??熱點聚焦

??6月3日下午，鄭州土拍落幕，本次鄭州集中供地49宗，總起始價約374億，最終全部順利出讓，共收金414億元。49宗地塊中有46宗為定向城改用地，真正公開招標地塊僅3宗。金茂、保利、萬科分別競得3宗凈地，萬科以總價19.5億元競得西岸10號地塊，成交樓面價2.46萬元/平方米，溢價率30%。保利以總價19.5億元競得北岸11號地塊，成交樓面價2.37萬元/平方米，溢價率30%，位于經開區的9號地被金茂以31.7億元摘得，成交樓面地價為1.02萬元/平方米，溢價率30%。

??熱點評析

??資金金實力強的大型房企占優，中小企業拿地難度增大

??鄭州此次推出土地多為定向的城改地，均底價成交，競得者多為康橋、建業、永威等本土頭部房企以及當地國企。真正公開招標地塊僅3宗，因此備受矚目，參與競拍的房企除了全國性頭部房企如萬科、碧桂園，大型國企央企如綠地、保利、中海、華潤等之外，還有本土房企如建業、綠都等，最終3宗地塊全部被大型房企競得，且均被競拍至30%溢價的熔斷價格，可見資金實力強的大型房企在土地集中拍賣中競爭優勢更強。

??鄭州土地競拍規則中，不像蘇州明確制定了“直接絕對控股子公司不得參與同一地塊競買”的規定，因此不少房企為增加勝出幾率，運用多個“馬甲”，在3宗凈地中，一線房企共出動157個“馬甲”，繳納保證金高達1467億元，結果是外來大型房企成為此次土拍的主角，本土中小房企成為陪跑。在集中供地下，“拼馬甲”的行為將會提高行業集中度，有資金實力的開發商更占優勢，本土房企多選擇聯合拿地抱團取暖，如民安聯合萬科、美景聯合招商等合作拿地。在這樣的市場趨勢下，有實力開發高端產品的企業盈利空間相對更高，而小型房企或將采取聯合拿地，或者選擇特殊地塊等方式，降低成本分散風險。

??首次集中供地不足以反應鄭州土拍熱度

??從目前完成首批集中式土拍的17城來看，城市間表現差異化明顯，深圳、重慶、廈門、杭州、北京等城市土拍熱度高，長春、青島整體市場表現平淡，整體溢價率不高，部分地塊還出現了流拍。與其他城市相比，鄭州首次土拍土地供應量、供應結構、供應類型有其特殊性，鄭州以往的城鎮化進程中，形成了鮮明的城中村改造特征，此次鄭州土地集中供應中，大部分地塊為定向的城改地，且以底價成交，不能完全反應鄭州土地市場的熱度。從3宗凈地的激烈競爭中才可以看出鄭州土地市場中競爭較強，此次地塊供應對后期房地產市場的影響更多將表現在不同板塊的預期分化，隨著今年第二、三批供地，鄭州樓市分化或將進一步加深。