??導(dǎo) 讀 

??1、2月市場成交同環(huán)比漲幅超4成

??2、百強(qiáng)房企業(yè)績同環(huán)比增長

??3、TOP10門檻同比增長25%，企業(yè)格局分化

     【更正聲明】：中國恒大1-2月全口徑銷售金額66.2億元；操盤金額65.5億元，操盤面積51.8萬平米；權(quán)益金額63.0億元。    

??榜單解讀

??前言：2023年2月，整體市場延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強(qiáng)勢反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。 
企業(yè)層面，TOP100房企2月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。累計業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-2月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。
整體來看，2月延續(xù)了春節(jié)期間的向好走勢，各城市漲多跌少，無論是中觀城市成交數(shù)據(jù)，還是微觀項(xiàng)目到訪、認(rèn)購、折扣力度收回等等，都反映出當(dāng)前市場已進(jìn)入止跌回升階段，金三小陽春或可期。

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??2月百強(qiáng)房企業(yè)績同環(huán)比增長

??2023年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。累計業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-2月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

??隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應(yīng)低位回升，春節(jié)以來整體市場表現(xiàn)為止跌回升。不過值得注意的是，百強(qiáng)房企2月業(yè)績的同環(huán)比增長，還有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數(shù)相對較低。3月市場能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，還取決于企業(yè)整體的供應(yīng)規(guī)模和居民需求及購買力的恢復(fù)情況。

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??百強(qiáng)房企格局分化

      TOP10門檻同比增長25%

??目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足，2023年房企格局繼續(xù)分化。從銷售門檻變化來看，1-2月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元。其中，保利、中海、華潤、招商、建發(fā)等央國企業(yè)績同比表現(xiàn)突出。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達(dá)28.4%和29.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低32.1%至11.3億元。

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??2月成交“狂飆”同環(huán)比漲幅超4成

       金三小陽春或可期

??2月整體市場延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強(qiáng)勢反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計成交已止跌，市場回升苗頭初顯。

??分區(qū)域來看，長三角熱度延續(xù)，滬杭尚能保溫，寧蘇甬常等需求穩(wěn)步修復(fù)。上海、杭州依托改善需求保持“熱點(diǎn)恒熱”。南京、蘇州、寧波、常州等熱度穩(wěn)步回升，以南京為例，項(xiàng)目來訪、去化攀升，據(jù)CRIC監(jiān)測的近3周重點(diǎn)項(xiàng)目周度客戶到訪總量均在1.5萬組以上，最近1周飆升至1.76萬組，與去年年末周均1.2萬組相比有了顯著提升。

??大灣區(qū)成交觸底反彈，廣深佛莞等重點(diǎn)城市成交環(huán)比漲幅均超5成。廣州經(jīng)歷了一年深度調(diào)整，目前整體市場已有回升苗頭，部分項(xiàng)目諸如荔灣廣鋼花城、黃埔星匯城等前期折扣力度收回。深圳企穩(wěn)回升，個別網(wǎng)紅盤周末到訪量破3000組，佛山、東莞等隨著廣深回暖，成交也呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢。

??環(huán)渤海地區(qū)成交穩(wěn)中有增，天津、青島、濟(jì)南等迎來普漲行情。北京節(jié)后市場熱度延續(xù)，無論新房、二手房活躍度均有明顯提升。天津進(jìn)入持續(xù)熱銷期，據(jù)CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)項(xiàng)目2月周平均到訪總量3萬組以上，客戶轉(zhuǎn)化率10%以上。濟(jì)南、青島樓市平穩(wěn)運(yùn)行，熱度微增，節(jié)后濟(jì)南不少樓盤已經(jīng)開始收回折扣，并開始漲價，漲幅200-1000元/平不等。

??中西部地區(qū)全線飄紅，重慶、長沙、鄭州等成交環(huán)比翻番。武漢、成都等仍是“成交大戶”，月成交規(guī)模破100萬平，重慶、鄭州等低位回升，居民信心逐步修復(fù)，重慶步入2月以來重點(diǎn)項(xiàng)目周度來訪、認(rèn)購節(jié)節(jié)攀升，最近一周來訪總量1.3萬組，認(rèn)購總量1577套，轉(zhuǎn)化率高達(dá)12%，創(chuàng)2023年以來新高。鄭州重點(diǎn)項(xiàng)目近3周客戶到訪總量均超1500組，與去年年末周均300-500組已不可同日而語。

??總體來看，2月延續(xù)了春節(jié)期間的向好走勢，各城市漲多跌少，無論是中觀城市成交數(shù)據(jù)，還是微觀項(xiàng)目到訪、認(rèn)購、折扣力度收回等等，都反映出當(dāng)前市場已進(jìn)入止跌企穩(wěn)階段。

??展望后市，我們認(rèn)為，金三小陽春可期。一方面當(dāng)前暫未進(jìn)入供應(yīng)高峰期，多數(shù)房企蓄勢待發(fā)，3月預(yù)期將迎來一波集中供應(yīng)，有望拉動成交放量；另一方面，二手房市場從回升程度和市場熱度都略高于新房市場，這也側(cè)面論證了居民購房信心逐步修復(fù)，為后期新房市場回暖奠定了良好的基礎(chǔ)。短期內(nèi)京滬杭等熱點(diǎn)城市尚能保溫，而天津、重慶、鄭州、福州、南寧等有望低位回升，迎來一波需求釋放。

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??債務(wù)重組緩解流動性壓力

??恢復(fù)“造血能力”是關(guān)鍵

??雖然2022年末以來企業(yè)整體融資環(huán)境有所改善，但民企融資難的現(xiàn)象依然存在，多數(shù)房企面對2023年即將到來的大規(guī)模債務(wù)到期潮，償債壓力仍然較大。目前，債務(wù)重組成為出險房企化解流動性壓力的突破口。2022年以來，已有部分企業(yè)如富力、綠地、龍光、融創(chuàng)、華夏幸福等，通過整體債務(wù)重組的形式成功對存續(xù)的境內(nèi)或境外債券進(jìn)行整體展期。

??不過值得注意的是，雖然債務(wù)重組可以在一定程度上緩解流動性壓力，但其本質(zhì)還只是輔助手段。無論是展期還是債轉(zhuǎn)股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動性危機(jī)、擺脫困境重回經(jīng)營正軌仍然任重道遠(yuǎn)。重組之后，企業(yè)運(yùn)營改善的核心還是在于銷售端，修復(fù)基本盤、依靠銷售回款恢復(fù)自身“造血能力”是關(guān)鍵。一方面，仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，保證貨量供應(yīng)、積極營銷、促進(jìn)銷售去化及現(xiàn)金回籠。另一方面，也需要等待市場預(yù)期改善、需求端信心修復(fù)以及購買力的企穩(wěn)回升。