??導 讀 

??商業地產期待公募REITs開閘，疫情不確定性仍需警惕。

??榜單解讀

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??入榜門檻

       2022年Top20內房企租金收入同比增長0.9%

??2022年內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為49.7億元和13.2億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了約36.5億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為22.4億元，遠遠超出外資房企Top10的運營收入門檻。可以看出，與外資房企相比，內房企的商業拓展速度更快。此外由于疫情影響，2022年TOP20內房企的總租金收入同比2021年同期僅增長0.9%。

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??收入結構

       外資房企租金收入占比超內房企達94.9%

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達87.9%，而外資房企則為94.9%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如富力、金茂、碧桂園、綠地等房企，其中2022年上半年碧桂園的酒店運營占比達到了84%。此外部分企業在長租公寓領域布局加大，其中如龍湖冠寓于2022年上半年已開業11.1萬間，整體出租率為93.3%，其中開業超過六個月的項目出租率為95.4%，實現租金約11.8億元，在總租金收入中占比20.1%。

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??各地發行消費券刺激消費

       疫情不確定性仍需警惕

??疫情三年以來，線下實體商業受到重創，對商業地產更是產生了深遠影響，但隨著防控優化措施的出臺，商業地產也有望迎來疫后復蘇。

??近期，各地均推出了發放消費券計劃，以短期內刺激消費需求。雖然各地在消費券發行金額上有所差異，但主要支持消費的范圍集中在商超、餐飲、文旅、家電、汽車等各領域，其中旅游消費及餐飲為主要受益領域。如12月23日，北京延慶區就推出了冰雪季消費券，涵蓋延慶10家景區景點和18家賓館酒店。消費券分為100元減20和100元減40兩種，總金額100萬元。消費券的有效期是兩周，市民可以根據出行需求進行選擇。

??與此同時，部分房企也參與了消費券的發放。如12月，萬科集團也推出了橙意季活動，面向業主客戶和消費者發放萬科版橙意卡“消費券”，消費場景涵蓋租房、教育、度假文旅、民宿酒店、線上消費、物流運輸以及印力商業。其中萬科通過旗下物流品牌萬緯物流“發券”，用戶在萬緯集采平臺小程序下單，最高可享200元優惠，活動持續至2023年2月28日。萬科通過發放消費券，可以借助疫情防控逐漸寬松的窗口期，宣傳自身企業轉型，吸引流量促進線下消費。

??隨著商場取消健康碼及核酸查驗，部分商場消費和客流已開始逐漸復蘇。以北京西單大悅城為例，截至12月24日18時,疫情解放后的西單大悅城客流達到前一天的2倍,餐飲銷售比前一日增長100%，比上周六漲了7倍。此外，旅游業也呈現復蘇現象。據攜程數據顯示，北京部分景區周末門票激增2倍；2023年元旦跨省游占比已近六成，較2022年中秋小長假穩步提升，比2022年元旦增長34%。

??值得警惕的是，雖然當前防控措施已逐步放松，但境內陽性病例有增無減。此外由于病毒不斷變異，未來依然存在疫情爆發的風險。未來來看，疫情的不確定性仍會給房企的商業運營及發展帶來一定沖擊。在此背景下，房企運營商還應做好衛生類突發事件的應急機制，以應對未來可能出現的風險與挑戰。

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??公募REITs拓展至商業不動產

       房企積極試點打通資本閉環

??12月8日，證監會副主席李超在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上表示，進一步擴大REITs試點范圍，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。目前商業不動產主要包括購物中心、寫字樓、酒店等物業。根據證監會的相關表態，后續此類項目可以打包做試點，進而形成商業地產REITs產品。

??當前，房地產開發行業進入深度調整，公募REITs試點范圍拓展至商業不動產，有利于幫助擁有優質商業地產的房企增強現金流，更好抵御風險。一方面，持有優質投資物業的民營房企將更占據優勢，如龍湖集團、新城控股等，根據2022年半年報數據披露，投資性房地產價值均過千億規模，在民營房企中領先優勢突出。還有一些未出險、經營穩定性較高的民營房企，如合生創展、瑞安房地產、中駿集團等，投資性房地產價值同樣比較高。此外，對于部分短期流動性風險較高、但經營面具備一定支撐的企業來說，若擁有足夠的優質物業對接資本市場，對于扭轉自身流動性、提高經營安全性同樣有利。

??目前已有不少房企開始積極研究REITs相關利好政策，如2022年12月9日華潤置地旗下的“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”完成了上市，發行規模 12.08 億元，是首個房企作為原始權益人的保障性租賃住房REITs，或為后續公募REITs在房地產企業存量商業資產上撬動投資價值做出示范作用。在12月16日的臨時股東大會上，萬科總裁祝九勝表示，萬科相關賽道較多，涉及物流、商業、公寓，其中“萬緯物流是準備得最充分，現在正在發改委等相關的批復；公寓現在已經有4.28萬間公寓納管成功，也挑出來一批項目，符合發行條件的大概有十幾個項目，后面就是選擇發行時機問題。”

??隨著公募REITs的放開與落地，對于擁有大量優質存量物業的房企而言是直接利好，與此同時REITs 市場也給予投資者“用腳投票”的機會，也對房企的運營能力也提出了更高要求。房企運營商們仍需關注自身運營實力，才能換取資本市場的長期青睞。