◎  研究員 /馬千里，邱娟

??2016年杭州土地市場熱度明顯上升，當(dāng)年綠城競得的潮鳴地塊，在之后的兩年內(nèi)均保持著杭州最高樓板價的記錄。在這兩年間，盡管最高樓板價未被刷新，但多個區(qū)域地王最高單價不斷被刷新，土地市場熱度依然高漲。到了2019年，由于杭州土拍采用“限價+競自持”方式競拍，部分地塊實際樓板價也早已刷新了歷史地王價，地市熱度明顯被低估。 

??隨著地王們逐漸進(jìn)入銷售階段，但市場整體調(diào)控力度尚未放松，杭州房價走勢也一直較為平穩(wěn)，在這樣的環(huán)境下，這些頂風(fēng)入市的地王們?nèi)缃裆鏍顟B(tài)如何呢？

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??土地市場：行政區(qū)地王接連被刷新，“限價+競自持”使得市場熱度被低估

??2016年，綠城在杭州下城區(qū)以45368元/平方米的價格拿下一宗宅地，刷新了當(dāng)時的單價地王記錄且較歷史單價地王樓板價提升了24%，杭州土地樓板價產(chǎn)生了跳躍性的上漲。2017、2018年杭州土地市場迎來一波“地王潮”，2017年上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)等多個行政區(qū)地王被刷新，2018年，江干區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)等行政區(qū)地王又不斷被刷新，這兩年地王數(shù)量均保持在高位。 

??到了2019年上半年，杭州土地市場再度大幅升溫，以4月份成交的上城區(qū)望江單元的優(yōu)質(zhì)宅地為例，在經(jīng)過34輪的競價后溢價率達(dá)到30%，并進(jìn)入競自持程序；最終經(jīng)過11輪競自持投報后，被濱江集團(tuán)以最高限價52億元、30%溢價率+自持22%、樓板價45325元/平方米競得，實際樓板價已經(jīng)超5萬元/平方米，早已刷新了歷史最高單價。 

??而從地王的平均樓板價來看， 2016年到2019年地王的平均樓板價保持基本穩(wěn)定，整體保持在3萬元/平方米以下。值得注意的是，2019年地王的平均樓板價為26692元/平方米，較前三年略有下降，尤其較2017年下降了10%，究其原因，也是由于杭州2019年土地拍賣規(guī)則導(dǎo)致的，地市高熱之下，“限價”雖然使得土地樓板價保持在可控范圍，但是“競自持”使得可售面積明顯減少，實際樓板價依然處于高位，土地市場熱度依然高漲。這從2019年杭州土地出讓金數(shù)量即可看出 ，根據(jù)CRIC統(tǒng)計，截止11月18日，杭州年內(nèi)累計土地出讓金額達(dá)2387億元，較2018年全年出讓金總額僅低56億元，依然排在全國第一位。

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??入市情況：近八成地王已經(jīng)開盤，尚未入市地王多為主城區(qū)超高單價地王

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計，截止2019年11月18日，近八成地王已經(jīng)入市，入市項目的平均入市周期達(dá)15.6個月，超過全國平均入市周期10個月左右。就已入市的單個地塊來看，入市最快的是臨安區(qū)單價地王項目——苕溪壹號，拍地之后4個月就開盤，該項目拿地樓板價高達(dá)12506元/平方米，溢價率高達(dá)55%，這與臨安當(dāng)時的規(guī)劃利好和杭州樓市的高熱不退以及臨安相對寬松的調(diào)控政策息息相關(guān)，這場土拍是在臨安撤縣設(shè)區(qū)后的半月內(nèi)拍下的，行政區(qū)劃調(diào)整后，臨安的樓市熱鬧非凡，杭州市區(qū)、嘉興、溫州的炒房團(tuán)蜂擁而至，臨安的房價迎來了新一輪的上漲契機(jī)，因此，土拍熱度明顯上漲。由于市場高預(yù)期，為了搭上順風(fēng)車，房企加快了入市的進(jìn)度，僅僅4個月就開盤；首開平均銷售均價17000元/平方米，剔除建安、營銷等成本，項目肯定是要虧的，目前房價漲至22450元/平方米，能稍有盈利空間。而入市最為緩慢的地王是前江干區(qū)單價地王——金隅中鐵諾德都會森林，拿地之后22個月才首開，其余入市項目開發(fā)周期均在1-2年之間，大部分地王的開發(fā)節(jié)奏較為緩慢。

??除土地成交不久的富陽區(qū)單價地王外，未入市的項目均是位于主城區(qū)的超高單價地王，多位于西湖、江干、上城等區(qū)域，樓板價接近或超4萬元/平方米，在當(dāng)時這一價格接近或超過周邊同類項目的售價，面粉價格過于高昂，因此入市節(jié)奏較同期地王明顯偏慢。在當(dāng)前較為嚴(yán)苛的限價背景下，這類高價地王入市的盈利空間不大，大概率面臨虧損的命運，所以這類地王項目依舊處于擱置狀態(tài)，入市周期預(yù)計均超2年。 

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??周邊房價：拿地時機(jī)關(guān)乎盈利空間，下城區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)等區(qū)域漲勢最為突出

??進(jìn)一步結(jié)合入市時點來看，已入市的“地王”項目主要集中在2016、2017、2018年拿地，與拿地時的周邊房價相比，開盤價格平均漲幅已達(dá)36%。但各項目受規(guī)劃利好程度不同，加之拿地時的基礎(chǔ)房價存在差異，開盤時的房價漲幅也存在較大差異。總的來說，規(guī)劃利好較大的余杭、臨安等區(qū)域房價漲幅最為突出，相比之下，供地較少、限價嚴(yán)格的上城區(qū)房價漲勢最慢。至于價格，由于2018年下半年杭州對部分高價地有針對性的放松限價，因此部分地王項目價格有明顯上漲，譬如拱墅區(qū)單價地王項目——綠城建發(fā)沁園，2018年10月底開盤價格49500元/平方米，目前價格已經(jīng)增至61500元/平方米，漲幅高達(dá)24%，還有上文提到的臨安單價地王項目——苕溪壹號，目前售價達(dá)22450元/平方米，較首開價格上漲了32%，其余項目價格漲幅多在7%以下。 

??就盈利情況來看，拿地之時，13宗地王項目有5宗“面粉”貴于“面包”，最為典型的當(dāng)屬“踩點”拿地的綠城鳳起潮鳴項目，該宗地在2016年3月競得，盡管當(dāng)時拿地之處樓板價較當(dāng)時周邊房價還要貴368元/平方米；但由于項目區(qū)位優(yōu)越，加之項目定位高端，又恰好趕上了杭州房價快速上漲的窗口期，2017年底項目開盤價達(dá)80000元/平方米，較拿地時的周邊房價上漲了78%，房地差也接近了34632元/平方米，盈利空間可期。

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??盈虧情況：七成入市地王面臨虧損，拿地較早的主城區(qū)項目盈利空間大

??就已經(jīng)入市的13個典型地王項目來看，根據(jù)測算地價房價比值處于45%-82%不等，房地差在4494-34632元/平方米之間。盈利空間較大的項目集中在下城區(qū)和濱江區(qū)，并且是拿地較早的項目，多早于2016年6月，其中鳳起潮鳴、杭州壹號院兩個項目的房地差均超2.5萬元/平方米，地房比均在57%以下，盈利空間十分可觀。

??值得注意的是，盈利的地王還是少數(shù)，七成入市地王面臨虧損。這部分項目地房比多在65%以上。其中，位于拱墅區(qū)的綠城建發(fā)沁園表現(xiàn)最為突出，該項目土地在2017年1月被綠城以31億元的價格競得，樓板價高達(dá)40766元/平方米，2018年10月首開，首開平均售價49500元/平方米，地房比高達(dá)82%，房地差僅有8734元/平方米，虧損十分嚴(yán)重。 

??我們進(jìn)一步對這些虧損地王項目的土地成交時間進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)這批地王集中成交在2017年下半年至2018年初，這也與當(dāng)時杭州的樓市和地市情況有極大關(guān)聯(lián)，當(dāng)時剛剛經(jīng)歷過2016、2017年樓市高位的大部分房企去庫存取得了階段性成果、對樓市充滿信心，同時房企也為戰(zhàn)略布局考慮，補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，拿地有些“不計成本”、缺乏理智，因此2017、2018年誕生了許多區(qū)域性地王，這一波地王上市正好趕上嚴(yán)苛的限價調(diào)控，因此項目大多難逃虧損的命運。

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??總結(jié)：六成普通項目尚有盈利，明顯優(yōu)于地王，房企可適時補(bǔ)倉

??根據(jù)CRIC對杭州2016、2017年成交的188幅含宅地塊的運營情況進(jìn)行統(tǒng)計分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：目前還有23宗土地尚未開盤，僅占一成；而就盈利情況來看，近六成項目尚有盈利空間，超四成項目是虧損的，這與七成地王陷入虧損的困境截然不同，明顯優(yōu)于地王項目。 

??就區(qū)域來看，臨安、蕭山、富陽、余杭等郊區(qū)盈利項目的占比較高，這也與土地競爭格局和房價漲勢有較大關(guān)聯(lián)，一方面，郊區(qū)房企競爭不及主城區(qū)激烈，拍地相對理性，土地價格雖然高，但房企在拿地時不會像在主城區(qū)拿地時那樣“不計成本”，另一方面，郊區(qū)譬如臨安撤縣設(shè)區(qū)，迎來規(guī)劃利好，同時也不限購，房價漲勢突出，因此郊區(qū)項目的盈利概率相對較大，而主城區(qū)即使是非地王項目，地房比也處于高位，盈利空間不能保障，多面臨虧損的命運，這也與我們的統(tǒng)計相符合，拱墅、西湖、江干、下城、濱江等區(qū)域虧損項目個數(shù)均多于盈利項目。

??考慮到杭州近些年流動人口較多，加之一二手房價格倒掛，購房者持對新房的搖號中簽心態(tài)大于購買單價相對高昂的二手房源，結(jié)合市場來看，單10月份就連續(xù)出現(xiàn)三次“萬人搖”，足以見得杭州新房的需求還是十分旺盛的。尤其在目前房價整體趨穩(wěn)、土地價格不高的背景之下，那些價格合理、交通、配套較為完善的土地，尤其是蕭山、余杭等近郊區(qū)，房企可予以重點關(guān)注，適時補(bǔ)倉。