一個充滿生活氛圍、富有情感聯(lián)結(jié)的體驗空間。

??科技：科技賦能，智慧場景升級

??科技是對產(chǎn)品力的加持，能夠為住宅產(chǎn)品注入智慧功能和科技價值。當(dāng)產(chǎn)品力逐漸進(jìn)入卷無可卷的階段，科技賦能成為住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升的聚焦方向之一。特別是具有顯著資源優(yōu)勢的央國企，已經(jīng)在該領(lǐng)域深耕布局。

??當(dāng)前，隨著智能化融入住宅產(chǎn)品的趨勢不斷明朗化，包括萬科地產(chǎn)、華發(fā)集團(tuán)、華潤置地、保利發(fā)展在內(nèi)，龍頭房企紛紛與華為在智能家居領(lǐng)域展開多維度的合作。圍繞全屋智能、智慧社區(qū)等領(lǐng)域，為行業(yè)打造具有前瞻性的智慧解決方案。探求更智能、更美好的人居未來，進(jìn)一步提升消費者的居住品質(zhì)和生活便利。智能家居和智慧場景的升級，不僅提升了居住的安全性和便捷性，也為老年人和兒童提供了更加貼心的關(guān)懷。

??此外，華發(fā)還借助數(shù)字化、前沿科技技術(shù)的輔助，率先在珠海灣項目中落地?zé)o人機(jī)配送服務(wù)，為行業(yè)首例。這一創(chuàng)新舉措不僅契合珠海的低空經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，還填補(bǔ)了住宅物流配送“最后一百米”的空白，為末端配送和住宅社區(qū)智慧化服務(wù)落地了全新的科技理念。