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??7月10日下午，2022義烏房地產交易會圓滿落幕，來自組委會最新統(tǒng)計數據顯示，現(xiàn)場成交金額共計3.35億元。

??時隔一年，2022義烏房地產交易會如期召開在組委會看來意義重大：今年年初，受復雜嚴峻的宏觀經濟環(huán)境和疫情沖擊影響，義烏房地產市場出現(xiàn)行情下探和市場調整，此次交易會進一步穩(wěn)定了市場預期、促進了行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??房產交易會上，濱江、華潤、聯(lián)利、商城、大悅城、碧桂園、美的、榮安、中海、建投、藍城等40多個新房項目出現(xiàn)，囊括了當前分布在義烏各區(qū)塊各項目以及即將推出的項目。從報道來看，各個參展房企的展位上看房、選房市民絡繹不絕。

??久違的熱鬧又在市場中出現(xiàn)。

??義烏是一座典型的商貿型城市，商家云集。在義烏小商品城，有7.5萬個商鋪，超21萬從業(yè)人員，云集近200萬種商品，出口219個國家和地區(qū)。義烏也是國內外商入駐最多的縣級市，被聯(lián)合國、世界銀行等稱為“全球最大的小商品批發(fā)市場”。

??在城鎮(zhèn)化及經濟發(fā)展的推動下，義烏發(fā)展迅猛，樓市也快速起步，吸引了投資、投機者前來尋找機會，房價最高時達到5萬元/平方米以上，熱度一直持續(xù)到2021年9月；隨著政策調整，義烏樓市進入下行期，交易低迷，投資客紛紛撤離。

??今年5月以來，在房貸降息、契稅補貼等利好政策刺激下，義烏新建商品住宅、二手住宅周環(huán)比成交量、成交面積實現(xiàn)“三連漲”，樓市現(xiàn)短暫回溫提升。據義烏房產網數據統(tǒng)計，2022年6月，義烏商品住房成交1006套，環(huán)比（5月587套）上升171%；成交均價28663元/平方米，環(huán)比上漲6.68%。其中，6月第三周成交住宅146套，成交面積16179平方米，成交均價24849元平方米；6月第四周成交住宅214套，成交面積25654平方米，成交均價25682元/平方米，成交量回升明顯。

??不過，義烏樓市在6月短暫回暖后，在7月成交量再度陷入低迷。據義烏房產網數據，7月1日~10日義烏網簽住房80套，成交面積9194平方米，成交均價25117元/平方米，環(huán)比6月成交量呈大幅下降走勢。

??相關研究機構人士表示，義烏市場整體有效需求不足，投資客拋售也體現(xiàn)縣城樓市新增需求與剛需基數不足的問題。實際上，不僅是義烏，很多縣城都存在產業(yè)空心化、人口老齡化、沒有外來人口支撐的狀況，樓市去化也是一個現(xiàn)實問題。

??有投資客拋售離場

??今年5月，義烏市房地產領導小組印發(fā)《義烏市2022年購房契稅補貼實施細則》，根據實施細則，凡在2022年5月26日起至9月3日期間，購買首套商品房住房，按所繳契稅地方留存部分100%給予補貼；購買二套及以上商品住房，按所繳契稅地方留存部分80%給予補貼。

??契稅補貼政策實施后，6月20日，義烏華潤置地悅府第五期推出5棟樓共224套房源，吸引了1076戶購房客“爭搶”入圍資格。隨后，美的·云潮府、君蘭錦繡也成交了多套房。

??但銷售好的樓盤屈指可數。

??有樓盤銷售人員坦言，“很多樓盤賣不動，去年開盤的云潮府賣了一年，130套房到現(xiàn)在還剩20套；融創(chuàng)·江山云起6月成交12套，已進義烏月銷售排行前十”。

??根據同策研究院數據，今年5~6月，義烏樓市新建住宅恢復明顯，6月新房成交11萬平方米，但新房庫存約110萬平方米，去化需要11個月。

??6月6日，義烏調整新房銷售政策，網簽合同不再有限售文字體現(xiàn)，購房人拿到房本后即可上市交易，該政策實施后，義烏多家房產中介機構表示，二手房掛牌量明顯增多。

??7月10日，記者致電義烏亞和地產了解市場情況時，銷售人員黃娟表示：“市場有不少投資客將房子簡裝后急于拋售，這之中有較多的義烏老板、溫州老板，價格都能談”。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，掛牌多套房源的均為去年剛交樓的新房，如濱江金地·萬家風華、蒲菏花苑等。對于市場上大量出售的次新房，程軒表示，“投資客不愿意放在手里。”

??曾在樓市高峰期出現(xiàn)的39平方米售價300萬元的繡湖中學區(qū)房，現(xiàn)在房東直降80萬元每平方米2萬元無人問津。

??“義烏城市本身的發(fā)展不足以支撐過往那么高的房價。”在義烏長期從事房產交易的工作人員程軒表示。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，義烏房地產市場發(fā)展與義烏經濟發(fā)展關聯(lián)度較強，受疫情沖擊及經濟下行壓力影響，義烏經濟受到一定程度沖擊，部分中小企業(yè)生存壓力上升，拋售二手房部分原因是基于企業(yè)生存壓力，急需現(xiàn)金流。

??宋紅衛(wèi)認為，縣城樓市面臨的問題，一是經濟發(fā)展與居民收入情況不理想；二是縣城居民基本都有住房，需求增長有限；三是如果供給量過大，樓市壓力明顯。

??房價曾經超過二線省會城市

??義烏產業(yè)的發(fā)展以小商品經濟為主，很多人家里開小作坊、小企業(yè)，由于規(guī)模受限，這些老板們賺到錢后，買不了杭州、寧波的房子，只能投資義烏的房子，進行財富保值。

??隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，義烏在2018年~2019年進入高速發(fā)展階段，美的、碧桂園、中梁、藍城、綠地、眾安、寶龍、紅星、金茂等多家房企匯集義烏拿地；義烏的土地供應也從城市核心區(qū)向外擴散，形成義烏樓市全面發(fā)展勢頭。

??據官方數據統(tǒng)計，2018年義烏共核發(fā)預售證37個，新建商品房累計批準預售共5990套房，銷售面積78.33萬平方米；同比2017年，入市房源套數和面積分別上漲180.7%和115.72%。2019年，義烏新房銷售達1萬套；2020年義烏新房銷售達1.6萬套，增速超65%。

??短短幾年間，義烏核心區(qū)商品房銷售價格從1萬~2萬元/平方米上升至4萬~5萬元/平方米，高峰期義烏稠城街道的新馬路公寓，由于對口繡湖中小學，售價達7.6萬元/平方米。

??“這幾年誕生了很多‘網紅盤’，如濱江金地·萬家風華、金茂府、江山云起、稠城壹號院等。”程軒告訴記者，義烏本地人家里一般都有兩三套房，部分拆遷戶能分到四五套，有些是十幾套，有的炒房客手上有二三十套房。

??土地方面，2020年土地成交總額超402億元，這一收入在金華乃至浙中地區(qū)成為了土地出讓金最多城市。

??根據中國房價行情網數據，到了2021年5月，義烏整體房價為2.67萬元/平方米，同比上漲了21.5%。這座浙江省金華市下轄的縣級市，房價已經超過諸多二線省會城市，在全國縣級市中房價僅次于海南陵水縣。2021年6月，義烏樓市迎來了它的高峰。

??義烏房地產市場高熱背后也與當地經濟快速發(fā)展有關。義烏市統(tǒng)計局發(fā)布的《2021年義烏市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》（以下簡稱《統(tǒng)計公報》）顯示，初步核算2021年全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值（GDP）1730.16億元，同比增長11.6%。按戶籍人口計算，2021年義烏人均GDP達到20.06萬元，同期上海市人均GDP為17.38萬元。

??在賽迪顧問縣域經濟研究中心編制的《2021中國縣域經濟百強研究》中，義烏市高居第11位；義烏市雄厚的經濟實力也為義烏樓市快速發(fā)展提供了物質基礎和“基本盤”。

??為了調控市場熱度，2021年8月10日，義烏市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組發(fā)布通知稱將進一步加強義烏房地產市場調控。通知從優(yōu)化土地供應，加強品質管控，制定房價、地價聯(lián)審備案制度，推行“公證搖號”等9個方面著手，保障義烏房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；在義烏區(qū)域新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年后方可上市交易；嚴格更名管理。

??隨著政策深度調控，義烏樓市出現(xiàn)回落。如今，在政策的回調下，市場在尋找新的機會。

??綠城中國浙西區(qū)域相關負責人表示，面對復雜多變的外部形勢，頻繁反復的新冠疫情，篤定且努力是解決一切問題的方法。