??導(dǎo) 讀 

??1、一季度百強(qiáng)房企業(yè)績同比腰斬 

??2、逾8成企業(yè)累計業(yè)績同比降低

??3、政策適度松綁但不會全面刺激

??榜單解讀

??前言：2022年3月，中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場整體依舊低迷，30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長48%，同比跌幅擴(kuò)至47%。企業(yè)層面，一季度百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%；3月單月業(yè)績同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個百分點；相比1月業(yè)績規(guī)模降低2.6%。

??政策層面，一季度多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號。財政部明確今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件，兩會定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類購房需求。地方繼續(xù)因城施策，弱二線和三四線城市或?qū)⒎诸惙潘伞５瑫r，中央政策基調(diào)維持房住不炒，政策適度松綁但不會全面刺激。

??總體來看，雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但短期內(nèi)市場整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預(yù)計2022年企業(yè)銷售目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。2022年會有多數(shù)企業(yè)保持去年的規(guī)模預(yù)期，或適度調(diào)降全年的銷售目標(biāo)。二三季度企業(yè)仍需加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平。

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??百強(qiáng)房企一季度業(yè)績同比腰斬

??2022年3月，中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，企業(yè)銷售同比降幅較1、2兩月進(jìn)一步擴(kuò)大。百強(qiáng)房企單月僅實現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個百分點；相比1月業(yè)績規(guī)模降低2.6%。累計業(yè)績來看，1-3月百強(qiáng)房企的整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度開局慘淡。

       具體來看，一季度有逾8成的百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳，一方面是受到市場低迷、行業(yè)信心不足的影響，另一方面企業(yè)自身的推盤及營銷積極性也普遍不高。二三季度企業(yè)需加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平。

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??2022年企業(yè)銷售目標(biāo)將持平或調(diào)降

??雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但短期內(nèi)市場整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，預(yù)計2022年企業(yè)銷售目標(biāo)將更為謹(jǐn)慎。一方面，去年規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，有逾8成房企未完成全年業(yè)績目標(biāo)，平均目標(biāo)完成率不到90%。另一方面，在行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場持續(xù)降溫的背景下，大部分企業(yè)的業(yè)績實現(xiàn)和銷售去化壓力仍然較大。從部分企業(yè)已經(jīng)披露的年度業(yè)績目標(biāo)來看，預(yù)計2022年會有多數(shù)企業(yè)保持去年的規(guī)模預(yù)期，也會有不少房企根據(jù)自身的貨值和去化率水平，適度調(diào)降全年的銷售目標(biāo)。

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??企業(yè)融資規(guī)模保持低位，流動性壓力持續(xù)

??在目前行業(yè)風(fēng)險未出清、仍有企業(yè)債務(wù)違約及暴雷的情況下，一季度金融機(jī)構(gòu)放款較為謹(jǐn)慎，整體融資未有明顯回暖、多數(shù)企業(yè)流動性壓力持續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年一季度行業(yè)100家典型房企的融資規(guī)模同比大幅下降52.5%，特別是2-3月境外融資幾乎“停滯”。2022年至今有約75%的房企融資規(guī)模同比減少，其中有近4成企業(yè)同比降幅超過50%。

       整體來看，目前政策回暖的傳導(dǎo)落地尚需時日，短期內(nèi)規(guī)模房企整體的融資規(guī)模仍將保持在低位，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)保持謹(jǐn)慎、防范信用及流動性風(fēng)險。在加緊去化回款緩解流動性壓力的同時，也需積極把握融資機(jī)會，在并購融資、保障性租賃住房REITs等多方面進(jìn)行嘗試。

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??多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)

??政策適度松綁但不會全面刺激

??2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，在市場持續(xù)低迷、房企面臨危機(jī)的背景下，中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號。財政部明確今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件，兩會定調(diào)探索行業(yè)新發(fā)展模式，支持新市民等三類購房需求。房企融資、預(yù)售資金監(jiān)管適度松綁，并購貸不計入“三道紅線”、保障性租賃住房貸款不計入“兩道紅線”、全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺。居民按揭貸款政策邊際改善，各地放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率。15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發(fā)布購房補(bǔ)貼、棚改貨幣化安置等。

??展望二季度，中央政策基調(diào)維持房住不炒，政策將適度松綁但不會全面刺激。信貸層面，一是支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展并購貸款融資，二是支持合理住房消費，降低居民按揭貸款成本，保障剛需、滿足改善，給予新市民購房相應(yīng)信貸支持。地方繼續(xù)因城施策，核心一、二線城市調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，弱二線和三四線城市或?qū)⒎诸惙潘桑瑝毫Τ鞘杏型ㄟ^棚改、財稅托市等刺激居民購房消費。

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??市場：3月成交跌幅擴(kuò)至47%

??但下旬市場回穩(wěn)成交明顯回升

??2022年3月，房地產(chǎn)市場整體依舊低迷，30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比增長48%，同比跌幅擴(kuò)至47%。

??一線城市市場陷入沉寂，成交環(huán)比增長7%，同比跌幅擴(kuò)至49%。各城市成交持續(xù)低位運行，同比跌幅都在50%附近。受制于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，上海、深圳房地產(chǎn)市場處于“半停擺”狀態(tài)，成交同比跌幅明顯擴(kuò)大。北京、廣州成交同樣不及預(yù)期，3月上、中旬市場表現(xiàn)疲弱，新開盤項目平均去化率低至3成。隨著居民按揭貸款松綁，多數(shù)銀行下調(diào)房貸利率，并縮短放貸周期，下旬北京、廣州市場開始回溫，但整體市場熱度較去年同期相差甚遠(yuǎn)。

??26個二、三線城市市場盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比增長56%，同比跌幅擴(kuò)至46%。受限于去年同期基數(shù)較高，疊加國內(nèi)疫情出現(xiàn)反彈，6成以上二、三線城市成交同比腰斬，長春、常州等同比跌幅超70%。部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩(wěn)，例如海口成交同比跌幅收窄至3%。又如西安成交放量，同比增長32%，新開盤項目平均去化率達(dá)到50%，高新、港務(wù)區(qū)等熱點板塊時有項目“日光”。壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續(xù)時間較短，側(cè)面映證城市強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化很大程度上取決于市場供求關(guān)系。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠(yuǎn)大于求，下半月成交再度下滑，新開盤項目平均去化率低至20%。

??近期，多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)。金融委強(qiáng)調(diào)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案。隨后銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

??預(yù)計房地產(chǎn)金融政策或?qū)⑦m度控制去杠桿節(jié)奏和力度。首先，房企整體融資環(huán)境有望明顯改善，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤妗Ｆ浯危用癜唇屹J款或?qū)⒗^續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。

??因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。一線城市調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，尤其是限購政策較難退出，但部分收縮性政策或?qū)⑦m度解綁，例如深圳將上調(diào)二手房參考價。

??近期，部分二線城市“四限”調(diào)控出現(xiàn)松動跡象。例如鄭州、福州局部放松限購，鄭州局部放松限貸，哈爾濱全面取消限售。預(yù)計二線以及三四線城市或?qū)⑿Х戮植糠潘赡酥寥嫒∠八南蕖闭撸瑝毫Τ鞘懈鼘⒃谛枨蠖擞枰源碳ぃ浩湟唬锔摹⑴f改加快推進(jìn)，并提高貨幣化安置比例。其二，財稅刺激托市，購房補(bǔ)貼、稅費減免等均是政策選項。

??而從周度成交數(shù)據(jù)來看，在利好政策的作用下，房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，成交明顯回升。第10-12周，重點監(jiān)測城市成交持續(xù)走低，上海、深圳、南京等成交連續(xù)三周下滑。第13周，重點城市成交明顯回升，已基本恢復(fù)至月初的單周成交規(guī)模，深圳、青島等成交放量增長。

??展望未來，市場底或?qū)⒃诙径鹊絹恚瑢脮r成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但基于城市經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、潛在購房需求及居民購買力等多方面因素，各城市市場或?qū)⒓觿》只?/p>

??首先，一、二線城市大概將在4、5月市場回穩(wěn)。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)。二線城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲悠蠓€(wěn)。

??其次，三、四線城市市場回穩(wěn)需要較長時間周期。其中，強(qiáng)三線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒃谙掳肽昴酥聊甑撞拍芊€(wěn)住，弱三、四線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整。