??導(dǎo) 讀

??1、2月市場持續(xù)低迷，創(chuàng)近年來單月新低

??2、2月百強房企銷售業(yè)績同比腰斬

??3、政策面趨于緩和，但行業(yè)下行壓力持續(xù)

??榜單解讀

??前言：2022年2月，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整趨勢，疊加春節(jié)期間市場遇冷、三四線返鄉(xiāng)置業(yè)弱于往年，28個重點監(jiān)測城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%，市場成交創(chuàng)近年來單月新低。

??企業(yè)層面，春節(jié)期間企業(yè)推盤及營銷積極性普遍不高。2月百強房企銷售同環(huán)比雙降，且降幅明顯大于往年同期。同時，2022年企業(yè)融資環(huán)境繼續(xù)保持嚴峻，隨著上半年債務(wù)集中到期，部分企業(yè)償債壓力進一步加大。

??近期雖然政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但就目前的市場情況來說，當前的政策放松力度與08年和14年不能同日而語，還遠不足以扭轉(zhuǎn)市場的頹勢，特別是在三四線城市以及部分弱二線城市，短期內(nèi)市場信心和預(yù)期仍較為低迷，市場下行壓力依然較大。

??市場低迷

??百強房企銷售同比降幅進一步擴大

??2022年2月，中國房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整趨勢，疊加春節(jié)期間市場預(yù)冷，企業(yè)銷售同比降幅較1月進一步擴大。2月行業(yè)百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。

??具體來看，春節(jié)期間受疫情和行業(yè)信心不足影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)推盤及營銷積極性也普遍不高。雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢，但短期內(nèi)市場下行壓力仍然較大，三四月份市場能否回暖尚有待觀望。

??集中土拍有所回溫

??央企國企仍是拿地主力

從企業(yè)投資來看，2月中旬北京打響了新年集中供地的“第一槍”，推出的18宗含宅用地成交17宗，其中9宗地塊底價成交，2宗地塊達到最高限價。其中除了華潤、中海、保利等行業(yè)TOP10的央企、國企積極參加，旭輝、綠城、金地等進取型的民企也均有斬獲。

無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，本次土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖。整體來看，今年以來政府在土地出讓的規(guī)則上有所放松，疊加部分企業(yè)上半年補庫存的需求，預(yù)期核心城市的土地市場信心將會得到提振。

??上半年債務(wù)集中到期

??短期內(nèi)償債壓力難言改善

??企業(yè)融資層面，歷年來房企年初的融資規(guī)模一般相對較高，但目前大部分房企的融資仍然受限，2022年1-2月行業(yè)典型房企的發(fā)債并沒有迎來明顯改觀，同比遠低于歷史同期。同時，從今年以來的房企融資結(jié)構(gòu)來看，當前新發(fā)債企業(yè)仍以國資隊為主、輔以少部分優(yōu)秀的民營房企，國企央企的發(fā)債總量占到近5成。

??從債務(wù)到期情況來看，2022年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月份的到期量均超過600億元，超2022年月均到期水平。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過60%。整體來看，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，金融機構(gòu)的白名單也主要針對國資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民企，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。

??全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督出臺

??意在糾偏

??據(jù)悉，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于2月初制定出臺，新管理辦法將明確預(yù)售資金監(jiān)管的基本標準，實行“重點額度管理”。一方面，新規(guī)本質(zhì)上仍以保交付、維護消費者權(quán)益為首要目標，可以有效補足部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位的政策短板，最大程度保證在建項目都能順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。

??另一方面，新規(guī)也意在糾偏。對房企而言，長期以來預(yù)售監(jiān)管資金的使用受限，一定程度上擠占了企業(yè)的有效流動性。特別是去年來西安、天津、石家莊等37省市加碼預(yù)售資金監(jiān)管，進一步加劇了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。此次隨著全國性預(yù)售資金監(jiān)管出臺，對于此前預(yù)售資金過度監(jiān)管“一刀切”的城市而言，短期內(nèi)將在一定程度上緩解企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。

??行業(yè)政策層面來看2022年以來暖風(fēng)頻吹，除了全國性商品房預(yù)售監(jiān)管資金規(guī)范化調(diào)整之外，還有涉及并購貸款不計入“三道紅線”，保障性租賃住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。特別是近期浙江、南寧、菏澤等14省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及公積金貸款放松、非限購城市重啟最低首付20%、通過財稅刺激托底樓市等。

??我們認為，這些行業(yè)利好政策、或是地方調(diào)控放松的扶持性政策，主要目的在于穩(wěn)定并引導(dǎo)恢復(fù)市場信心，以進一步促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)。短期內(nèi)行業(yè)政策調(diào)控的主基調(diào)不會改變，房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，行業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

??6市場繼續(xù)下行成交創(chuàng)新低

??三、四線內(nèi)卷式降價但收效甚微

??2022年2月，房地產(chǎn)市場下行壓力不斷加劇，成交創(chuàng)近年來單月新低。28個重點監(jiān)測城市成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。

??一線城市供應(yīng)再陷低迷，成交全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近。一方面，春節(jié)假期外來務(wù)工人員集中返鄉(xiāng)，房地產(chǎn)市場迎來傳統(tǒng)的銷售淡季，房企大幅調(diào)降供貨力度，例如深圳近乎斷供。另一方面，市場持續(xù)下行，房企打折降價常態(tài)化，并提高分銷傭金比例，但由于“買漲不買跌”心理作祟，較難扭轉(zhuǎn)成交頹勢。上海市場熱度慣性延續(xù)，新開盤項目平均去化率接近60%，核心地段限價盤仍能實現(xiàn)“日光”，成交同比增長33%。

??24個二、三線城市市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同、環(huán)比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。具體而言，受困于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，蘇州、杭州等房地產(chǎn)市場近乎停擺，成交皆創(chuàng)新低。南寧、東莞等市場下行壓力加劇，成交同比跌幅超70%。西安、南京等部分二線城市市場有所轉(zhuǎn)暖，成交同比實現(xiàn)正增長。典型如西安，新開盤項目平均去化率達到60%，近半樓盤開盤當天售罄。

??而從我們實際調(diào)研情況來看，今年三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，表現(xiàn)于返鄉(xiāng)置業(yè)集中釋放的時間跨度不足兩周，且水客大幅增多，案場到訪客戶實際轉(zhuǎn)化率普遍低于10%。房企內(nèi)卷式降價，揚州、淮安等折扣力度低至85折，淮南等買房送車位、購房返現(xiàn)、首付分期等營銷動作頻現(xiàn)，但對成交拉動效果有限。

??核心動因在于全國市場大環(huán)境持續(xù)轉(zhuǎn)冷，品牌房企接連暴雷，疊加實際經(jīng)濟低迷居民消費預(yù)期轉(zhuǎn)淡，導(dǎo)致市場信心嚴重缺失，客戶對未來房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌，體現(xiàn)于剛需客群全城比價格，改善性客群越跌越不買。

??展望3月，我們認為從政策底到市場底仍需要一定的傳導(dǎo)發(fā)酵周期，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，3月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M一步擴大。各城市市場將持續(xù)分化，理想情況下，隨著市場信心逐漸恢復(fù)，上半年核心一、二線城市市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)回升，下半年弱二線及強三線城市或?qū)⑤唲訌?fù)蘇。