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[克而瑞]2015年的地王已上市開賣,能否解套、賣相如何?

沈曉玲、謝夏成2016-11-23 07:57:49來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2016-11-23
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??今年受到房地產(chǎn)市場利好的刺激,房企推盤意愿格外強烈,一大波新項目爭搶入市。其中,令人關(guān)注的是,不少城市的地王項目也紛紛開閘,有些項目入市即獲大賣,但與此同時,也有些地王項目由于自身的一些劣勢,去化表現(xiàn)一般。那么,今年入市的地王項目整體賣相到底如何? 

??入市時間看:15年乃至16年年初的地王盤均積極乘勢上市

??今年不少地王項目乘勢“解套”,尤其是近兩年誕生的地王項目,加快施工、推盤節(jié)奏,集中于市場爆發(fā)后的下半年入市。其中,2015年誕生的地王項目推盤表現(xiàn)最為積極,數(shù)目占比近6成,主要體現(xiàn)在北京、上海、南京、合肥、武漢等重點的城市。

??更值得一提的是,也有部分16年新地王也聞風(fēng)而動,緊趕著入市套現(xiàn)。如成都單價地王項目——太行瑞宏朗詩金沙城于2016年9月開盤,地塊由太行瑞宏于2016年3月初以12000元/平方米競得,拿地到開盤僅用了半年時間。總體來看,16年的地王項目入市占少數(shù),大多是年初所拿的項目,市場爆發(fā)后所拿地王一般都是“面粉貴于面包“,入市還在等待市場價格空間的提升。

??地王定價來看:地王售價較高,普遍高出周邊售價2成以上

??今年地王項目趁機賣出好價錢,據(jù)統(tǒng)計的34個地王項目售價較周邊樓盤平均高26%。其中,如武漢萬科翡翠玖璽位,項目居漢經(jīng)開繁華地段毗鄰體育中心、太子湖,售價高達20000元/平米,較周邊11000元/平米的平均售價高出8成以上。

??地王項目獲得熱銷,主要有三個方面的原因:一是,地王項目一般具備區(qū)位地段優(yōu)勢,或稀缺性自然資源,或配套人文環(huán)境,其升值前景可期,所以一般能比周邊項目賣出更高的價格。二是,2016年地王所在市場整體較好,客戶普遍看好未來前景,盡管大部分地王項目定價較周邊高,但也能獲大賣。三是,得益于房企自身的操盤能力,地王項目的操盤房企多為大品牌房企,操盤能力強,產(chǎn)品溢價較高。

??銷售情況來看:入市即獲大賣,8成項目賺得缽滿盤盈

??在今年市場火爆的利好下,大部分地王項目入市即獲大賣。據(jù)目前的統(tǒng)計的來看,80%的地王項目銷售情況良好。具體表現(xiàn)為:幾次推售即售罄,如青島金隅和府推售兩次均售罄;或大體量入市也能實現(xiàn)“日光“,如青島萬科未來城首開1270套房源,目前已經(jīng)售罄;還有些項目售價居高但也賣得不錯,如萬科翡翠玖璽售價高達20000元/平米,賣得也不錯。當(dāng)然也有部分地王項目入市銷售情況不太理想,所統(tǒng)計項目中有15%銷售表現(xiàn)一般,5%表現(xiàn)較差。

??總結(jié):根據(jù)我們目前的入市地王銷售情況來看,賣相好不好,看區(qū)位、看資源、看配套!

??地王項目熱銷所具備的因素:

??①“地王區(qū)”繼續(xù)筑高項目售價,推漲市場預(yù)期,該區(qū)域原地王項目更為獲益;如今年地王頻出的南京江寧區(qū)融創(chuàng)一號院、合肥濱湖區(qū)文一?豪門金地等地王項目賣得都比較好;

??② 產(chǎn)品附加值高,擁有稀缺資源更能獲得購房者青睞。如面臨沙河水庫、低密度空間的宜居項目北京北科建泰禾?麗春湖院子,以及占據(jù)市南區(qū)一線海景資源的青島萊陽路8號;

??③ 配套成熟、潛在客源充足的舊改片區(qū)也可獲大賣。如青島萬科未來城舊城改造項目周邊老社區(qū)人口基數(shù)大,改善需求旺盛。

??一般和較差的原因:

??① 帶有安置房低端區(qū)域、新區(qū)規(guī)劃未落地的地王項目銷售不暢;

??② 營銷能力較差導(dǎo)致宣傳、蓄客不足導(dǎo)致成交較差;

??③ 產(chǎn)品定位不符,報價偏高,區(qū)域購買能力不強,等等。


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