??靜安地王區位價值是核心競爭力，企業開發能力是關鍵

??今天最受關注的就是靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊，作為今年上海掛牌的首幅內環內含住宅屬性地塊，未拍先火。上午，共有18家房企參與競拍，包含仁恒、保利、華潤華發、葛洲壩、新城、龍湖、萬科、中糧、融信等知名房企，競爭果然如意料中一樣激烈。最終該地塊由融信以110.1億元摘得，溢價率達139.35%，樓板價為100315元/平米，成為了史無前例的上海總價和樓板價雙料地王。

　　地塊優越的區位優勢是企業競相爭奪的主要原因之一。該地塊位于原閘北的不夜城板塊，屬于內環稀缺含住宅屬性地塊，與人民廣場、陸家嘴、外灘、南京西路等主流商圈的直線距離都在3公里以內；地塊周邊1公里半徑內有3、4、8、10四條軌道交通線路，且教育資源豐富。

　　地塊出讓條件嚴苛，考驗企業綜合開發能力。地塊住宅占90%，商業服務業占10%；住宅套數下限931套，全裝修比例達80%以上，中小套型比例不低于80%，不低于15%建筑面積的住宅用于租賃；商業物業100%持有，還要配建5%以上保障性住房。這些條件的限制將增加企業的成本，同時影響項目的資金回流速度，更加考驗企業的融資能力和綜合開發能力。

　　從成交樓板價來看，100315元/平方米已然是“面粉貴于面包”，與地塊僅一街之隔的為萬科翡翠雅賓利項目，目前均價僅為90000元/平方米左右，今年上半年總成交金額為35.82億元。不過縱觀過去幾年上海的土地出讓，不乏曾經讓人覺得”面粉貴過面包的“地王，但是隨著市場的上漲，板塊的崛起，加上企業良好的銷售策略和產品打造能力，不少地王都成功解套，甚至實現盈利。此次，靜安地塊也是如此，雖然超過10萬的樓板價令人警惕，但是并非 完全不可為。一方面地塊所處位置稀缺，周邊項目價格上漲預期比較強烈，據了解周邊項目中糧天悅一號9月開盤預估價格約為11-13萬元/平方米，在靜安地王出現之后，周邊項目的價格將會進一步上漲，從而進一步提升板塊房價，靜安地王未來盈利也能進一步保障。另一方面，融信現在發展勢不可擋，擴張決心堅定，且從杭州公館等項目的開發來看，企業產品打造能力也是值得期待下的。

　　上海地王層出不窮，房企競相布局一線熱點城市

　　今天除了靜安中興地王外，外環寶山顧村地塊也頗受市場關注。該地塊獲得保利、萬科、華潤、中糧、龍湖等14家房企熱捧，最終被建發中糧聯合體房企以67.9億元摘得，成交樓板價高達53727元/平米，溢價率為114.87%，同樣刷新了顧村地王記錄。

　　縱觀今年以來上海土拍市場的成交情況，地價一直處于“高溫”之中，周浦地王、泗涇地王、顧村地王、新江灣城地王等層出不窮。房企“不惜代價”的原因到底是什么？

　　一是城市分化加劇使得房企的投資價值趨同，三四線去庫存難題依舊，為了長遠的發展，房企不得不將投資重心調整至一二線，而上海作為長三角核心區域，也成為了房企聚集地之一，競爭激烈程度可想而知；二是國內融資環境的寬松和2016上半年銷售大好客觀上為房企拿地提供了強有力的資金后盾，2015年以來證監會降低了公司債發債門檻，營造出較為寬松的融資環境，房企手頭“閑錢”增多，加之2016年上半年銷售向好，資本的逐利性驅使著開發商將更多資金投入到上海這樣的核心城市布局上；三是對于上海未來房價的樂觀預期，這或許是房企敢于拿高價地的主要驅動力，基于城市本身的房價水平和吸納人口流入的能力，即便是在如此嚴苛的限購限貸條件下依舊難抑的購房需求，對于有意深耕上海的房企而言，盡早入手就意味著后期更大的溢利空間。