??導(dǎo) 讀 

??上半年半數(shù)百強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值較2020年末下跌，整體去化周期降至3.13年。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

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??TOP十門檻達(dá)萬億
半數(shù)房企總土儲(chǔ)貨值超3000億

??截止2021年上半年，總土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)房企的貨值總量達(dá)到46.1萬億元，比2020年末微漲0.3%。總土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)門檻為819.4億元，較2020年末下降8.9%，較2020年上半年更是大幅下滑18%。百強(qiáng)門檻連續(xù)下滑一方面體現(xiàn)近半年來企業(yè)以“促銷售”為主，另一方面也印證了當(dāng)前房企尤其是中小房企投資難的困境。

??總土儲(chǔ)貨值各梯隊(duì)門檻來看，僅有10強(qiáng)和50強(qiáng)門檻明顯提升，得益于規(guī)模房企在雙集中供地中頻繁在一二線納儲(chǔ)，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；就建面門檻變動(dòng)而言，除50強(qiáng)門檻略有上漲，其余梯隊(duì)均較2020年下滑。

??截止2021年上半年，有11家房企總貨值超過萬億，較2020年末新增3家，總貨值TOP十共計(jì)超過16.7萬億，占到土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)的36%。碧桂園、保利、融創(chuàng)和綠地分列總土儲(chǔ)貨值TOP4，土儲(chǔ)貨值均超過2萬億，遠(yuǎn)領(lǐng)先其他房企，新城、金地、龍湖、金茂憑借較優(yōu)的土儲(chǔ)布局，也成功躋身萬億行列。整體來看，總土儲(chǔ)貨值在超過3000億的房企達(dá)到52%，另有超過四成房企總土儲(chǔ)貨值位于1000-3000億區(qū)間。

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??半數(shù)百強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值較2020年末下降
TOP20貨值占到百強(qiáng)56%

??2021年上半年，銷售百強(qiáng)總土儲(chǔ)貨值共計(jì)約43萬億，較2020年末微降0.46%，百強(qiáng)房企中總土儲(chǔ)貨值漲跌各半，在融資收緊、現(xiàn)金流緊張和雙集中供地的兩面夾擊下，投資分化顯著。

??從百強(qiáng)各梯隊(duì)總土儲(chǔ)貨值變化來看，10強(qiáng)房企、后50強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值分別下降3.6%和11%。龍頭房企中分化較為顯著，以三四線為主的碧桂園、綠地等在雙集中供地中拿地較少，而保利、萬科等相對(duì)積極。而后50強(qiáng)的總土儲(chǔ)貨值下降，更多源于資金吃緊，且在集中供地中不占優(yōu)勢(shì)。

??11-20強(qiáng)、21-30強(qiáng)和30-50強(qiáng)房企三個(gè)梯隊(duì)總土儲(chǔ)貨值漲幅分別為10.2%、5.3%和5.3%，其中綠城、越秀和時(shí)代中國(guó)等總土儲(chǔ)漲幅超過15%。此類區(qū)域深耕型房企在第一輪集中供地中，分別補(bǔ)充了長(zhǎng)三角、珠三角的優(yōu)質(zhì)地塊，整體投資相對(duì)積極。

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??集中度來看，百強(qiáng)各梯隊(duì)總土儲(chǔ)集中度與2020年末基本保持一致，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)未變。10強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值占比達(dá)到38%，較2020年末占比下降1個(gè)百分點(diǎn)，前20強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值占百強(qiáng)比例依然高達(dá)56%，與2020年末持平。

??總土儲(chǔ)貨值TOP20企業(yè)中，有17家房企同時(shí)位列2020年銷售TOP20，頭部房企重合率保持在較高的水平，也足以證明規(guī)模房企在土地儲(chǔ)備上的優(yōu)勢(shì)。

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??百強(qiáng)總土儲(chǔ)去化周期達(dá)3.13年
20%房企去化周期不足2年

??融資緊張、現(xiàn)金流緊縮之下，房企仍采取“謹(jǐn)投資、促銷售”的策略，因此2021年上半年百強(qiáng)房企總土儲(chǔ)去化周期降至3.13年，較2020年末再降8%。從百強(qiáng)各房企的去化周期來看，有21家房企去化周期縮已經(jīng)不足2年，面臨較為嚴(yán)峻的局面，在快周轉(zhuǎn)策略下未來仍需積極納儲(chǔ)。另有31家房企去化周期在2-3年內(nèi)，24家房企去化周期在3-4年內(nèi)，位于這兩個(gè)區(qū)間的房企相對(duì)較為安全；去化周期在5年以上的百強(qiáng)房企仍有10家，對(duì)于這部分房企而言，如果提高去化是當(dāng)務(wù)之急。

??對(duì)比2020年末各梯隊(duì)房企的去化周期來看，除了11-20強(qiáng)、31-50強(qiáng)保持相對(duì)穩(wěn)定以外，其他梯隊(duì)房企的去化周期均有不同程度的下降，其中21-30強(qiáng)去化周期降至2.83年，該梯隊(duì)中建發(fā)、濱江等上半年銷售完成度較高的房企，總土儲(chǔ)去化周期已經(jīng)低于百強(qiáng)平均。

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??三成房企總土儲(chǔ)相對(duì)充裕且去化健康
部分國(guó)企、央企“糧草”充足

??作為推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的三駕馬車之一，合理的土地儲(chǔ)備決定了未來3-5年企業(yè)的業(yè)績(jī)，也是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模進(jìn)階基石。對(duì)比2021年上半年總土儲(chǔ)貨值及1-8月全口徑銷售排名來看，百強(qiáng)中有近四成房企總土儲(chǔ)貨值排名高于銷售，且主要集中TOP30以后房企，另有30%房企去化周期處于3-5年的健康區(qū)間。去化健康且充沛的土儲(chǔ)是這些房企未來規(guī)模進(jìn)階的有力支撐。

??分規(guī)模來看：

??在全口徑TOP20房企中，保利、龍湖、新城、綠城等龍頭房企總土儲(chǔ)貨值儲(chǔ)排名高于銷售（全口徑）排名3-8位，且總土儲(chǔ)貨值均在萬億以上、去化周期在4年左右。由于處在規(guī)模高、競(jìng)爭(zhēng)激烈的梯隊(duì)中，總土儲(chǔ)貨值提升對(duì)于未來銷售加成更加顯著，也為給雙集中供地中提供了跟靈活的投資策略。

??在銷售TOP21-50房企中，土儲(chǔ)較為充裕的多為國(guó)企、央企，中交、越秀、華發(fā)、中國(guó)鐵建等，其總土儲(chǔ)貨值均超過3000億元，其中越秀、華發(fā)、中國(guó)鐵建總土儲(chǔ)排名均位于前三十。憑借資金優(yōu)勢(shì)，這些房企土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)相對(duì)優(yōu)質(zhì)，如越秀大灣區(qū)土儲(chǔ)占54.6%，2021年上半年成功進(jìn)入北京、寧波等核心城市。

??50強(qiáng)之后的房企中，海倫堡、眾安、力高等區(qū)域深耕型企業(yè)土儲(chǔ)相對(duì)充裕，總土儲(chǔ)排名遠(yuǎn)高于銷售排名，主要得益于城市群發(fā)展的紅利，未來只要合理掌控運(yùn)營(yíng)節(jié)奏、把握開發(fā)周期，未來銷售業(yè)績(jī)?nèi)杂休^大提升空間。

??值得注意的是，諸如如珠江投資、龍記泰信、金成集團(tuán)等百強(qiáng)外房企在積極、多元化納儲(chǔ)之下，2021年上半年總土儲(chǔ)貨值位列TOP一百以內(nèi)，相對(duì)充裕的“糧草”是未來銷售跨入百強(qiáng)門檻的動(dòng)力。而榮安、綠都等百強(qiáng)房企土儲(chǔ)相對(duì)較弱，尚未進(jìn)入土儲(chǔ)貨值TOP一百,盡管保持一定的周轉(zhuǎn)速度，但在雙集中供地導(dǎo)致拿地愈發(fā)困難、投資競(jìng)爭(zhēng)不斷加碼之下，需要保持一定警惕性。

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??一二線總土儲(chǔ)比重回落6個(gè)百分點(diǎn)
中西部仍是百強(qiáng)土儲(chǔ)要塞

??截止至2021年上半年末，百強(qiáng)房企在一二線城市的土儲(chǔ)建面占比降至49%，較2020年末回落6個(gè)百分點(diǎn)，雖然上半年一二線核心城市開啟雙集中供地，但僅實(shí)施了一輪，因此占比回落也在情理之中。

??區(qū)域?qū)用妫購?qiáng)房企在中西部土儲(chǔ)占比分別高達(dá)38%，較2020年末增加5個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于中西部的核心城市保持了較高的土地供應(yīng)量，此外大量房企從戰(zhàn)略上選擇持續(xù)深耕珠三角和長(zhǎng)三角，兩個(gè)區(qū)域土儲(chǔ)占比分別為23%和22%，環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)占比相對(duì)較低，僅有17%。

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??從城市層面來看，百強(qiáng)房企囤地建面TOP20的城市中有16個(gè)一二線城市，4個(gè)三四線城市，三四線城市較2020年末增加一席。值得一提的是，土儲(chǔ)建面TOP5城市與2020年末完全一致，依然是武漢、廣州、重慶、成都和西安。

??三四線城市中佛山、惠州、南充和徐州上榜，佛山位列第六名，對(duì)比2020年末，房企在佛山、惠州和徐州的總土儲(chǔ)量有所上升。

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??預(yù)計(jì)未來投資扔維持審慎態(tài)勢(shì)
持續(xù)關(guān)注長(zhǎng)三角、大灣區(qū)核心土地

??在雙集中供地、嚴(yán)查土拍自有資金等多方土拍調(diào)控下，2021年房企延續(xù)了2020年下半年謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。未來保證自身現(xiàn)金流安全、財(cái)務(wù)穩(wěn)健是房企中短期內(nèi)的主要目標(biāo)向。從上市房企的中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)表態(tài)情況來看，有七成上市房企表示下半年仍將謹(jǐn)慎投資，主要策略包括“以銷定投”、“多渠道投資”和“嚴(yán)控利潤(rùn)率”等。

??在這樣的宏觀背景下，企業(yè)總土儲(chǔ)的重要性進(jìn)一步凸顯。土儲(chǔ)總“量高、質(zhì)好”且足以支撐3年左右去化的企業(yè)，在投資方面得以更加從容，尤其在第二、三輪集中供地中，將有更高的自由度。從這一角度來看，保利、中海、金地、龍湖等規(guī)模房企具備土儲(chǔ)總量高、去化周期合理的優(yōu)勢(shì)。

??而從土儲(chǔ)分布來看，百強(qiáng)房企的土儲(chǔ)能級(jí)、區(qū)域分布變化不大。隨著全國(guó)市場(chǎng)熱度的持續(xù)分化，核心城市的優(yōu)勢(shì)將越來越顯著，部分房企不僅需要注意自身土儲(chǔ)總量，也需要重視土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，除核心城市以外，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的三四線城市將持續(xù)受到關(guān)注。