2019-11-20 17:34:29
??【本周視點(diǎn)】新房供應(yīng)小降而成交回升,土地量穩(wěn)價(jià)漲
??2019年第46周,CRIC監(jiān)測(cè)的十一個(gè)重點(diǎn)城市取得預(yù)售證340.08萬(wàn)m2,環(huán)比下降13%。成交方面各能級(jí)城市周成交面積有明顯回升。一線(xiàn)城市環(huán)比兩升兩降,北京、廣州備案回升,北京環(huán)比增20.77%,相比之下深圳漲幅更明顯,環(huán)漲61.81%。上海、深圳周成交面積環(huán)跌,跌幅分別為34.6%和9.94%。二線(xiàn)城市漲跌參半,南寧、成都等7城環(huán)比上漲,其余城市相比45周有一定降幅。南寧環(huán)漲最為顯著,成交面積環(huán)比增42.09%,另外跌幅最大的是南昌,為48.04%。三四線(xiàn)城市漲多跌少,建陽(yáng)環(huán)比漲幅達(dá)85.23%。
??【本周關(guān)注】
??廣州:不再新立項(xiàng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房;
??廣東:共有產(chǎn)權(quán)住房證滿(mǎn)5年可轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
??佛山:禁止商業(yè)、辦公用房以公寓進(jìn)行銷(xiāo)售;
??北京:土地入市時(shí)住宅用地不再“混搭”商辦;
??深圳:取消豪宅認(rèn)定房?jī)r(jià)限制,只看容積率和面積;
??天津:同一機(jī)構(gòu)的新房中介傭金點(diǎn)不得高于二手房中介傭金點(diǎn)。
??【政策解讀】
??政策——北京土地入市時(shí)住宅用地不再“混搭”商辦
??本周,廣州稱(chēng)不再新立項(xiàng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房,剩余經(jīng)濟(jì)適用住房“售完無(wú)補(bǔ)”;廣東允許共有產(chǎn)權(quán)住房證滿(mǎn)5年可轉(zhuǎn)讓?zhuān)环鹕浇股虡I(yè)、辦公用房以公寓進(jìn)行銷(xiāo)售;北京出新規(guī)土地入市時(shí)住宅用地不再“混搭”商辦;深圳取消豪宅認(rèn)定房?jī)r(jià)限制,只看容積率和面積;天津住建委建議同一機(jī)構(gòu)的新房中介傭金點(diǎn)不得高于二手房中介傭金點(diǎn)。
??我們認(rèn)為北京把住宅、商辦建筑分開(kāi)布局,好處主要有以下三點(diǎn):其一,有利于豐富城市的空間尺度,打造更好的城市面貌,提升首都城市形象。其二,在改善住戶(hù)私密性、提升社區(qū)居住品質(zhì)的同時(shí),也能解決住宅混搭商辦所引起的管理難題和安全隱患。其三,住宅、商辦用地分開(kāi)單獨(dú)供應(yīng),房企可以各采所長(zhǎng),最大程度做到土地利用集約化,避免后期出現(xiàn)“打政策擦邊球”、“掛羊頭賣(mài)狗肉”等違規(guī)開(kāi)發(fā)現(xiàn)象。
??【成交概覽】
??2019年第46周,各能級(jí)城市周成交面積有明顯回升。一線(xiàn)城市成交指數(shù)為182.23,環(huán)比上升15.52點(diǎn);二線(xiàn)城市成交指數(shù)為644.31,環(huán)比上升68.4點(diǎn);三四線(xiàn)城市成交指數(shù)為40.84,環(huán)比上升5.11點(diǎn)。
??一線(xiàn)城市:北京、廣州備案回升,北京環(huán)比增20.77%,相比之下深圳漲幅更明顯,環(huán)漲61.81%。上海、深圳周成交面積環(huán)跌,跌幅分別為34.6%和9.94%。
??二線(xiàn)城市:13個(gè)重點(diǎn)城市漲跌參半,南寧、成都、青島、杭州、蘇州、南京、寧波等城環(huán)比上漲,其余城市相比45周有一定降幅。南寧環(huán)漲最為顯著,成交面積環(huán)比增42.09%,另外跌幅最大的是南昌,為48.04%。
??三四線(xiàn)城市:漲多跌少,漲幅最大的是建陽(yáng),達(dá)85.23%;跌幅最大的是韶關(guān),為23.24%。
??【供應(yīng)概覽】
??2019年第46周,CRIC監(jiān)測(cè)的十一個(gè)重點(diǎn)城市取得預(yù)售證340.08萬(wàn)m2,環(huán)比下降13%,獲預(yù)售證最多的城市為武漢,預(yù)售證面積達(dá)94.97萬(wàn)m2。
??【土地成交】
??2019年46周,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周成交量穩(wěn)價(jià)漲。成交總建筑面積為759萬(wàn)平方米,和上周大致持平,同比則大幅上漲了37%;受北京、蘇州等高地價(jià)城市供應(yīng)增多帶動(dòng),成交總金額環(huán)比大漲37%,本周成交總價(jià)為534億元,同比也增長(zhǎng)了72%;地價(jià)也在各城市中心城區(qū)宅地供應(yīng)增多的影響下環(huán)比大漲三成以上,平均樓板價(jià)高達(dá)7037元/平方米,是今年5月份以來(lái)的最高水平。
??一線(xiàn)城市本周僅有北京和廣州有土地出讓?zhuān)本┏山坏?宗地均是位于大興區(qū)的限競(jìng)宅地,宗地介于五至六環(huán)間,靠近地鐵亦莊線(xiàn)次渠南站,教育、文娛等配套正在規(guī)劃中,因此最終這兩宗地均是溢價(jià)成交;廣州則底價(jià)成交了一宗商辦用地。二線(xiàn)城市本周溢價(jià)率明顯上漲,多個(gè)城市的溢價(jià)率較上周均有所回升,如重慶本周成交的2宗地均是位于南岸區(qū)的住宅用地,最終成交溢價(jià)率都在25%以上;本周成交量最大的城市是蘇州,共計(jì)成交9宗地,姑蘇、新城、相城、吳江等均有土地出讓。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線(xiàn)城市中,僅有保定的成交體量超過(guò)了100萬(wàn)平方米,其余城市的成交量都不高。具體來(lái)看,保定本周共計(jì)成交了10宗地,多數(shù)位于下轄縣市,主城區(qū)僅有四宗地供應(yīng),其中位于競(jìng)秀區(qū)的一宗住宅用地由于是保定二環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的凈地,周邊配套成熟,吸引了多家房企前來(lái)競(jìng)拍,最終由本土房企華中地產(chǎn)以最高限價(jià)競(jìng)得。
【周數(shù)據(jù)表】