??2020年第36周（8月31日-9月6日），在“三穩(wěn)”的要求下，杭州、沈陽等熱點城市再度升級調(diào)控，以穩(wěn)定市場發(fā)展。受供地節(jié)奏變化影響，本周西安、寧波、蘇州、佛山等城市有多宗土地入市出讓，重點城市的土地成交量價也得以環(huán)比回升；不過，在二三線城市紛紛采取措施限制土地成交溢價率等調(diào)控措施的影響下，本周成交溢價率呈現(xiàn)下降趨勢，環(huán)比下跌了2.2個百分點。

??土地政策

       杭州、沈陽相繼升級調(diào)控

??進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展

??在上周住建部約談沈陽等城市后，沈陽在9月6日出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，加碼調(diào)控市場。其中，在土地方面，《通知》中提出要嚴(yán)格住房用地出讓溢價率管控，同時采取“限房價、競地價”等方式出讓住宅用地，控制地價上漲。 

??而下半年已加碼調(diào)控的杭州也在9月4日對相關(guān)政策“打補丁”，表態(tài)將進(jìn)一步加強土地市場調(diào)控，繼續(xù)推行宅地“限房價、競地價”的出讓方式、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)等等。在調(diào)控進(jìn)一步升級下，杭州的地市熱度有望降溫。

??土地供應(yīng)

       重點城市掛牌量不及上周一線城市降幅高達(dá)7成

??供應(yīng)方面，重點城市本周土地掛牌量不及上周，為1525萬平方米，環(huán)比下降25%。各能級城市的土地供應(yīng)量均不及上周，其中一線城市更是環(huán)比大降7成，僅廣州的供地量在40萬平方米以上，北京和上海的供應(yīng)量均比較少；三四線城市降幅也比較大，環(huán)比降幅也在3成以上，除南通、洛陽、麗水、汕頭和張家港外，其余城市的土地掛牌量均在50萬平方米以下；二線城市走勢相對平穩(wěn)，供應(yīng)量環(huán)比下降8%，土地供應(yīng)仍以西安、武漢等中西部城市為主。

??土地成交

       成交面積環(huán)比大漲4成

       蘇州、寧波本周土拍金額均破百億

??而在成交方面，重點城市本周土地成交量價均較上周有所回升。具體來看，重點城市本周成交建筑面積為1860萬平方米，同環(huán)比漲幅均在4成以上；金額方面，本周重點城市成交總金額達(dá)989億，環(huán)比大漲52%，同比漲幅則高達(dá)61%；價格方面，受蘇州、寧波等高地價城市有多宗地集中出讓影響，重點城市平均地價中止下滑趨勢，本周成交平均樓板價為5317元/平方米。

??分能級來看。一線城市本周成交量僅有51萬平方米，共計成交5幅地，其中北京2宗、上海2宗、廣州1宗；除上海新場古鎮(zhèn)純宅地以61%的高溢價率成交外，其余4宗地均是底價成交，市場熱度相對較低。二線城市中，西安、長沙和寧波的成交量均超過100萬平方米，其中西安的成交量最高，共計成交15幅地，主要分布在西咸新區(qū)和高新區(qū)；而寧波和蘇州在本周的成交金額則均突破了100億元，其中有7宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的蘇州，土拍競爭較為激烈，四宗地進(jìn)入一次性報價區(qū)間，碧桂園、萬科、融創(chuàng)等均有所獲。重點監(jiān)測的三四線城市中，潮州、佛山、湖州等城市的成交量均突破了100萬平方米，其余城市的活躍度相對較低。

??市場熱度

      多城市限制地價上限

       致溢價率環(huán)比下行

??成交溢價方面，隨著更多熱點城市采取“限地價”的方式出讓土地、壓低成交溢價率，本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率環(huán)比上周有所下降，為15.9%。各能級城市表現(xiàn)各異：一線城市溢價率持續(xù)低位運行；二線城市在保障房地塊供應(yīng)增加、熱點地塊出讓又限制溢價空間的影響下，溢價率下滑至15%；三四線城市溢價率在長三角城市臺州、衢州等有多宗高溢價成交地塊的帶動下上漲至21%。

??土地流拍方面。受熱點城市加碼調(diào)控影響，重點城市的流拍率連續(xù)四周上行，本周更是環(huán)比大漲，達(dá)到10%左右。從流拍地塊的性質(zhì)來看，商辦地塊和商業(yè)比重較高的住宅地塊仍然遭受“冷遇”，特別是非中心城區(qū)的此類地塊，更易遭遇流拍。

??周度Top5

       長三角土拍熱度仍在高位

       入榜地塊均為溢價成交

??月初月末往往是各城市集中拍地的時期，本周北京、蘇州、寧波等熱點城市均有優(yōu)質(zhì)土地出讓。具體來看，本周榜首地塊來自北京，是位于石景山北辛安片區(qū)的棚改地塊，周邊配套較為完善，但由于商業(yè)占比相對較高，最終由中海底價競得，成交總價達(dá)69.78億元；門檻地塊位于蘇州相城區(qū)，有鄰近地鐵的優(yōu)勢，吸引了多家房企競拍，第15輪便突破中止價，最終由萬科以27.27億元的總價競得，溢價率為14%。

??單價榜單方面，除北京石景山地塊外，其余地塊均來自于長三角城市，且均是溢價成交，可見長三角地市熱度仍相對較高。其中，摘得榜首的是上海浦東新區(qū)新場古鎮(zhèn)地塊，該地塊周邊近三年內(nèi)無宅地出讓，新房供應(yīng)緊缺，因此關(guān)注度較高，吸引了6家房企參拍，最終由同潤競得，成交樓板價達(dá)29100元/平方米；門檻地塊來自紹興土拍熱門區(qū)域鏡湖核心區(qū)的住宅用地，在經(jīng)歷73輪競價后，由祥生以19514元/平方米的價格競得，溢價率32%。 

??重點地塊點評

       中海摘得北京石景山區(qū)年內(nèi)總價地王

??地塊分析

??隨著供地區(qū)域逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，下半年北京的土拍熱度明顯降溫，9月2日這場土拍也不例外。本次土地出讓共計出讓兩宗地，分別位于石景山和平谷區(qū)，均是不限價商品住宅用地，最終由中海和北京城建底價分食。其中，由中海競得的北辛安棚改區(qū)地塊總價高達(dá)69.78億元，是石景山區(qū)域年內(nèi)出讓總價最高的地塊，因而備受關(guān)注。 
據(jù)地理位置來看，該宗地所在的北辛安區(qū)域是北京最大的棚戶區(qū)改造項目，也是中海深耕多年的區(qū)域，片區(qū)內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施完善度也比較高。首先，在交通方面，地塊緊鄰北辛安路，與地鐵6號線金安橋站直線距離在1公里內(nèi)，交通出行比較便捷。商業(yè)方面，除了周邊社區(qū)的底商外，距離地塊不遠(yuǎn)處有喜隆多購物中心，稍遠(yuǎn)處還有萬達(dá)廣場等大型商業(yè)綜合體，此外地塊上還配有15萬平方米的商業(yè)，未來商業(yè)資源將更加豐富。教育方面，地塊附近有北辛安小學(xué)、規(guī)劃中的北京十一學(xué)校石景山實驗中學(xué)，教育配套也比較完善。目前，地塊周邊僅少量項目在售，最新成交均價約在61283元/平方米，和地塊成交樓面價相比仍有一定的盈利空間；并且，石景山作為中海深耕多年的區(qū)域，企業(yè)已在片區(qū)內(nèi)形成了較強的影響力，未來項目去化也預(yù)計無壓力。