??核心觀點： 

??? 12月央行降準0.5%，中央經濟會議首提房地產業良性循環，2021-2022中國經濟年會明確房地產是支柱產業，房地產政策底已現。年末房企業績沖刺，12月TOP30房企銷售額環比增長22.1%，但2021年全年銷售額同比下降2%，僅有5家房企完成全年目標。在17城第三輪集中土拍供給增加、規則調整、融資放松的情況下，房企投資略有回暖。多項融資政策利好驅動下，12月TOP30發債房企參與數明顯增加，融資主體逐步由國企過渡至優質民企，融資渠道逐步由境內債拓展至美元債。優質民企本月市值漲幅最大，TOP30資本市場行為圍繞增厚現金流和提振股東信心展開，如引入戰投、增發配售、高管增持、股份回購等。

??一、企業投資：17個重點城市進行第三輪集中土拍，投資回暖

??本月上海、杭州、重慶、南京等17個重點城市進行了第三輪集中土拍。在供給增加、融資政策邊際放松的情況下，房企投資回暖。本月TOP30房企中16家拿地74幅，整體環比量價齊升。拿地面積1027.4萬方，環比增長175%；成交金額1285億元，環比增長436%；成交樓板價為12508元/平，環比增長95%；溢價率企穩回升至5.15%。

??最先受益融資政策邊際放松的穩健型房企如建發、保利、招商、華潤、龍湖、金茂本月拿地規模明顯增加，拿地面積大多超過100萬方，投資總價大多超過150億元。如建發拿地幅數最多，主要在成都拿了4宗地，成交總價超過77億元，在長沙和廈門各拿地2宗，兩地成交總價合計超50億元，另外在上海、福州、南寧、泉州各拿地1宗。

??相比第二輪集中土拍，上海和杭州第三輪土拍熱度回溫。上海在精準調控下，熱度相對平穩，地塊盈利空間上升，第三輪土拍平均溢價率在4-5%，未出現流拍，優質土地持續吸引房企積極參拍，7宗地塊進入一次性報價環節，2宗地有超過6家參拍，采用競價招標方式出讓。招商本輪競得3宗地塊，最熱門的外高橋森蘭板塊宅地由招商以9.4%的溢價率獲得。杭州第三輪沒有地塊流拍。起拍價下調、新房限價上調、恢復勾地制度、溢價率上限下調等規則讓利潤空間明顯增大，七成地塊封頂搖號。華潤、濱江、綠城、龍湖在杭州積極補倉。

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