??7月18日，廣州舉行今年的第二輪集中供地，與去年以及今年首輪相比，本次集中供地的規模明顯降低，但是在部分熱點地塊的帶動下，土拍熱度略有回溫。

??二輪集中供地廣州共成交11宗含宅用地，總建面112.7萬平方米，成交總金額209.6億元，由于天河區等核心區域地塊出讓，本次平均樓板價提升至18598元/平方米，平均溢價率則回升至6.6%，成為除2021年首輪集中供地以外整體溢價率最高的一次。

??二輪供應“少而精”

??競自持幾乎退出土拍舞臺

??本輪廣州一共供應了14宗含宅地塊，總建筑面積為146.6萬平方米，比今年首輪供應減少了47%，也是歷次集中供地中供應量最低的一次。

??但供應量下降的同時，地塊質量則較以往有所提升，天河區、海珠區、荔灣區三個核心區域本輪各拿出2宗地塊。值得一提的是，天河區此前出讓含宅地塊還要追溯到2020年。可見為了穩住土拍熱度、吸引房企參拍，廣州二輪也是從優化供應著手寬松，也體現了廣州土地供應從“廣撒網”轉為“精準供應”的思路。

??與此同時，本輪出讓的14宗地塊中，僅剩1宗海珠區鋅片廠南片區地塊保留競自持環節，其他13宗地塊都采取“限地價、搖號”的出讓方式，競自持幾乎退出土拍的舞臺。在市場亟需恢復信心的情況下，政策在持續寬松。

??由此來看，無論是供應核心區域的稀缺土地資源，還是取消競自持環節，都是為了從不同角度刺激房企拿地，恢復市場信心。

??溢價率回升至集中供地次高

??區域熱度分化仍顯著

??廣州本次土拍成交的含宅用地整體溢價率為6.6%，是除2021年首輪集中供地以外整體溢價率最高的一次，優質地塊的供應確實帶動了土拍市場的回溫。

??但具體來看，本輪除了天河區燕塘地塊競拍至最高限價、進入搖號階段，荔灣區老關西地塊溢價率分別達到15%和12%以外，其他地塊的成交熱度依然平平：荔灣區老芳村板塊地塊和海珠區鋅片廠南片區地塊作為主城區相對較優的地塊，成交溢價率也僅有0.9%，房企競拍積極性并不強烈，此外還有7宗地塊底價成交。

??本次輪土拍還有3宗地塊流拍，流拍率達到21%。3宗流拍地塊中，2宗位于增城區和白云區，地理位置較差，而還有1宗地塊位于天河區育新街南側，該板塊也同樣較長時間無土地出讓，但由于地處天河區較偏位置，且周邊配套尚未跟上，也未能吸引房企來拿地。

??廣州本輪土拍溢價率和流拍率同時上漲，在優質地塊遭到房企爭相競拍的同時，條件一般的地塊仍遇流拍，可見目前房企投資態度依然謹慎。

??讓利吸引開發商參與

??房價地價差較大保證利潤空間

??從本輪廣州土拍的盈利空間來看，大部分地塊的成交樓板價與周邊在售項目的售價保有較大的差距，保證了企業拿地后的盈利空間：

??例如荔灣區的兩宗地塊，西塱地塊成交樓板價為22490元/平方米，南岸路26號地塊成交樓板價為33750元/平方米，單從樓板價來看已經處于較高水平，但是兩宗地周邊項目售價可高達5萬-7萬元/平方米，且兩宗地均無過多配建要求，因此均吸引了較多房企，成為本輪土拍中的熱門地塊，最終分別由保利和珠江實業溢價拿下。

??而本次土拍唯一進入搖號環節的天河區燕塘地塊，在激烈競拍后觸及土地最高限價，平均成交樓板價為48300元/平方米，可售樓板價達到50842元/平方米，該單價足以躋身廣州樓面價TOP5，而周邊的云山壹號、峻林最新報價均在10萬元/平方米以上，利潤空間非常可觀，加之地塊的地理位置優越、配套成熟，未來去化難度不高，導致地塊成為本次最熱門地塊。

??釋放諸多利好“引流”

??但仍是國央平“包場”、民企難覓

??廣州本輪集中供地成交的11宗地塊，除去進入搖號地塊的天河燕塘地塊暫時未確定競得人以外，另外10宗地塊均被國央企與地方平臺公司競得，在本次土拍中民企的競爭力尤其微弱。

??保利成為本輪土拍的最大贏家，共計競得3宗地塊，分別位于南沙、黃埔和荔灣區，成交總金額48.8億元，總建面30萬平方米，大幅補充了保利在廣州的土地儲備；此外越秀獨自競得海珠區琶洲西區地塊，又通過聯合體的形式，與海珠城建發展共同競得鋅片廠南片區地塊，本輪海珠區出讓的兩宗地均由越秀包攬，總價26億元；

??此外其他拿地房企則均為廣州本土平臺公司，廣州交投、珠江實業、寶信地產和廣州城投均有所斬獲。目前為止本輪廣州土拍暫無民企拿地，據不完全統計，天河區燕塘地塊有民企參拍并搖號，但81億的總價對于民企而言壓力較大。

??總體來看，廣州今年的第二輪輪土拍熱度比第一輪有明顯回溫，從各個地塊截然不同的競拍結果來看，地塊自身素質以及盈利空間是決定房企拿地的最重要因素，天河區兩宗地塊一搖號一流拍的現象更說明區域概念、板塊概念或許正在弱化，即使一線城市的主城區地塊也存在流拍可能。在之后的集中供地中，各城市必須拿出優質地塊、稀缺資源，才能夠真正激發房企的拿地積極性。

??拿地房企方面，廣州作為較多粵系品牌房企、國央企的大本營，本輪幾乎所有地塊均由國央企和地方平臺公司包攬，民企在其中的競爭力稍顯微弱。