??不競配建+15%溢價上限約束下，深圳、杭州等市利潤空間將大幅釋放。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??早前，坊間傳言自然資源部明確二批次重點城市土地出讓政策調整，涉及單宗土地溢價上限不得超過15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際地價；到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案等方式決定土地歸屬等多方面內容。除沈陽外，多個此前發布二輪土拍公告還未拍地的城市均已延期或中止了二輪集中土拍，一定程度上驗證了傳言的真實性。值得關注的是，在這種土拍機制下，重點城市成交地價將被限定在合理水平，不斷壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平。那么，土拍規則的調整對22個集中土拍的重點城市中哪些城市影響最大？

??首輪多城競配建比例不設上限

??致實際地價大幅抬升

??就重點城市首輪集中土拍情況來看，22城中大部分城市的競拍方式均采取了“限地價+競配建（自持）”方式，且其中僅有北京、合肥和廣州三城競配建設有明確上限。因此，這導致杭州、成都等土拍競爭激烈的熱點城市，首輪成交地塊中大部分土地均有競配建要求，部分地塊的配建比例甚至高達30%以上。以杭州為例，首輪集中成交56宗商品住宅用地中41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區單元地塊的自持比例都超過30%以上。

??高比例配建壓縮了項目可售住宅面積，也變相抬高了土地成交實際地價。以上文提到的杭州拱墅祥符單元宅地來看，該宗地成交樓板價為17816元/平方米，但該項目還有38%的自持要求，實際可售樓板價接近2.9萬元/平方米，項目利潤空間明顯被壓縮。進一步地，對比22城首輪成交名義地價和考慮配建后的實際可售地價來看，深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門等7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10%以上，其中深圳更是以39%的差距位居首位。考慮到大部分城市首輪集中土拍成交均價已超2020年宅地成交價格，大部分城市首輪成交實際地價漲幅更高，明顯不符合穩地價、穩房價、穩預期的要求。

??不競配建+15%溢價上限約束下

??深圳、杭州等市利潤空間將大幅釋放

??倘若22城接下來的集中土拍均采取搖號、一次性報價、競高標方案等方式，整體地價走勢將進一步穩定，部分盈利空間明顯壓縮的城市項目利潤也會因此得到釋放。結合22城首輪成交地價與實際地價差距以及首輪成交溢價水平來看，這些城市大致可分為三類：

??1） 高溢價、高配建比例的城市，包括深圳、杭州、廈門、合肥、寧波等。在搖號機制及限溢價下，這類城市成交項目利潤空間釋放最大，漲幅基本可達兩成以上。以最為典型的深圳來看，其首輪集中土拍成交溢價率高達31%，其中南山西麗、寶安尖崗山和光明鳳凰街道等熱點地塊均以最高限價成交，溢價率達到45%，加之寶安尖崗山和光明鳳凰街道地塊分別有3.1萬平方米和1.12萬平方米的人才房配建，深圳首輪集中成交地塊實際可售樓板價平均高達25083元/平方米。而在溢價率15%封頂及不競配建的要求下，首輪成交地塊可售樓板價平均則降至約1.5萬元/平方米，拿地成本減少五成以上。以競配建比例最高的寶安尖崗山地塊為例，該宗地成交實際可售樓板價接近7萬元/平方米，而若溢價率上限僅有15%且不配建人才房，該宗地的單位拿地成本將降至約3萬元/平方米，降幅高達57%，地房比也由此前的0.84下降至0.36，項目利潤空間大幅釋放。 

??2） 低溢價、高配建比例的城市或高溢價、低配建比例的城市利潤空間也將會有一定幅度的釋放，漲幅大多約在15%以內。對于配建比例極高的成都、北京和溢價率最高的重慶，土拍規則調整下利潤空間釋放幅度也更大。低溢價、高配建比例的城市中，成都最為典型。首輪集中土拍成都出讓地塊溢價率上限多在10%以內，平均溢價率僅有7%，但成交地塊平均自持比例高達16%，因此成都首輪成交地塊實際可售樓板價平均達12173元/平方米，較名義成交地價高出了28%。因此，若不競配建后，即使成都將溢價率上限調升至15%，成交項目利潤空間也會提升兩成左右。而高溢價、低配建比例的城市方面，以最為典型的重慶來看，作為首輪集中土拍成交平均溢價率最高的城市，重慶首輪集中土地出讓采取“價高者得”的方式，首輪成交地塊平均溢價率高達43%（僅包含市區）。若有溢價率上限為15%的約束，重慶成交項目的平均地價較調整前至少下降24%，利潤空間也會有相應提升。

??3） 低溢價、低配建比例的城市利潤空間則較此前無較大變化，典型如青島、長春、蘇州、上海等。對于青島、長春等低熱城市來說，雖然這些城市此前土拍有競配建等要求，但由于地市熱度較低，出讓地塊基本以底價成交為主，實際地價較名義地價幾乎無變動。而上海、蘇州等城市雖然熱度較高，但這些城市首輪土拍即采取了“一次性報價”機制，地塊溢價率上限也均在15%以內，已符合傳聞中的出讓新規，因此對于這類城市，項目利潤空間較此前也無太大變化。

??深杭等熱點城市迎來拿地機會

??二三輪利潤空間有望較首輪明顯提升

??從上來看，若22城接下來的集中出讓地塊均有溢價率不超過15%和地價達到上限后采取搖號、一次性報價、競品質等方式決定土地歸屬等要求，在房價穩定的前提下，超過一半的城市成交項目利潤空間將會較此前有所提升。尤其是深圳、杭州、合肥等此前土拍熱度較高、競配建比例亦比較高的城市，單位拿地成本平均預計較此前可減少兩成以上。但對于青島、長春等低熱城市，或首輪即滿足規則的上海、蘇州等城市，土拍規則的調整對項目利潤空間則無明顯影響。因此，對于企業而言，深圳、杭州等熱點城市則迎來了優質用地的拿地機會，二三輪拿地成本將會較首輪明顯降低。

??不過，需要注意的是，在此種土拍規則下，低中簽率與流拍并存這樣冷熱不均的現象將會更加凸顯。以無錫來看，在第二輪集中土拍規則調整為搖號機制下，無錫土地市場熱度不均的現象更加突出：優質地塊的競拍熱度并未降低，三宗宅地開拍前就已觸頂，其中虹橋新村東A地塊中簽率僅為1.3%，競爭非常激烈；與此同時，惠山陽山板塊的宅地卻因無人競價而慘遭流拍。因此，地方政府尤其是冷熱不均的城市如長沙、鄭州等，仍然需要在供地時合理確定供地結構和宗地出讓條件，以防出現大規模流拍的現象。