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[易居研究院]2020年2月40城土地市場報告

2020-03-03 14:51:38

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-03-03
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:易居研究院

受疫情影響40城地市成交量明顯下降,一線城市企穩回暖

??上海易居房地產研究院3月2日發布《2020年2月40城土地市場報告》。

??該報告顯示: 一定程度上受新冠肺炎疫情影響,40城土地市場有所降溫。40城成交面積同比明顯下降,但地價有所上漲,這主要是因為一線城市有所回暖,且成交占比較大,二三線城市仍在降溫中,隨著疫情影響的弱化,二三線城市成交將有所回升,一線城市結構影響將減弱,因此并不能認定為地價開始反轉。土地成交溢價率仍處于歷史低位,雖預計短期仍將保持較低水平,但下降空間已經有限。

??城市間結構分化明顯,一線城市地市表現強勢。三類城市地市表現不同。一線城市量價齊升,其市場已有較長的調整時間,有企穩回暖的需求。二線城市降溫最明顯,量價齊跌。三線城市成交量同比小幅增長,地價環比基本持平,但未改變其市場逐漸降溫的趨勢。

??易居研究院研究員王若辰表示:受新冠肺炎疫情影響,2月份無土地出讓的城市達到10城,預計隨著疫情的改善以及地方的一些支持政策,前期正常的投資拿地需求有一定釋放的空間。此外,當前土地溢價率處于歷史低位,雖然短期市場快速回暖的可能性不大,但地價進一步下跌的空間也相對有限。

??報告主要內容如下:

??一、40城整體:成交量下降,溢價率仍處于歷史低位

??1、土地成交建筑面積:1-2月累計同比下降24%

??2020年2月,40個典型城市土地成交建筑面積2076.9萬平方米,環比大幅下降44.5%;同比下降27.1%。本次新冠肺炎疫情事件對土地市場造成了較大影響,部分土地出讓計劃推遲,房企受現金流壓力影響拿地也相對謹慎。

??2020年1-2月,40個典型城市年初累計土地成交建筑面積5822.0萬平方米同比下降24.0%,相比去年同期回落較大。隨著疫情影響的逐漸減小,這兩個月被壓抑的一些正常拿地需求將有所釋放,但大概率難以和2019年上半年的小陽春相比,預計未來幾個月同比增速仍將處于負區間,但可能不會快速下行。

??2、土地出讓金收入: 1-2月累計同比下降6.4%

??2月,40個典型城市土地出讓金收入為1525.9億元,環比下降15.2%,同比增加10.7%。

??2020年1-2月,40個典型城市土地出讓金累計收入3325.1億元,同比下降6.4%。2019年下半年,累計同比增速一直穩定在15%左右的水平,受疫情影響后明顯下行。

??分城市來看,2020年1-2月,40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、上海、杭州、福州和廣州。這5個城市的土地出讓金總額分別為671.9、612.9、356.2、203.5和150.1億元,其中,上海同比增速達到121%。土地出讓金排名靠后的是北海、無錫、沈陽、東莞和大連等城市,金額不超過10個億。

??3、土地出讓均價:受一線城市結構性影響,環比上漲5.0%

??2月,40個典型城市土地成交均價為4894.1元/平方米,環比上漲5.0%,同比上漲16.7%。2月份土地均價有所上漲主要是因為一線城市有所回暖,且成交占比較大,二三線城市仍在降溫中,隨著疫情影響的弱化,二三線城市成交將有所回升,一線城市結構影響將減弱,因此并不能認定為地價開始反轉。

??4、土地成交溢價率:9.4%,仍處于歷史最低水平附近

??2月,40個典型城市土地成交溢價率為9.4%,與1月相比微幅上升0.1個百分點,2019年12月以來,土地溢價率基本保持不變,維持在2018年底的歷史低位水平,預計未來幾個月溢價率仍將保持較低水平。

??分城市來看,2月份,40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為東莞、寧波、徐州、昆明和南寧,土地成交溢價率分別為195%、73%、51%、40%和40%。其中,東莞僅出讓一宗零售商業用地,溢價率較高。2月份,溢價率為0的城市達到14城;無土地出讓的城市達到10城,受疫情影響較大。

??二、城市分類:一線城市回暖,二三線城市繼續降溫

??1、一線城市:量價齊升

??2月,4個一線城市土地成交建筑面積為471.3萬平方米,環比增長41%,同比增長43.5%。6個月移動平均成交價為14999.8元/平方米,環比上漲10.5%,同比上漲16.7%。

??2016年5月以來,一線城市的土地成交均價整體上一直處于震蕩趨勢中,市場已有較長的調整時間,有企穩回暖的需求。此外,一線城市房地產調控政策嚴厲,土地出讓面積相對有限,房企補庫存需求相對較大,因此其土地成交量不僅取決于需求量,更多時候還受到供給量的較大影響。

??2、二線城市:量價齊跌

??2月,二線城市土地成交建筑面積為1194.5萬平方米,環比下降48.3%,同比下降44.1%;成交均價為4373.8元/平方米,環比下降1.1%,同比上漲20.9%。預計未來幾個月地價仍將維持低位或緩慢下行。

??3、三線城市:成交量同比增長6.9%,地價環比上漲0.3%

??2月,三線城市土地成交建筑面積為411.1萬平方米,環比下降62.6%;同比增長6.9%。6個月移動平均成交價為2464.5元/平方米,環比微漲0.3%。2019年上半年,三線城市土地成交面積整體明顯小于2018年上半年,在成交量不足的情況下,地價難以持續上漲。4月份以來,三線城市樣本受結構性影響較大,樣本內東莞、無錫和金華等較強的都市圈三線城市土地出讓金占比較大,價格相對堅挺,而其他弱三線城市地價整體上是震蕩下跌的。

??三、結論和趨勢:開年土地市場有所降溫,但或有邊際改善空間

??2019年7月30日,中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。10月,40城土地市場量價齊跌,其中相對堅挺的二三線城市開始出現了較明顯的降溫態勢。11月,地價下跌,溢價率繼續下行,土地市場降溫趨勢明顯。12月12日中央經濟工作會議繼續強調“房主不炒”;12月23日全國住房和城鄉建設會議再提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

??2020年初,新冠肺炎疫情的爆發對房地產市場造成了較大影響,部分城市出臺了延緩交納土地出讓金、延緩開工等支持政策。隨著疫情的控制,其影響也將逐步減弱,同時,前期房企的正常投資拿地需求也將有所復蘇,但市場整體降溫趨勢未變,目前土地成交溢價率已處于歷史低位,進一步下行的空間較小,預計未來幾個月40城土地市場整體難以快速回暖,但有邊際改善的空間。此外,不同城市差異也較大,二三線城市仍有降溫的空間。

??點擊查看完整版報告:[易居研究院]2020年2月40城土地市場報告

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